Lokalplan: Hvad indeholder den?

Af Skøde Centret

Når du kigger på ny bolig eller drømmer om at bygge til, er det ikke nok kun at se på selve huset. Lokalplanen er det dokument, der sætter rammerne for dine muligheder, og den kan være afgørende for din fremtid på grunden. Her får du overblikket over reglerne.

Hvad er formålet med en lokalplan i dit område?

En lokalplan er kommunens vigtigste redskab til at styre, hvordan et bestemt område skal udvikle sig. Det er i bund og grund en samling af regler, der gælder specifikt for din vej, dit kvarter eller måske endda kun for din enkelte grund.

Formålet er at sikre en vis ensartethed eller kvalitet i området. Det kan handle om alt fra at bevare gamle træer til at sikre, at naboen ikke bygger et højhus, der tager al din sol. Det skaber tryghed for dig som boligejer, fordi du ved, hvad du kan forvente af omgivelserne.

Vi oplever ofte, at boligkøbere forelsker sig i et hus uden at tjekke lokalplanen først. Det kan desværre føre til skuffelser, hvis man havde drømt om at bygge en stor garage eller ændre tagets farve, og det viser sig at være forbudt ifølge planen.

Det er derfor en god idé at se lokalplanen som en slags brugsanvisning til din grund. Den fortæller dig ikke, hvordan du skal leve dit liv inde i huset, men den sætter de fysiske rammer for ejendommens ydre og anvendelse.

Hvilke konkrete regler kan en lokalplan indeholde?

Lokalplaner kan være meget detaljerede, og de varierer enormt fra kommune til kommune. Nogle planer er meget overordnede og tillader det meste, mens andre går helt ned i detaljen omkring farven på dine vinduer eller typen af hæk mod vejen.

Typisk vil en lokalplan indeholde bestemmelser om:

• Hvad ejendommen må bruges til, for eksempel om der må drives erhverv fra adressen.
• Hvor meget af grunden du må bebygge (bebyggelsesprocenten).
• Hvor højt du må bygge, og hvor tæt på skel bygningen må placeres.
• Krav til udseende, herunder materialevalg til facade og tag.
• Regler for udendørsarealer, parkering og beplantning.

Hvis du vil dykke dybere ned i de tekniske detaljer, kan du læse mere om hvad en lokalplan indeholder, så du er helt klædt på til at forstå dokumentet. Det er især vigtigt, hvis du har specifikke byggeønsker.

Det er også i lokalplanen, du kan se, om dit område er udlagt til helårsbolig eller sommerhusområde. Det har stor betydning for både finansiering og hvordan du må bruge huset i hverdagen.

Gælder nye regler for mit gamle hus?

Mange boligejere bliver nervøse, når kommunen vedtager en ny lokalplan for deres område. Betyder det, at du skal til at bygge om eller rive din carport ned, fordi den ikke lever op til de nye regler?

Svaret er heldigvis som udgangspunkt nej. En lokalplan har ikke tilbagevirkende kraft. Det betyder, at hvis dit hus, hegn eller skur var lovligt opført, før den nye plan trådte i kraft, må det gerne blive stående.

Dette princip kaldes for passiv tilstand. Du har ret til at beholde det eksisterende, præcis som det er. De nye regler træder først i kraft den dag, du selv vælger at lave ændringer på ejendommen.

Hvis du for eksempel vil lægge nyt tag, bygge en tilbygning eller ændre anvendelsen af en bygning, skal du overholde den gældende lokalplan. Det er her, det bliver vigtigt at være opmærksom, for du kan ikke bare gøre, som den tidligere ejer gjorde.

Hvordan finder du den rigtige lokalplan for ejendommen?

Når du står midt i en bolighandel, vil lokalplanen normalt fremgå af de dokumenter, ejendomsmægleren fremskaffer. Den ligger typisk som en del af ejendomsdatarapporten, som er en samling af offentlige oplysninger om ejendommen.

Hvis du ikke er i en købssituation, men bare er nysgerrig, kan du altid finde gældende planer offentligt. Du kan søge på din adresse via den offentlige portal Plandata.dk, hvor alle landets lokalplaner er samlet.

Det er vores erfaring, at sproget i disse planer kan være teknisk og juridisk tungt. Derfor hjælper vi ofte vores kunder med at gennemgå materialet i forbindelse med køb af bolig, så vi sikrer, at drømmeboligen rent faktisk kan bruges til det, køberen ønsker.

Husk også at tjekke, om der er tinglyst servitutter på ejendommen. Servitutter kan nogle gange indeholde regler, der gælder ved siden af eller i stedet for en lokalplan. Det er vigtigt at have overblik over begge dele.

Kan du få dispensation fra reglerne i planen?

Selvom en lokalplan sætter faste rammer, er det ikke altid helt umuligt at få lov til at afvige en lille smule. Kommunen har mulighed for at give dispensation, hvis afvigelsen er af mindre betydning og ikke strider mod planens overordnede principper.

Det kunne for eksempel være, at du gerne vil bygge din carport 20 centimeter tættere på skel end tilladt, eller at du ønsker en anden nuance teglsten, der stadig passer ind i kvarteret.

Du har dog aldrig krav på en dispensation. Det er en vurdering, kommunen foretager i hvert enkelt tilfælde. Ofte vil de høre dine naboer, før de træffer en afgørelse. Hvis naboerne protesterer, kan det blive svært at få lov.

Hvis du planlægger en større ombygning, bør du altid søge om tilladelse, før du går i gang. Det kan blive en dyr fornøjelse at skulle rive noget ned igen, fordi man satsede på en tilgivelse frem for en tilladelse.

Hvorfor er lokalplanen vigtig ved køb af byggegrund?

Hvis du overvejer at købe en tom grund for at bygge nyt, er lokalplanen din bibel. Her er der ingen eksisterende bygning at læne sig op ad, så alt hvad du tegner og drømmer om, skal holde sig inden for skiven.

Vi ser desværre tilfælde, hvor folk har købt en grund i den tro, at de kunne bygge et hus i to etager med tagterrasse, for så at opdage, at lokalplanen kun tillader ét plan. Det kan være en katastrofe for byggeprojektet og økonomien.

Det samme gælder ved familieoverdragelse af sommerhuse eller grunde. Selvom ejendommen har været i familien i generationer, kan nye lokalplaner have ændret mulighederne for udstykning eller nybyggeri siden bedsteforældrenes tid.

Derfor er det afgørende at læse det med småt. Tjek bebyggelsesprocenten nøje, og undersøg om der er krav til placering af huset på grunden. Nogle gange kan jordbundsforhold eller fredningslinjer i kombination med lokalplanen indskrænke det bygbare areal markant.

Hvordan kan du påvirke fremtidige lokalplaner?

En lokalplan bliver ikke lavet fra den ene dag til den anden bag lukkede døre. Før en ny plan bliver endeligt vedtaget, skal den i offentlig høring i mindst 8 uger.

I denne periode har du som borger mulighed for at komme med indsigelser eller ændringsforslag. Det er din demokratiske ret og din chance for at få indflydelse på dit nærområde.

Hvis du ser et forslag til en ny lokalplan, der vil tillade højt byggeri i din baghave eller ændre trafikforholdene på din vej, er det i høringsfasen, du skal reagere. Når først planen er vedtaget, er den bindende i mange år frem.

Det kan være en fordel at gå sammen med naboerne eller grundejerforeningen, hvis I vil stå stærkere i jeres indsigelser. Kommunen lytter ofte mere til en samlet gruppe beboere end til en enkelt stemme.