Du kan købe et hus på tvangsauktion ved at afgive det højeste bud, som antages af fogedretten, og opfylde auktionsvilkårene. Før du byder, skal du kende husets forhold, regne udgifterne ud over buddet med og kunne stille den krævede sikkerhed. Buddet er bindende, den almindelige lovbestemte fortrydelsesret gælder ikke, og en eventuel ny auktion kan ændre, hvem der får huset.
Et lavt bud er derfor kun én del af vurderingen. Du skal både kunne betale købet og have penge eller en garanti til rådighed, når retten kræver det.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Du kan købe hus på tvangsauktion, hvis dit bud antages, og du opfylder auktionsvilkårene. Undersøg huset, finansieringen og sikkerhedsstillelsen før budgivningen, fordi den almindelige fortrydelsesret ikke gælder.
- Økonomi: Regn størstebeløb, øvrige købsudgifter og istandsættelse med, når du fastlægger dit maksimumbud.
- Sikkerhed: Aftal en form, fogedretten accepterer. Sikkerheden kan binde penge samtidig med betalingerne.
- Forberedelse: Gennemgå salgsopstilling og bilag, besigtig huset og afklar rettigheder og eventuel udlejning.
- Bud: En ny auktion kan ændre køberen. Bud fra første auktion kan binde i op til seks uger.
- Afslutning: Dokumentér betalingerne, få auktionsskøde tinglyst og kontrollér de tilbageværende hæftelser.
Hvad skal du undersøge, før du vælger huset?
Begynd med auktionens salgsopstilling og bilag. De beskriver huset, gælden med pant i ejendommen, salgsvilkårene og andre forhold, der kan få betydning for købet. Materialet udarbejdes af den, der har begæret auktionen, eller dennes advokat. Personen kaldes auktionsrekvirenten.
Huset sælges i den stand, det er i ved auktionen. Brug derfor en besigtigelse til at undersøge, hvad du faktisk køber. En beskrivelse i salgsopstillingen giver ikke i sig selv et overslag over nødvendige reparationer. Få afklaret adgang til huset og overvej byggeteknisk hjælp, hvis du ikke selv kan vurdere eksempelvis tag, fugt og installationer.
- Sammenhold beskrivelsen med de rum og bygninger, du kan se, og få uoverensstemmelser undersøgt.
- Læs oplysningerne om pant, andre rettigheder og eventuel udlejning. Et hus med en lejer kræver en særskilt afklaring af, om og hvornår du kan bruge boligen selv.
- Undersøg de servitutter, du efter auktionsvilkårene skal respektere. En rettighed om adgang eller anvendelse kan påvirke dine planer.
- Notér ubesvarede spørgsmål og få dem afklaret, inden du lægger dit endelige budloft.
Fogedretten oplyser under auktionen, hvilke rettigheder og forpligtelser køberen skal overtage ud over buddet. Har du ikke fået afklaret et forhold, som er afgørende for din brug af huset, er det et konkret grundlag for at undlade at byde.
Hvordan finder du et bud, økonomien kan bære?
Den samlede købesum består af dit bud plus størstebeløbet. Størstebeløbet dækker krav og omkostninger, der skal betales ud over buddet. Det er anslået i salgsopstillingen, mens beløbet oplyses på selve auktionen. Du skal derfor kunne justere dit budloft, hvis oplysningerne ændrer sig.
Budgettet skal også rumme auktionsafgift, tinglysning og dine egne udgifter til eksempelvis finansiering, garantistillelse, gennemgang af huset og dokumentarbejde. Hertil kommer den istandsættelse og reserve, du har brug for. Kontrollér, hvilke poster der allerede indgår i størstebeløbet, så samme udgift ikke tælles to gange. Hvis salget er helt eller delvist momspligtigt, skal det også indgå i afklaringen af den samlede betaling.
Et illustrativt, fiktivt budget: Du har en samlet ramme på 1.200.000 kr. og afsætter 90.000 kr. til størstebeløbet, 40.000 kr. til øvrige købsudgifter samt 170.000 kr. til istandsættelse og reserve. Det efterlader 900.000 kr. til buddet. De 40.000 kr. er en fiktiv budgetpost, ikke en beregning af offentlige afgifter eller et pristilbud.
Stiger størstebeløbet i eksemplet til 110.000 kr., falder pladsen til buddet til 880.000 kr., hvis de andre forudsætninger er uændrede. Et fastholdt bud på 900.000 kr. vil i stedet løfte det samlede budget til 1.220.000 kr.
Kan du stille sikkerhed, når retten kræver det?
Sikkerhedsstillelsen skal sikre, at du opfylder auktionsvilkårene. Den er ikke en ekstra købesum, men kan binde penge eller optage en garantiramme samtidig med, at du skal betale kreditorerne. Domstolenes købervejledning understreger, at sikkerheden ikke kan bruges som betaling, og at den først frigives, når opfyldelsen af vilkårene er dokumenteret.
Efter hammerslaget skal du som udgangspunkt straks stille sikkerhed. Beløbet afhænger blandt andet af de dækkede restancer, de dækkede hæftelser, som kan kræves indfriet, og størstebeløbet. Vilkårene indeholder også minimumskrav og muligheder for afkald fra rettighedshaverne. Du kan derfor ikke beregne sikkerheden som en fast procent af dit bud alene.
Afklar på forhånd med banken, hvilken finansiering og garanti den vil stille, og med fogedretten, hvilken sikkerhed retten accepterer. Et lånebevis er ikke i sig selv en bankgaranti. Retten kan give en kort frist til resten af sikkerheden, hvis der straks sikres betaling af omkostningerne ved et nyt auktionsmøde. En sådan frist er rettens beslutning, ikke noget du har krav på.
Siden 15. september 2026 må domstolene ikke modtage kontantbetalinger eller kontantdeponeringer på 15.000 kr. eller derover. Forbuddet omfatter også flere betalinger eller deponeringer, der hænger sammen eller ser ud til at hænge sammen. Reglen følger af lovændringen om domstolenes kontantmodtagelse. Aftal derfor sikkerhedens form frem for blot at medbringe kontanter.
Hvornår binder dit bud, og kan du fortryde?
Bud på tvangsauktion binder. Købet er undtaget fra den almindelige lovbestemte fortrydelsesret ved boligkøb. Du skal derfor have afklaret finansiering og væsentlige spørgsmål om huset, inden du byder.
Skal der holdes ny auktion, er buddene fra første auktion bindende indtil afslutningen af den nye auktion, dog højst seks uger efter den første. På den nye auktion er kun det bud bindende, som får hammerslag. Du kan altså være bundet af et bud uden endnu at have fået endelig adgang til huset.
Den tidligere ejer og rettighedshavere, som ikke får fuld dækning, kan kræve en ny auktion mod sikkerhed for omkostningerne. Fogedretten kan også beslutte, at der skal holdes en ny auktion. Kommer der ikke et højere bud, kan huset gå til den højestbydende fra første auktion.
Manglende betaling er ikke en måde at fortryde på. Hvis køberen ikke opfylder vilkårene, kan der blive tale om en misligholdelsesauktion, hvor køberen hæfter for forskellen, hvis det nye bud er lavere. Vurder derfor også et almindeligt boligkøb som alternativ, hvis din finansiering eller undersøgelse af huset ikke kan være på plads før budgivningen.
Hvordan forbereder du selve auktionsdagen?
Du kan selv møde op og byde eller lade en anden møde med skriftlig fuldmagt. Afklar dokumentkravene med retten, hvis du byder for andre. Domstolenes vejledning om tvangsauktion beskriver både deltagelse og forløbet i fogedretten.
- Kontrollér på dagen, om auktionen gennemføres. Den kan være aflyst, selv om du stadig kan finde annoncen.
- Medbring salgsopstilling, bilag og dit budget med et klart maksimumbud. Hav den aftalte sikkerhed klar.
- Lyt til rettelser, krav og det oplyste størstebeløb. Beregn dit budloft igen, hvis forudsætningerne ændres.
- Byd kun inden for den ramme, der også kan rumme udgifterne bagefter. Få ved et antaget bud klarhed over sikkerhed, eventuel ny auktion og de næste betalinger.
Det er både rettens vilkår og din egen økonomiske ramme, der skal kunne opfyldes. Stop budgivningen, hvis en ny oplysning gør finansieringen eller husets anvendelse uafklaret.
Hvornår får du huset og auktionsskødet?
Du får som udgangspunkt rådighed over huset, når salget er endeligt, og den fulde sikkerhed er stillet. Skal der holdes ny auktion, må du afvente udfaldet. Fra overtagelsen er huset for din regning og risiko, så afklar forsikring og den praktiske adgang i tide. Flytter den tidligere ejer ikke frivilligt, kan fogedretten hjælpe med at sætte dig i besiddelse af huset.
Betalingerne følger auktionsvilkårene og kravene i sagen. Lav en betalingsplan med modtager, beløb og frist for hver post; fristen for at stille sikkerhed er ikke en fælles betalingsfrist for hele købet. Indhent kvitteringer og samtykker fra de berettigede, så opfyldelsen kan dokumenteres. Fogedretten kan udstede auktionsskøde, når vilkårene er opfyldt, eller de berettigede har fået deres krav dækket eller samtykker i udstedelsen. Du skal selv sørge for tinglysningen.
Hammerslaget rydder ikke automatisk Tingbogen. Helt udækkede hæftelser kan begæres slettet, når auktionsvilkårene er opfyldt, og appelfristen er udløbet uden meddelelse om appel til Tinglysningsretten. En delvist dækket hæftelse kræver særskilt behandling af den udækkede del. En dækket hæftelse kan ikke slettes alene på grundlag af auktionen; kreditor må kvittere den, hvis den skal aflyses. Kontrollér derfor efter tinglysningen både dit registrerede ejerskab og de hæftelser, der fortsat står på ejendommen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår med senere ændringer, retsplejelovens regler om tvangsauktion og forbrugerbeskyttelseslovens undtagelse for auktionskøb. Domstolenes købervejledning og Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøde er brugt til de praktiske krav om sikkerhed, rådighed og registrering.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: