Når I er gift og ønsker at eje boligen i fællesskab, kræver det en formel ændring af skødet. Mange boligejere tror fejlagtigt, at denne proces kræver en dyr advokat, men overdragelsen er i dag en digital procedure, som ofte kan klares både hurtigere og billigere gennem specialiseret rådgivning.
Hvordan foregår det rent praktisk at få en medejer på skødet?
Når du ønsker at gøre din ægtefælle til medejer af en ejendom, som du ejer alene, er der tale om en reel ejendomsoverdragelse. Det er en juridisk proces, hvor ejendomsretten formelt skifter hænder for den andel, der overdrages. I praksis sker dette typisk ved, at du overdrager halvdelen af ejendommen til din ægtefælle, så I fremover ejer boligen i fællesskab.
Selvom I er gift og har formuefællesskab, betyder det ikke automatisk, at I ejer hinandens ting. Det, der står på skødet, er afgørende for, hvem der juridisk set har retten til huset eller lejligheden, og det kan have stor betydning i tilfælde af skilsmisse eller dødsfald.
Processen starter med udarbejdelsen af et nyt skøde, der skal tinglyses. Tidligere var dette et fysisk dokument med stempler, men i dag foregår alt digitalt via Tinglysningsrettens systemer. For at gennemføre ændringen skal der oprettes en digital anmeldelse, som begge parter skal underskrive med MitID. Før man når så langt, skal vilkårene for overdragelsen dog være helt på plads. Det gælder især spørgsmålet om, hvorvidt overdragelsen sker som en gave, eller om din ægtefælle skal overtage en del af gælden i ejendommen.
Det er her, den juridiske rådgivning kommer ind i billedet for at sikre, at aftalen afspejler jeres virkelighed og ønsker. Når dokumentet er korrekt udfyldt og underskrevet, sendes det til tinglysning, hvorefter ejerskiftet registreres offentligt. Det er denne registrering, der sikrer din ægtefælles rettigheder som ejer.
Er det nødvendigt at bruge en advokat til papirarbejdet?
Det korte svar er, at der ikke er noget lovkrav om, at du skal bruge en advokat til at udarbejde et ægtefælleskøde. Det er en udbredt misforståelse, at kun advokater må håndtere skøder. I virkeligheden kan enhver i princippet anmelde et skøde til tinglysning, men da systemet er komplekst og konsekvenserne af fejl kan være store, vælger langt de fleste at søge professionel hjælp.
Valget står typisk mellem en traditionel advokat og en specialiseret virksomhed som Skøde Centret. Forskellen ligger sjældent i kvaliteten af selve skødet, da det juridiske dokument, der ender hos Tinglysningsretten, er det samme uanset hvem der har udarbejdet det.
Når du overvejer, om du skal bruge en advokat, bør du tænke på opgavens karakter. En overdragelse mellem ægtefæller er typisk det, man kalder en ekspeditionssag. Det betyder, at der sjældent er behov for dyb juridisk udredning eller retssagsbehandling, som er advokatens kernekompetence. Der er derimod behov for præcision, rutine og kendskab til de digitale systemer.
En advokat vil ofte tage en timepris eller et fast salær, der afspejler deres brede uddannelse og høje driftsomkostninger. En specialiseret skødeforretning har derimod optimeret processerne netop til denne type sager. Du kan derfor ofte opnå samme resultat til en lavere pris, fordi du ikke betaler for en generalist, men for en specialist, der udelukkende beskæftiger sig med ejendomsoverdragelser. Det afgørende er ikke titlen på rådgiveren, men rådgiverens erfaring med netop denne type sager.
Hvilke omkostninger skal vi forvente til staten og tinglysning?
Uanset om du vælger at få hjælp fra en advokat eller en anden juridisk specialist, kommer du ikke udenom at skulle betale afgifter til staten. Tinglysning er i Danmark en afgiftsbelagt handling, og det er vigtigt at budgettere med disse omkostninger, da de kommer oveni prisen for selve rådgivningen. Når man tinglyser et skøde ved en almindelig hushandel, betaler man en fast afgift plus en procentdel af købesummen. Ved handel mellem ægtefæller gælder der dog nogle særlige regler, som kan være en fordel for jer, men systemet kan stadig virke uigennemskueligt for de fleste.
Det er værd at være opmærksom på følgende elementer i afgiftsberegningen:
- Den faste tinglysningsafgift som altid skal betales ved enhver registrering af et nyt skøde.
- Den variable afgift, som udregnes som en procentdel af den offentlige vurdering eller købesummen.
- Eventuelle afgifter i forbindelse med ændringer i pantebreve, hvis lånene også skal lægges om.
Mange vælger at overdrage ejendomsandelen som en gave mellem ægtefæller. I Danmark er gaver mellem ægtefæller afgiftsfri, hvilket betyder, at I ikke skal betale gaveafgift til skattevæsenet af selve værdien. Men selvom gaven er skattefri, slipper man ikke for tinglysningsafgiften til staten. Tinglysningsretten skal stadig have deres gebyr for at registrere den nye ejer.
En erfaren rådgiver kan hjælpe jer med at beregne den præcise afgift, så den bliver så lav som muligt inden for lovens rammer. Det er netop her, at specialiseret viden kan spare jer penge, da en forkert angivelse af afgiftsgrundlaget kan føre til, at I betaler for meget i afgift, eller at tinglysningen bliver afvist.
Hvad sker der med lånene i huset ved en overdragelse?
Når en ægtefælle skal indtræde som medejer af ejendommen, er det ikke kun skødet, der skal kigges på. Langt de fleste boliger er belånt med enten realkreditlån eller banklån, og banken har en stor interesse i, hvem der ejer huset. Det skyldes, at ejendommen stilles som sikkerhed for lånet. Når ejerskabet ændres, skal låneforholdene derfor også tilpasses. Det er en proces, der ofte kaldes gældsovertagelse eller debitorskifte.
Hvis din ægtefælle skal stå på skødet, vil banken eller realkreditinstituttet som udgangspunkt kræve, at vedkommende også kommer til at hæfte for gælden.
Det betyder i praksis, at I skal kontakte jeres bank eller realkreditinstitut for at få godkendt overdragelsen. Banken vil foretage en kreditvurdering af din ægtefælle for at sikre, at økonomien kan bære det fælles ansvar for gælden.
Når banken har godkendt det, skal der typisk laves påtegninger på pantebrevene, så de stemmer overens med de nye ejerforhold. Dette er et særskilt juridisk skridt, som ligger ud over selve skødeskrivningen. En advokat vil ofte kunne koordinere dette, men det kan en specialiseret rådgiver også. Det er dog vigtigt at huske, at banken ofte tager deres eget gebyr for at ekspedere sagen, hvilket er en omkostning, der er uafhængig af honoraret til din juridiske rådgiver.
I bør sikre jer, at der er en klar aftale om, hvem der står for kontakten til banken, så sagen ikke går i stå halvvejs.
Kan jeg føle mig helt tryg uden en advokat?
Tryghed er det parameter, der vejer tungest for de fleste boligejere. Tanken om at lave en fejl i noget så vigtigt som ejerskabet af ens hjem kan være skræmmende. Derfor vælger mange instinktivt en advokat, fordi titlen signalerer sikkerhed. Men det er vigtigt at forstå, hvad denne sikkerhed egentlig består af. Den juridiske tryghed ved en ejendomshandel baserer sig primært på to søjler: Rådgiverens faglige kompetence og eksistensen af en ansvarsforsikring.
En advokat har en lovpligtig ansvarsforsikring, som dækker, hvis der sker fejl, der medfører et økonomisk tab for dig.
Hos en specialiseret virksomhed som Skøde Centret finder du typisk præcis samme sikkerhedsnet. Selvom virksomheden ikke er et advokatfirma, er der tegnet professionel ansvarsforsikring, der dækker på samme niveau som advokatbranchens forsikringer. Det betyder, at du som kunde er stillet ens, hvis uheldet skulle være ude. Dertil kommer aspektet omkring rutine.
Hvor en almindelig advokat måske laver få ægtefælleskøder om året indimellem retssager og andre opgaver, vil en specialist ofte håndtere flere hundrede sager årligt. Denne høje volumen betyder, at rådgiverne er ekstremt opdaterede på de nyeste regler og procedurer. Man kan argumentere for, at denne dybe specialisering i sig selv er en form for tryghed, da risikoen for fodfejl minimeres, når man arbejder med det samme område hver eneste dag. Det handler altså om at vælge den rådgiver, der har mest praktisk erfaring med netop din opgave.
