Køb af et hus på tvangsauktion foregår ved et offentligt auktionsmøde i fogedretten. Før du byder, bør du have undersøgt huset, salgsopstillingen og din finansiering, fordi buddet er bindende, den samlede købesum er højere end selve buddet, og fogedretten kan kræve sikkerhed straks efter budgivningen.
Forløbet adskiller sig derfor fra en almindelig bolighandel. Der er ingen forhandling om en sædvanlig købsaftale efter auktionen, og du får ikke nødvendigvis rådighed over huset eller et tinglyst skøde på samme tidspunkt, som du afgiver det højeste bud.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Køb hus på tvangsauktion kræver, at du har undersøgt dokumenterne, den samlede økonomi og sikkerhedsstillelsen, før du byder. Buddet er bindende, og rådighed over huset samt tinglyst ejerskab kommer først senere i forløbet.
- Sammenhold salgsopstilling, tingbog, ejendomsdata og husets faktiske stand.
- Skeln mellem dit bud, den samlede betalingsforpligtelse og sikkerheden.
- Afklar den sikkerhed, fogedretten kan kræve straks efter budgivningen.
- Regn med, at en ny auktion kan forlænge bindingen og udsætte rådigheden.
- Kontrollér auktionsskøde og hæftelser i den endelige tingbog.
Hvad skal være afklaret, før du byder?
Salgsopstillingen er det centrale dokument. Den beskriver auktionsvilkårene, de kendte hæftelser, krav ud over buddet og andre væsentlige forhold. Beløbene kan være foreløbige, og eventuelle fravigelser fra vilkårene bliver meddelt på auktionsmødet. Læs derfor den konkrete salgsopstilling helt frem til auktionsdagen, også selv om du har set en tidligere version.
Sammenhold oplysningerne med en aktuel tingbogsattest, en ejendomsdatarapport og det hus, du faktisk har besigtiget. Tingbogen viser blandt andet ejerforhold, pant og tinglyste rettigheder, mens ejendomsdata og den fysiske gennemgang kan afdække andre spørgsmål. En registreret servitut skal læses i selve dokumentet, hvis du vil vide, hvad den betyder for din brug af huset.
Justitsministeriets auktionsvilkår tager udgangspunkt i, at ejendommen sælges, som den er ved auktionen, med de rettigheder og forpligtelser, der følger af vilkårene. Du bør derfor afklare fysiske skader, lovlig anvendelse, adgangsforhold og andre væsentlige usikkerheder før buddet. Kan et forhold ikke undersøges tilstrækkeligt, må du beslutte, om usikkerheden kan rummes i dit bud, eller om du skal undlade at byde.
Før auktionsmødet bør du som minimum have styr på:
- at salgsopstillingen og tingbogen vedrører det rigtige hus og den rigtige ejendom
- hvilke beløb der skal betales ud over buddet
- hvilke oplysninger om stand og anvendelse der er dokumenteret, og hvilke der fortsat er usikre
- dit højeste bud, din samlede økonomiske ramme og den sikkerhed, du kan stille med det samme
Hvad koster dit bud samlet?
Buddet er ikke det samme som den samlede købesum. Købesummen består af budsummen plus størstebeløbet. Størstebeløbet dækker fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger, som skal betales ud over buddet. Salgsopstillingen viser et skøn, mens det aktuelle beløb bliver oplyst på auktionen.
Det hjælper at holde tre tal adskilt:
- Budgrænsen er det højeste beløb, du vil byde for huset.
- Den samlede betalingsforpligtelse omfatter buddet, størstebeløbet og øvrige omkostninger.
- Det umiddelbare likviditetsbehov afhænger af den sikkerhed, fogedretten kræver efter budgivningen.
Som køber skal du desuden betale en auktionsafgift på 1.500 kr. og udgiften til tinglysning. Den dækkede gæld forrentes fra første auktion, og huset kan kræve udgifter til forsikring, istandsættelse eller lovliggørelse. De sidste poster afhænger af det konkrete hus og bør stå i dit eget budget, selv om de ikke indgår i størstebeløbet.
Sikkerheden er ikke en ekstra købesum, men den kan binde en betydelig del af din likviditet. Stiller du sikkerheden kontant, kan pengene ikke samtidig bruges til at betale de beløb, der forfalder efter auktionsvilkårene. Danmarks Domstoles købervejledning om tvangsauktion beskriver derfor både købesummen og sikkerheden som særskilte forberedelsespunkter.
Hvordan foregår budgivningen i fogedretten?
Auktionsmødet begynder med en gennemgang af kravene, salgsopstillingen, auktionsvilkårene og de beløb, som køberen skal betale ud over buddet. Fogedretten leder derefter budgivningen og noterer buddene. Alle kan som udgangspunkt byde, men retten kan kræve, at du straks sandsynliggør, at du kan opfylde dit bud.
Du skal oplyse, hvem du byder for. Byder du for en anden person, kræver Domstolenes vejledning en skriftlig original fuldmagt. Bud kan ikke afgives skriftligt eller elektronisk, så du eller din repræsentant skal deltage i mødet.
Et afgivet bud er bindende. Køb på tvangsauktion er samtidig undtaget fra den lovbestemte fortrydelsesret, som ellers kan gælde ved almindelige boligkøb. Du bør derfor ikke bruge auktionsmødet til at afklare dit budget eller væsentlige forhold ved huset; de spørgsmål skal være afgjort, før du byder.
Hvilken sikkerhed skal du kunne stille?
Den højestbydende skal stille sikkerhed for, at auktionsvilkårene bliver opfyldt. Efter Domstolenes købervejledning består sikkerheden af dækkede restancer, en fjerdedel af de dækkede hæftelser, der kan kræves udbetalt, og størstebeløbet. Salgsopstillingen indeholder kun en foreløbig beregning, fordi det nøjagtige krav afhænger af buddets størrelse.
Fogedretten kan kræve sikkerheden straks, når budgivningen er afsluttet. Kontanter og en ubetinget, tidsubegrænset bankgaranti kan bruges, mens et lånebevis eller en kontoudskrift ikke i sig selv er sikkerhed. Retten kan under nærmere betingelser give en kort frist mod en mindre, straks stillet sikkerhed, men du kan ikke planlægge ud fra, at du får den mulighed.
Afklar derfor både finansieringen af købesummen og formen på sikkerheden med banken før auktionsdagen. De to opgaver hænger sammen, men dokumentation for, at du kan låne, erstatter ikke den sikkerhed, fogedretten accepterer.
Hvad betyder en ny auktion for dit bud?
Ejeren og en rettighedshaver, der ikke får fuld dækning, kan på auktionsmødet anmode om en ny auktion og skal stille sikkerhed for udgiften. Fogedretten kan også beslutte en ny auktion, hvis retten vurderer, at et væsentligt højere bud kan opnås. Som udgangspunkt afholdes der højst to auktioner.
Har du budt højest på den første auktion, er buddet bindende i op til seks uger, hvis der skal holdes en ny auktion. I den periode bør din finansiering og sikkerhed fortsat kunne gennemføres. Du får først rådighed over huset, når den nye auktion har været afholdt, hvis der bliver anmodet om en sådan.
Et højt bud på første auktion er altså ikke altid det samme som et endeligt afklaret køb samme dag. Det praktiske stopunkt er, om der begæres ny auktion, og hvornår resultatet af den første eller den nye auktion ligger fast.
Hvornår går huset faktisk over til dig?
Fire tidspunkter bør holdes adskilt, fordi de har forskellige virkninger:
- Dit bud binder dig, fra du har afgivet det.
- Auktionsresultatet afgør, hvem der ender som køber, eventuelt først efter en ny auktion.
- Du får rådighed over huset, når fogedretten har modtaget hele sikkerheden, og en eventuel ny auktion er afholdt.
- Din adkomst bliver registreret, når auktionsvilkårene er opfyldt, auktionsskødet er underskrevet af retten og derefter tinglyst.
Rådighed og tinglyst ejerskab kan derfor ligge på forskellige datoer. En nøgle eller faktisk adgang dokumenterer ikke i sig selv, at alle betalinger, samtykker og registreringer er afsluttet. Brug auktionsvilkårene og fogedrettens meddelelser til at kontrollere hvert trin.
Hvordan afslutter du med auktionsskøde?
Når vilkårene er opfyldt, opretter køberen et digitalt auktionsskøde på tinglysning.dk. Udskrift af auktionsbogen og de nødvendige samtykker fra dækkede rettighedshavere skal vedhæftes. Fogedretten underskriver skødet, når betingelserne er opfyldt, hvorefter køberen sørger for tinglysningen.
Du bør ikke gå ud fra, at alle registrerede hæftelser forsvinder automatisk. Dækkede pantehæftelser kræver normalt kreditors kvittering for at blive slettet. Helt udækkede hæftelser kan anmodes slettet gennem auktionsskødet, mens en delvist dækket hæftelse kræver en erklæring om, hvor meget der skal bestå.
Den afsluttende kontrol består derfor af mere end at se, om skødet er registreret. Kontrollér den endelige tingbogsattest, så adkomsten står korrekt, og så de hæftelser, der skulle slettes eller reduceres, faktisk er behandlet som forudsat.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og Domstolenes aktuelle procesvejledninger.
- Retsplejelovens regler om tvangsauktion over fast ejendom.
- Justitsministeriets auktionsvilkår med senere ændringer.
- Danmarks Domstoles købervejledning og vejledning om tvangsauktion.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
- Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøder og slettelse af hæftelser.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: