Bodeling efter samlivsophør er for ugifte ikke en automatisk ligedeling som ved skilsmisse. I beholder som udgangspunkt det, I hver ejer, mens fælles bolig, fælles gæld og skriftlige aftaler skal håndteres særskilt. Begynd med Tingbogen, lånedokumenterne og jeres aftaler. Vælg derefter, om boligen skal sælges, overtages eller fortsat ejes sammen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ugifte samlevende deler ikke automatisk alt lige ved samlivsophør. I beholder som udgangspunkt egne aktiver, mens fælles bolig, fælles gæld og aftaler skal opgøres særskilt, før I vælger salg, udkøb eller fortsat sameje.
- Tingbogen, lånedokumenterne og skriftlige aftaler viser de centrale udgangspunkter.
- Et internt løfte om at betale fælles gæld frigør ikke den anden uden kreditors accept.
- Én fælles bolig og flere fælles aktiver kan føre til forskellige retlige spor ved uenighed.
- Et udkøb kræver afklaring af værdi, finansiering, skøde og tinglysningsafgift.
- Kontrollér bagefter både det registrerede ejerskab og frigørelsen fra relevante lån.
Skal boligen sælges, overtages eller ejes videre?
Jeres første beslutning er, hvad der skal ske med boligen. Valget kan ikke træffes ud fra, hvem der helst vil blive boende, alene. I skal også afklare ejerandele, boligens værdi, restgæld, finansiering og eventuelle aftaler om forkøbsret eller overtagelse.
Der er tre hovedmuligheder:
- I sælger boligen til en udenforstående. Salgsprisen bruges først til at indfri de krav og omkostninger, der skal betales ved handlen. Det resterende provenu skal derefter fordeles efter ejerforholdet og eventuelle dokumenterede indbyrdes krav.
- Den ene køber den anden ud af huset. Det kræver en aftale om værdi og udkøbsbeløb, en holdbar finansiering og et skøde, der gennemfører ejerændringen.
- I fortsætter som medejere i en periode. Så bør I skriftligt aftale brug af boligen, betaling af lån og drift, vedligeholdelse, adgang, en frist eller udløsningsmekanisme og den senere salgs- eller overtagelsesproces. Det gælder også, hvis kun den ene bor i huset. De spørgsmål er uddybet i artiklen om at eje huset sammen efter samlivsophør.
Ingen af løsningerne er generelt bedst. Et salg kan afslutte både ejerskab og fælles finansiering, men afhænger af markedet og handlens vilkår. Et udkøb kan bevare boligen for den ene, men kan standse, hvis finansieringen eller frigørelsen af den anden ikke falder på plads. Midlertidigt sameje kan give tid, men forlænger de fælles økonomiske afhængigheder.
Hvad indgår i opgørelsen mellem jer?
Ugifte samlevende får ikke delingsformue ved at bo sammen. Boligen og andre aktiver skal derfor ikke automatisk deles lige. Det registrerede ejerforhold, jeres aftaler og dokumentationen for konkrete indbyrdes krav er udgangspunktet. Fælles gæld, som I begge har underskrevet, fortsætter samtidig, indtil kreditor accepterer en ændring, eller gælden bliver indfriet.
Lav en samlet dokumentoversigt, før I regner på et resultat:
- tingbogsattest med de registrerede ejere, ejerandele, pant og servitutter
- samejeoverenskomst, gældsbreve og andre skriftlige aftaler mellem jer
- lånedokumenter og aktuelle indfrielsesoplysninger
- en eller flere saglige vurderinger af boligen
- dokumentation for betalinger, hvis en af jer mener at have et særskilt krav
- en opgørelse over udgifter og brug i perioden fra bruddet til salg eller overtagelse
Der opstår ikke automatisk en familieretlig skæringsdag som ved ægtefællers formuedeling. I kan derfor have brug for at aftale en dato for den interne opgørelse af renter, afdrag, forsikring, forbrug og vedligeholdelse. Den aftalte dato ændrer ikke i sig selv ejerskabet. Forskellen er forklaret nærmere i artiklen om skæringsdag ved samlivsophør.
Illustrativt eksempel: Tingbogen viser, at to tidligere samlevere ejer halvdelen hver, men den ene har betalt en større del af afdragene. Betalingerne ændrer ikke automatisk de registrerede ejerandele. De kan derimod give anledning til en særskilt vurdering af jeres aftale og et muligt indbyrdes krav. Hvis den ene stod som eneejer, ville fælles adresse og betaling af løbende boligudgifter heller ikke i sig selv sætte den anden på skødet.
Hvor skal en uenighed behandles?
Retssporet afhænger ikke kun af konfliktens størrelse. Det afhænger også af, om I har et bo med flere fælles aktiver og forpligtelser eller kun et sameje om ét aktiv.
Danmarks Domstole forklarer, at skifteretten kan hjælpe ugifte, når der er opstået et bo med flere fælles rettigheder og forpligtelser. Ægtefælleskiftelovens § 1 nævner tilsvarende opløsning af ugifte samlevendes sameje om flere aktiver i forbindelse med samlivets ophør.
Er den fælles bolig det eneste aktiv, I ejer sammen, er der derimod tale om et enkelt sameje. Hvis I ikke kan aftale salg eller overtagelse, kan opløsningen kræve en civil sag. En samejeoverenskomst kan allerede indeholde regler om værdiansættelse, forkøbsret, opsigelse eller salg, som skal undersøges, før en sag indledes.
Skellet er praktisk: En anmodning til den forkerte ret løser ikke uenigheden om huset. Kortlæg derfor først, hvilke aktiver, gældsforhold og aftaler der faktisk er fælles, og om tvisten kun angår boligen.
Hvordan gennemfører I løsningen i rigtig rækkefølge?
En samlet aftale kan falde fra hinanden, hvis ejerændringen gennemføres, før finansieringen eller de interne beløb er afklaret. Brug derfor en rækkefølge, hvor hvert trin har et tydeligt kontrolpunkt:
- Kontrollér ejerskab, ejerandele, pant, servitutter og jeres indbyrdes aftaler. Afklar samtidig, om begge står på lånene, og om der findes et privat gældsbrev.
- Vælg salg, udkøb eller fortsat sameje. Fastlæg værdi, overtagelsesdag, udkøbsbeløb og håndtering af betalinger i overgangsperioden. Gør usikre beløb betingede af den dokumentation, der mangler.
- Indhent långiverens skriftlige stilling, hvis den ene skal overtage finansieringen. Et internt løfte om at betale lånet frigør ikke den anden over for kreditor. Familieretshuset beskriver samme skel mellem egen og fælles gæld og understreger, at en ændring kræver kreditors accept.
- Saml vilkårene i en skriftlig overdragelses- eller opløsningsaftale. Aftalen bør vise, hvad der betales, hvilke forudsætninger der gælder, hvem der bærer hvilke udgifter, og hvad der sker, hvis en forudsætning ikke bliver opfyldt.
- Gennemfør ejerændringen med skøde ved samlivsophør, hvis en medejer udtræder. Kontrollér på forhånd hvem der skal godkende overdragelsen, så anmeldelsen ikke står alene uden den nødvendige finansiering eller tiltrædelse.
- Kontrollér efter tinglysningen, at Tingbogen viser det aftalte ejerskab, og at eventuelle frister eller anmærkninger er håndteret. Den udtrædende part bør desuden have særskilt dokumentation for frigørelse fra de lån, som vedkommende ikke længere skal hæfte for.
Et skøde og et lån er to forskellige retsforhold. Tinglysningslovens § 39 har en betinget regel om indtræden i visse pantegældsforhold, når blandt andet pantebrevets vilkår og en ubetinget tinglyst adkomst opfylder kravene. Uden for den situation får en gældsovertagelse først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer. Brug derfor ikke det nye skøde som eneste bevis for, at den tidligere ejer er frigjort.
Hvilke udgifter afhænger af valget?
Omkostningerne følger den løsning, I vælger. Et salg kan omfatte vurdering, formidling, indfrielse af lån og handelsberigtigelse. Et udkøb kan medføre udgifter til vurdering, ny finansiering, långiverens behandling, dokumenter og tinglysning. Fortsat sameje kan fastholde begge i løbende ydelser, forsikring og vedligeholdelse.
Når en ejerandel overdrages og tinglyses, skal der som udgangspunkt betales tinglysningsafgift. Afgiftsgrundlaget kan afhænge af ejerandelen, ejerskiftesummen, ejendomstypen og om overdragelsen sker som fri eller ikke-fri handel. Derfor bør den konkrete afgift beregnes ud fra de aktuelle oplysninger i sagen i stedet for et standardbeløb.
En tvist kan desuden udløse retsafgift, udgifter til vurdering og udgifter til professionel bistand. Sammenlign derfor ikke kun udkøbsbeløbet med en forventet salgspris. Medtag også finansiering, tinglysning, salg, overgangsudgifter og omkostninger ved en mulig tvist, før I beslutter jer.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende danske regler og officielle myndighedsvejledninger om ugifte samlevende, sameje, gæld og tinglysning.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og Ægtefælleskifteloven
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: deling, sameje, skøder og ejerandele
- Familieretshuset og Borger.dk: ugifte samlevendes ejerskab og gæld ved brud
- Skattestyrelsens juridiske vejledning: tinglysningsafgift ved ejerskifte
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
