En refusionsopgørelse ved boligkøb er det afsluttende regnskab mellem køber og sælger for beløb, der går på tværs af overtagelsesdagen. Den kan blandt andet omfatte forudbetalte fællesudgifter, forbrug eller andre ejendomsrelaterede betalinger. Der findes ikke én fast liste, du kan bruge i alle handler: Købsaftalen, boligtypen, betalingsperioderne og en eventuel direkte slutafregning afgør, hvilke poster der skal med.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En refusionsopgørelse ved boligkøb fordeler dokumenterede betalinger, der går på tværs af overtagelsesdagen, så køber og sælger hver bærer deres aftalte del. Indholdet afhænger af købsaftalen, boligtypen og af, om en leverandør eller forening slutafregner direkte.
- Fællesudgifter, foreningskontingent og visse ejendomsopkrævninger kan indgå.
- Forbrug medtages kun, når det ikke bliver afregnet direkte med sælger.
- Sælgers aftalte bidrag til ejerskifteforsikring kan være en særskilt post.
- Hver post skal bygge på bilag, korrekt periode og den aftalte skæringsdag.
- Saldoen viser, om køber eller sælger skal betale nettobeløbet.
Hvad fordeler refusionsopgørelsen mellem parterne?
Opgørelsen fordeler betalinger, så hver part bærer den del, der efter aftalen hører til partens periode. Den aftalte overtagelsesdato er normalt skæringsdag for tidsfordelte poster. Har køber fået dispositionsret tidligere, kan købsaftalen dog bruge dispositionsdagen som skæringspunkt for eksempelvis måleraflæst forbrug.
Refusionsopgørelsen ændrer ikke ejerskabet og erstatter ikke købsaftalen. Et skøde og en refusionsopgørelse har forskellige funktioner: Skødet bruges til at registrere ejerændringen, mens refusionsopgørelsen udligner det økonomiske mellemværende.
Hvilke løbende poster kan indgå?
Når du vurderer en post, hører den kun til i opgørelsen, hvis den vedrører ejendommen eller handlen, går på tværs af skæringsdagen og ikke allerede bliver afregnet på anden måde. Afhængigt af den konkrete handel kan disse typer være relevante:
- Forudbetalt kontingent til grundejerforening eller fællesudgifter til ejerforening for en periode, der fortsætter ind i købers ejertid.
- Vand, varme, elektricitet eller andre acontobetalinger for forbrug, hvis leverandøren eller foreningen ikke slutafregner direkte med sælger.
- Særskilte ejendomsopkrævninger som renovation, skorstensfejning, vandafledning eller lignende, når regningen dækker begge parters perioder.
- Sælgers skriftligt lovede bidrag til ejerskifteforsikringen, når huseftersynsordningens betingelser er opfyldt, og køber har tegnet en forsikring, der opfylder lovens krav.
- Andre aftalte poster, eksempelvis en oliebeholdning, deposita og forudbetalt leje ved overtagelse af et lejemål eller renter, som handelens særlige betalingsform gør nødvendige at fordele.
Listen er derfor et kontrolkatalog, ikke en standardskabelon. En villa, en ejerlejlighed og en udlejet ejendom kan kræve forskellige poster.
Hvilke poster skal ikke med automatisk?
Du skal normalt ikke medtage forbrug, når målerstanden registreres ved skæringsdagen, og forsyningsselskabet sender en endelig regning direkte til sælger. Det samme gælder en fællesudgift, hvis ejerforeningen allerede har lavet en særskilt slutopgørelse. Ellers risikerer parterne at afregne den samme udgift to gange.
Grundskyld bør ikke behandles som en automatisk standardpost. For ejerboliger, der ejes af fysiske personer, opkræves grundskyld via personskattesystemet, og ejeren betaler som udgangspunkt for sin registrerede ejerperiode. Grundskyld skal derfor ikke kopieres automatisk ind som en forudbetalt post. Særskilte opkrævninger og særlige ejerforhold skal stadig kontrolleres mod købsaftalen og de konkrete bilag i Skattestyrelsens aktuelle vejledning.
Købesummen, parternes egne rådgiverudgifter, låneomkostninger og tinglysningsafgift er heller ikke almindelige refusionsposter. De tilhører andre dele af handlens økonomi, medmindre købsaftalen udtrykkeligt gør et konkret beløb til et mellemværende mellem køber og sælger.
Hvordan beregnes en refusionspost?
Hver post skal kunne føres tilbage til et bilag og en aftalt fordelingsmetode. En praktisk kontrol kan gennemføres sådan:
- Find fakturaen, betalingskvitteringen og den periode, betalingen dækker.
- Fastlæg skæringsdagen og kontrollér, om posten skal fordeles efter tid, faktisk forbrug eller en særskilt aftale.
- Beregn hver parts andel, og angiv tydeligt, hvem beløbet er i favør af.
- Kontrollér, at leverandøren, foreningen eller en anden opgørelse ikke allerede har slutafregnet posten.
Forenklet illustrativt eksempel med fiktive tal: Sælger har betalt 12.000 kr. i foreningskontingent for et helt kalenderår, og købsaftalen fordeler året med seks måneder til hver part. Købers andel er da 12.000 kr. × 6/12 = 6.000 kr. i sælgers favør. Bliver sælger i stedet slutafregnet direkte af foreningen, skal posten ikke samtidig medtages sådan.
Hvilke bilag bør du kontrollere?
Beløbet på en faktura er ikke nok i sig selv. Du skal også kunne se, at regningen er betalt, hvilken periode den dækker, og om den vedrører netop den solgte ejendom. Relevante bilag kan være:
- købsaftalen og dens individuelle vilkår om skæringsdag, frister og særlige poster
- fakturaer og dokumentation for faktisk betaling
- oplysninger fra grundejerforening eller ejerforening om kontingent, fællesudgifter og slutafregning
- måleraflæsninger eller bekræftelse på leverandørens direkte afregning
- forsikringstilbud, sælgers betalingsløfte og købers kvittering, hvis præmiebidraget indgår
- lejekontrakt og opgørelse over depositum, forudbetalt leje og a conto-beløb, hvis en lejer følger med ejendommen
To kontrolspørgsmål kan afdække en uoverensstemmelse: Dækker posten faktisk en periode på begge sider af skæringsdagen, og er den allerede afregnet et andet sted? Et uklart grundlag bør afklares, før saldoen godkendes.
Hvad betyder saldoen for køber og sælger?
Alle poster lægges sammen efter deres fortegn. Er saldoen i købers favør, har køber et tilgodehavende hos sælger. Er den i sælgers favør, skal køber betale nettobeløbet. Den konkrete betaling eller modregning følger købsaftalen og den aftalte berigtigelse.
Købsaftalen bestemmer også, hvem der udarbejder opgørelsen, og hvilke frister der gælder. Både køber og sælger bør derfor kontrollere saldo, bilag, perioder og fortegn mod aftalen, før opgørelsen behandles som endelig.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på aktuelle regler og myndighedsforankret vejledning om bolighandel, boligskat og tinglysning.
- Boligejer.dk om refusionsopgørelsens funktion, poster og direkte slutafregning
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om grundskyld for ejerboliger ejet af fysiske personer
- Tinglysningsrettens vejledning om skødets funktion
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: