Refusionsopgørelse ved boligkøb: Hvilke poster skal den indeholde?

Af Skøde Centret

Når nøglerne til en ny bolig overdrages, er økonomien sjældent helt på plads mellem køber og sælger. En refusionsopgørelse sikrer, at løbende udgifter fordeles retfærdigt skæringsdatoen. Her får du overblikket over, hvad opgørelsen indeholder, og hvorfor den er afgørende for en tryg bolighandel.

Hvad er formålet med en refusionsopgørelse?

En refusionsopgørelse er det endelige økonomiske regnskab mellem køber og sælger i en ejendomshandel. Selvom købesummen er betalt, og skødet er tinglyst, vil der næsten altid være nogle løbende udgifter, som parterne har betalt for meget eller for lidt af i forhold til overtagelsesdagen.

Formålet er at sikre, at sælger kun betaler for udgifterne frem til den dag, køber overtager brugsretten til ejendommen. Omvendt skal køber naturligvis afholde alle udgifter fra og med overtagelsesdagen. Det handler om retfærdighed og om at nulstille mellemværendet fuldstændigt.

Selve beregningen tager udgangspunkt i en skæringsdag. Dette er typisk den dag, hvor køber får nøglerne og dermed den fysiske råderet over boligen. Det er vigtigt at skelne mellem overtagelsesdagen og dispositionsdagen, hvis disse ikke er ens, men i de fleste handler er det nøgleoverdragelsen, der styrer regnskabet.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, at der kommer et økonomisk efterspil efter selve handlen. Men det er helt standard procedure, og det sikrer, at ingen af parterne kommer til at betale for den andens forbrug eller skatter.

Hvilke poster indgår typisk i regnskabet?

Det kan variere fra ejendom til ejendom, hvilke poster der er relevante at tage med. Det afhænger blandt andet af, om der er tale om en ejerlejlighed, et parcelhus eller et sommerhus.

En refusionsopgørelse indeholder ofte følgende poster:

1. Forudbetalt a conto el, vand og varme
   Hvis sælger har forudbetalt el, vand og varme, skal dette opgøres og fordeles mellem køber og sælger. Køber skal betale for den forbrugte del efter overtagelsesdagen.
2. Oliebeholdning
   Hvis der er en olietank på ejendommen, skal olien opgøres og fordeles mellem køber og sælger. Køber skal betale for den forbrugte del efter overtagelsesdagen.
3. Kontingent til grundejerforening
   Hvis ejendommen er en del af en grundejerforening, skal køber og sælger fordele kontingentet mellem sig.
4. Betalte fællesudgifter i en lejlighed
   Hvis ejendommen er en lejlighed, og der er betalt fællesudgifter, skal disse opgøres og fordeles mellem køber og sælger.
5. Sælgers andel af eventuel ejerskifteforsikring
   Hvis der er tegnet ejerskifteforsikring, skal sælger betale sin andel af forsikringen.
6. Andre udgiftsposter og afgifter relateret til ejendommens drift
   Hvis der er andre udgiftsposter og afgifter relateret til ejendommens drift, skal disse opgøres og fordeles mellem køber og sælger.

Hvem står for at udarbejde opgørelsen?

Der er ingen lovkrav om, hvem der specifikt skal udarbejde refusionsopgørelsen. Det er op til parterne at aftale dette i købsaftalen. I praksis er det dog oftest den part, der også berigtiger handlen – altså den, der sørger for skøde og tinglysning – som også står for refusionsopgørelsen.

Det er typisk købers rådgiver, der påtager sig denne opgave. Det giver god mening at samle trådene ét sted, så man sikrer sammenhæng mellem de juridiske dokumenter og det økonomiske efterspil.

I nogle tilfælde, hvor en ejendomsmægler er involveret, kan det være aftalt, at mægleren står for opgaven. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at mægleren er sælgers mand. Som køber er det derfor en god idé at få din egen rådgiver til at gennemgå tallene, inden du godkender noget.

Det er vores erfaring, at fejl i refusionsopgørelsen ofte opstår på grund af simple tastefejl eller forkerte datoer. Derfor er det en fordel at have en uvildig part til at se tallene efter i sømmene, så du ikke kommer til at betale for meget.

Hvornår skal pengene falde?

Tidsfristen for refusionsopgørelsen er normalt fastsat i købsaftalen. Standarden er, at den skal foreligge senest 30 dage efter overtagelsesdagen. Denne frist giver tid til, at de sidste regninger fra forsyningsselskaberne kan nå frem, så opgørelsen bliver så præcis som muligt.

Når udkastet er lavet, skal det sendes til godkendelse hos begge parter. Både køber og sælger skal skrive under på, at de accepterer fordelingen af udgifterne. Først når begge underskrifter er i hus, er dokumentet gyldigt.

Selve betalingen af saldoen – uanset om det er køber eller sælger, der skylder penge – skal typisk ske umiddelbart efter underskrivelsen. Ofte modregnes beløbet i den deponerede købesum, hvis det er i købers favør, eller overføres direkte, hvis køber skylder sælger penge.

Det er vigtigt at overholde disse frister for at få afsluttet handlen helt. En “hængende” refusionsopgørelse kan forsinke frigivelsen af købesummen til sælger, hvilket kan skabe unødig irritation i den afsluttende fase af bolighandlen.

Hvad skal du være særligt opmærksom på ved olie og varme?

Hvis du køber et hus med oliefyr, er opgørelsen af oliebeholdningen et punkt, der kræver særlig opmærksomhed. Olien i tanken repræsenterer en værdi, som køber overtager. Derfor skal mængden af olie pejles på overtagelsesdagen.

Køber skal betale sælger for den mængde olie, der er tilbage i tanken. Prisen fastsættes typisk til dagsprisen på overtagelsesdagen. Det er vigtigt, at denne pejling foretages i fællesskab eller af en fagmand, så der ikke opstår tvivl om mængden senere hen.

Ved fjernvarme og el er det måleraflæsningen, der er central. I dag er mange målere fjernaflæste, hvilket gør processen nemmere. Men det er stadig en god idé at tage et billede af målerne på overtagelsesdagen som dokumentation. Du kan læse mere om energiforhold på Energistyrelsens hjemmeside.

Husk også at tjekke, om der er restancer. Selvom forsyningsselskaberne som udgangspunkt følger personen og ikke ejendommen, er det rart at have vished for, at der ikke ligger ubetalte regninger og spøger.

Hvordan sikrer du dig mod fejl i opgørelsen?

Det bedste værn mod fejl er grundighed og dokumentation. Sørg for at indsamle alle relevante bilag. Det gælder kvitteringer for betalt ejendomsskat, opgørelser fra forsyningsselskaber og dokumentation for fællesudgifter til ejerforeningen.

Hvis du er køber, bør du sikre dig, at du har modtaget dokumentation for de udgifter, sælger hævder at have betalt forud. Tillid er godt, men i økonomiske mellemværender er kontrol bedre. Tjek tallene efter, eller lad din rådgiver gøre det.

Vær også opmærksom på ejerskifteforsikringen. Det er lovpligtigt, at sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien på det billigste tilbud. Hvis du som køber har valgt en dyrere forsikring, skal du selv betale differencen. Sælgers andel skal fremgå tydeligt af refusionsopgørelsen.