At din ægtefælle bliver medejer gennem et fælles skøde, gør ikke automatisk ægtefællen til meddebitor på huslånet. Skødet ændrer ejerskabet, mens den personlige hæftelse følger af låne- og sikkerhedsdokumenterne samt en eventuel aftale med långiveren. Den eksisterende låntager bliver derfor heller ikke automatisk frigjort. Det afgørende er, hvilke dokumenter der ændres sammen med skødet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Et fælles skøde gør ikke automatisk din ægtefælle til meddebitor på huslånet og frigør heller ikke den nuværende låntager. Ejerskab, personlig hæftelse og pant skal kontrolleres i hvert sit dokument, og låneændringer kræver det aftale- eller lovgrundlag, der gælder for den konkrete pantegæld.
- Skødet registrerer ejere og ejerandele, ikke hvem der personligt skylder lånet.
- Lånedokumenterne viser, hvem der hæfter, og om hæftelsen omfatter hele gælden eller en del.
- Eksisterende pant kan påvirke hele den pantsatte ejendom, selv om en medejer ikke hæfter personligt.
- Få långiverens skriftlige stillingtagen, før skøde og eventuelle låneændringer samordnes.
- Kontrollér bagefter både Tingbogen, lånebekræftelsen og rollerne på pantedokumenterne.
Hvorfor er skøde og huslån to spor?
Skødet er det dokument, der overdrager en ejerandel og danner grundlag for registreringen af ejerskabet i Tingbogen. Det fortæller derimod ikke alene, hvem långiveren kan kræve betaling af. På samme måde er formuefællesskab og fælles skøde forskellige forhold: Formueordningen mellem ægtefæller gør ikke i sig selv begge til ejere eller låntagere.
Du får det præcise billede ved at holde tre spørgsmål adskilt:
- Hvem ejer boligen, og med hvilken andel? Det fremgår af skødet og den registrerede adkomst.
- Hvem skylder pengene personligt? Det fremgår af låneaftalen, eventuelle kautioner og långiverens bekræftelse.
- Hvilken gæld er sikret i boligen? Det fremgår af pantebreve, ejerpantebreve og eventuelt tinglyst underpant.
Svarene behøver ikke være ens. To ægtefæller kan eje boligen sammen, selv om kun den ene er personlig låntager. Omvendt kan begge have påtaget sig et lån, selv om ejerandelene ikke er lige.
Hvornår hæfter din ægtefælle personligt?
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold § 3 hæfter hver ægtefælle under ægteskabet med sin formue for sine egne forpligtelser. Ægteskabet og et fælles skøde skaber derfor ikke i sig selv personlig hæftelse for den anden ægtefælles huslån.
Din ægtefælle kan blive personligt ansvarlig ved at indtræde som debitor, medlåntager eller kautionist efter de dokumenter, som långiveren accepterer. Om hæftelsen omfatter hele gælden eller en bestemt del, skal læses i aftalen. Er der aftalt solidarisk hæftelse, kan långiveren rette hele kravet mod hver af de personer, der hæfter solidarisk. En anden fordeling mellem jer ændrer ikke långiverens ret, medmindre långiveren tiltræder ændringen.
Hvis I allerede har underskrevet sammen, er det derfor dokumenterne om det fælles lån mellem ægtefæller, der fastlægger hæftelsen. Skødet kan ikke bruges som erstatning for den kontrol.
Hvad betyder pantet for den nye medejer?
Personlig hæftelse og sikkerhed i boligen er to forskellige risici. En ægtefælle kan blive medejer uden at blive personlig skyldner, men ejerandelen ligger stadig i en ejendom med de pantehæftelser, der består efter overdragelsen. Bliver den sikrede gæld ikke betalt, kan panteretten håndhæves mod den pantsatte ejendom. Det kan ramme værdien af den nye medejers andel, selv om långiveren ikke har et personligt krav mod vedkommende.
Inden du overdrager en andel, bør Tingbogens hæftelser derfor sammenholdes med de aktuelle låneoplysninger. Det tinglyste pantebeløb er rammen for den registrerede sikkerhed og er ikke nødvendigvis det samme som den aktuelle restgæld. Restgælden skal dokumenteres særskilt af långiveren.
Kan den oprindelige låntager blive frigjort?
En overdragelse mellem ægtefællerne frigør ikke automatisk den hidtidige låntager. I de fleste praktiske forløb skal långiveren tage stilling til, om den nye ejer kan indtræde, om begge skal hæfte, eller om lånet skal omlægges. En intern aftale mellem jer er ikke nok til at ændre långiverens krav.
Tinglysningslovens § 39 har dog en særregel for visse pantegældsforhold. Den kan frigøre overdrageren, når erhververen efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og erhververens adkomst er tinglyst som ubetinget. Panthaveren skal desuden have meddelelse om overtagelsen og bevis for den nye ejers tinglysning, før den tidligere ejer er beskyttet mod krav på mellemliggende ydelser. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
Særreglen må ikke behandles som en standardgodkendelse fra banken. Om den passer på en delvis overdragelse mellem ægtefæller, afhænger blandt andet af pantebrevets ordlyd, den aftalte gældsovertagelse og den registrerede adkomst. Loven siger samtidig, at selve gældsovertagelsen ikke behøver tinglysning. Det er et andet spørgsmål end et registreret debitorskifte ved ægtefælleskøde, som bruges til at ændre debitorroller på et tinglyst pantedokument.
Hvordan samordner I skøde og lån?
Forløbet bør tage udgangspunkt i det resultat, I ønsker, frem for i skødet alene. Du kan bruge denne rækkefølge til at holde dokumenterne og godkendelserne samlet:
- Hent den aktuelle tingbogsattest, låneaftaler, pantedokumenter, restgældsoplysninger og eventuelle kautioner. Notér særskilt ejere, ejerandele, debitorer, kreditorer og sikkerheder.
- Fastlæg den ønskede ejerandel og den ønskede personlige hæftelse. Det ene valg bestemmer ikke automatisk det andet. Det gælder også, hvis I vil ændre ejerbrøken uden at ændre boliglånet.
- Få långiverens skriftlige stillingtagen til, om lånet kan fortsætte uændret, om ægtefællen skal indtræde, eller om der kræves et nyt lån eller ændrede sikkerhedsdokumenter. Långiverens kreditbeslutning er et særskilt aftale- og tredjepartsspor.
- Samordn skødets overdragelse med de nødvendige låne- og pantændringer. Det skal stå klart, hvilke godkendelser der er betingelser, og hvornår hvert dokument får virkning.
- Kontrollér efter gennemførelsen både den registrerede adkomst, eventuelle anmærkninger, långiverens bekræftelse, debitorerne i lånedokumenterne og rollerne på de relevante pantedokumenter.
Hvis långiveren ikke har godkendt den ønskede låneløsning, bør I ikke lægge til grund, at skødet løser hæftelsen. Et grønt tinglysningsresultat for adkomsten er heller ikke i sig selv dokumentation for, at låneaftalen er ændret.
Hvad ændrer en intern betalingsaftale?
I kan aftale, hvem der betaler renter, afdrag og andre boligudgifter. Aftalen kan regulere jeres indbyrdes økonomi, men den ændrer ikke automatisk ejerandelene i Tingbogen eller de krav, långiveren kan gøre gældende efter lånedokumenterne.
Illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle ejer hele huset og er alene låntager. Halvdelen af huset overdrages til den anden ægtefælle, og parret aftaler derefter at betale halvdelen af ydelserne hver. Uden en særskilt ændring af låneforholdet er den nye medejer ikke automatisk blevet personlig debitor, mens den oprindelige låntager fortsat hæfter efter sin aftale. Den nye medejer ejer samtidig en andel af den pantsatte ejendom. Hvis den nye medejer senere underskriver som meddebitor, ændres den personlige hæftelse efter de nye dokumenters vilkår.
Hvilke omkostninger kan følge med?
Ejerskiftet kan udløse offentlig tinglysningsafgift på skødet. Beløbet afhænger blandt andet af ejendomstypen, overdragelsens karakter, den overdragne andel og det relevante afgiftsgrundlag. En låneændring kan derudover medføre udgifter til långiverens sagsbehandling, kreditvurdering, vurdering af boligen og nye eller ændrede dokumenter.
Hvis der oprettes nyt pant eller den pantsikrede ramme forhøjes, kan der også opstå en særskilt tinglysningsafgift for pantet. Bed derfor om en opdelt omkostningsoversigt, så du kan se, hvilke beløb der vedrører ejerændringen, og hvilke der vedrører finansieringen. Skødets afgift og lånets omkostninger er ikke samme post.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger især på gældende lovgivning og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger:
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Retsinformation: tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: skøder, debitor- og kreditorskifte samt tinglysningsafgifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
