Hvem hæfter for huslånet, når ægtefællen skrives på skødet?

Af Skøde Centret

Når en ægtefælle skrives på skødet, opnår vedkommende medejerskab af den faste ejendom. Ændringen af ejendomsretten medfører ikke en automatisk overtagelse af den eksisterende gæld. Hæftelsen for huslånet forbliver hos den oprindelige låntager, indtil der indgås en særskilt aftale med banken og realkreditinstituttet om gældsovertagelse.

Hvad betyder det at skrive sin ægtefælle på skødet?

At skrive sin ægtefælle på skødet er en juridisk handling, der overdrager en andel af ejendomsretten til den faste ejendom. Processen indebærer, at der oprettes et nyt dokument, som anmeldes til det offentlige register. Når dokumentet er tinglyst, fremgår begge ægtefæller som formelle ejere af boligen med hver deres respektive ejerandel.

Tinglysningen af skødet fungerer som bevis for ægtefællens adkomst til ejendommen. Dette sikrer ægtefællens rettigheder over for tredjemand, herunder kreditorer og andre aftaleparter. Uden en formel tinglysning vil overdragelsen af ejendomsretten ikke have gyldighed i forhold til udefrakommende krav mod den oprindelige ejer af ejendommen.

I praksis ser vi ofte, at par forveksler tinglysning af ejendomsretten med en ændring af låneforholdet. Selvom ægtefællen nu ejer halvdelen af huset, ændrer skødet udelukkende på ejerforholdet. Dokumentet regulerer ikke de økonomiske forpligtelser, der er knyttet til de lån, som oprindeligt blev optaget for at finansiere købet af boligen.

Den oprindelige ejer, som optog lånet, er fortsat den eneste juridiske debitor over for banken og realkreditinstituttet. Kreditorerne har pant i ejendommen, og dette pant bevares uændret, selvom der tilføjes en ny medejer. Den nye medejer skal respektere de tinglyste pantebreve, men har ingen personlig forpligtelse til at betale afdragene.

Hæfter ægtefællen automatisk for det eksisterende huslån?

Ægtefællen hæfter ikke automatisk for det eksisterende huslån ved at blive tilføjet skødet. Dansk ret skelner mellem ejendomsret og gældsforpligtelser. Ejendomsretten giver ret til at disponere over boligen, mens gældsforpligtelsen er en personlig kontrakt indgået mellem låntageren og den finansielle institution, der har ydet lånet.

Den nye medejer indtræder i en position, hvor vedkommende ejer en andel af et aktiv, der er stillet som sikkerhed for en andens gæld. Hvis den oprindelige låntager misligholder sine betalinger, kan kreditor kræve ejendommen solgt på tvangsauktion for at få dækket sit tilgodehavende. Den nye medejer risikerer dermed at miste sin ejerandel.

Selvom den nye medejer kan miste sin andel af huset ved en tvangsauktion, kan banken ikke kræve, at vedkommende dækker et eventuelt restbeløb, hvis salgssummen ikke dækker hele gælden. Den personlige hæftelse for restgælden påhviler udelukkende den ægtefælle, der oprindeligt underskrev gældsbrevet med banken og realkreditinstituttet.

Følgende elementer forbliver uændrede, når skødet tinglyses uden inddragelse af banken:

• Den personlige hæftelse for realkreditlånet.
• Den personlige hæftelse for eventuelle banklån.
• Kreditors ret til at kræve betaling fra den oprindelige debitor.
• Bankens tinglyste sikkerhed (pant) i den faste ejendom.

Hvordan bliver ægtefællen medhæftende på realkreditlånet?

For at ægtefællen kan blive medhæftende på det eksisterende realkreditlån, kræver det en aktiv handling og en godkendelse fra långiveren. Processen kaldes et debitorskifte på boliglån eller en gældsovertagelse. Her ansøger parterne banken eller realkreditinstituttet om at tilføje den nye medejer som solidarisk hæftende debitor på lånet.

Banken og realkreditinstituttet vil i den forbindelse foretage en fuld kreditvurdering af den ægtefælle, der ønsker at indtræde i lånet. Kreditvurderingen tager udgangspunkt i vedkommendes indkomst, eksisterende gæld, rådighedsbeløb og generelle økonomiske historik. Kreditor har ret til at afvise anmodningen, hvis ægtefællens økonomi ikke opfylder deres standardkrav.

Hvis kreditvurderingen falder positivt ud, udarbejder banken nye lånedokumenter. Begge ægtefæller skal underskrive en påtegning på det eksisterende gældsbrev eller et helt nyt gældsbrev, hvoraf det fremgår, at de nu hæfter solidarisk for den samlede gæld. Solidarisk hæftelse betyder, at banken kan kræve hele beløbet betalt af hvem som helst af de to.

Når dokumenterne er underskrevet, sørger banken for at registrere ændringen. Fra dette tidspunkt er begge ægtefæller juridisk forpligtet til at sikre, at de løbende ydelser bliver betalt. Hvis den ene part mister sin indkomst eller nægter at betale, hænger den anden part på den fulde regning over for kreditor.

Det er udelukkende aftalen med banken, der skaber gældsforpligtelsen. Parterne kan ikke indbyrdes aftale, at den ene ægtefælle overtager halvdelen af gælden med frigørende virkning over for banken. En intern aftale mellem ægtefællerne har ingen juridisk bindende effekt for realkreditinstituttet, som altid vil forholde sig til de underskrevne gældsbreve.

Hvad er forskellen på ejendomsret og gældsforpligtelse?

Forskellen bliver tydelig i situationer, hvor ejendommens værdi ændrer sig. Hvis huset falder i værdi, og ejendomsretten overdrages, følger gælden ikke automatisk med. Den oprindelige låntager skylder stadig det samme beløb til banken, uanset hvem der står på skødet, og uanset hvad huset aktuelt er værd på markedet.

Når en ejendom pantsættes, fungerer huset som et underliggende pant for den personlige gæld. Kreditor har to strenge at spille på: De kan kræve pengene hos den person, der har underskrevet gældsbrevet, og de kan søge sig fyldestgjort i ejendommen via deres tinglyste pant, uanset hvem der ejer den.

Denne adskillelse betyder, at man kan eje et hus uden at have gæld i det, ligesom man kan have gæld til et hus, man ikke længere ejer. Det er denne juridiske mekanisme, der gør det muligt at overdrage en andel af huset til sin ægtefælle, uden at ægtefællen samtidig overtager en andel af lånet.

Hvilken rolle spiller banken, når skødet ændres?

Banken spiller en central rolle, når ejerforholdene på en pantsat ejendom ændres. Selvom ægtefæller frit kan overdrage ejendomsandele til hinanden, indeholder de fleste standardvilkår for realkredit- og banklån en klausul om ejerskifte. Denne klausul giver ofte kreditor ret til at kræve lånet indfriet, hvis ejendommen helt eller delvist skifter ejer.

I praksis håndhæver bankerne sjældent denne klausul ved overdragelse mellem ægtefæller, så længe lånet bliver betalt planmæssigt. Det er dog et krav, at banken orienteres om ændringen. Banken skal sikre sig, at deres pant i ejendommen fortsat er gyldigt og respekteres af den nye medejer, som nu fremgår af tingbogen.

Når skødet tinglyses, vil Tinglysningsretten automatisk sende en meddelelse til de kreditorer, der har tinglyst pant i ejendommen. Banken vil herefter typisk kontakte parterne for at afklare, hvordan låneforholdet skal håndteres fremadrettet. De vil præsentere muligheden for at lade den nye medejer indtræde på lånet via et debitorskifte.

Hvis parterne ønsker, at gælden fortsat kun skal påhvile den ene ægtefælle, vil banken kræve, at den nye medejer underskriver en tiltrædelseserklæring. Her bekræfter ægtefællen, at vedkommende respekterer bankens eksisterende pant i ejendommen. Dette sikrer, at banken bevarer sin ret til at begære ejendommen på tvangsauktion ved misligholdelse.

Bankens procedurer er underlagt retningslinjer fra Finanstilsynet, som stiller strenge krav til finansielle institutioners håndtering af sikkerheder og kreditvurderinger. Derfor kan banken ikke fravige kravet om en fuld kreditvurdering, hvis ægtefællen ønsker at blive medhæftende på lånet, da dette betragtes som stiftelse af ny gæld for vedkommende.

Hvad sker der med gælden ved separation eller skilsmisse?

Ved separation eller skilsmisse skal ægtefællernes formuer deles, medmindre der er oprettet ægtepagt om særeje. Udgangspunktet i dansk ret er delingsformue. Delingen foretages på baggrund af en opgørelse af hver ægtefælles aktiver og passiver på skæringsdagen, som er den dag, Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse.

Hver ægtefælle opgør sin egen bodel. Hvis en ægtefælle står som eneejer af huset og samtidig er enedebitor på huslånet, indgår både husets værdi og gælden i denne ægtefælles bodel. Er husets værdi højere end gælden, udgør forskellen en friværdi, som indgår positivt i bodelen og skal deles med den anden ægtefælle.

Hvis gælden overstiger husets værdi, og ægtefællens samlede bodel dermed bliver negativ, skal denne bodel ikke deles. En negativ bodel sættes til nul i bodelingen. Den anden ægtefælle hæfter ikke for den negative saldo og skal ikke overtage halvdelen af gælden, da gældsforpligtelsen er personlig og forbliver hos debitor.

Har ægtefællerne derimod valgt at stå på skødet sammen og hæfte solidarisk for lånet, indgår halvdelen af husets værdi og halvdelen af gælden i hver deres bodel. Ved en eventuel overdragelse af huset til den ene part i forbindelse med skilsmissen, skal banken godkende, at den fraflyttende part frigøres fra den fælles gæld.

Følgende principper gælder for gæld ved bodeling:

• Gæld deles ikke fysisk mellem ægtefællerne.
• Gælden fratrækkes i debitors egne aktiver før deling.
• En negativ bodel deles aldrig med den anden ægtefælle.
• Solidarisk gæld kræver kreditors accept for at blive ændret.

Hvordan påvirker formuefællesskab hæftelsen for huslånet?

Formuefællesskab, som i daglig tale kaldes delingsformue, ændrer ikke på de grundlæggende regler for hæftelse. Selvom ægtefæller har delingsformue, hæfter de udelukkende for den gæld, de selv har stiftet. Dette princip kaldes særhæftelse og er et fundamentalt element i lovgivningen om ægtefællers økonomiske forhold.

Særhæftelsen betyder, at kreditorer kun kan gøre udlæg i de aktiver, som tilhører den ægtefælle, der har optaget lånet. Hvis den ene ægtefælle har optaget et huslån i sit eget navn, kan banken ikke kræve betaling fra den anden ægtefælles indkomst, opsparing eller personlige ejendele, uanset at parterne er gift og har delingsformue.

Når den anden ægtefælle skrives på skødet, bliver vedkommendes ejerandel af huset et personligt aktiv. Da denne ægtefælle ikke hæfter for huslånet, kan banken ikke gøre udlæg i denne specifikke ejerandel for at dække den anden ægtefælles personlige gæld. Bankens sikkerhed er begrænset til det tinglyste pant og den oprindelige låntagers formue.

Delingsformuen får først reel betydning for gælden i det øjeblik, ægteskabet ophører ved skilsmisse eller død. Her fungerer gælden som et fradrag i den formue, der skal deles. Under selve ægteskabet fungerer økonomien i forhold til kreditorer fuldstændig adskilt, medmindre parterne aktivt har valgt at stifte gælden i fællesskab.

Det er en udbredt misforståelse, at en vielsesattest automatisk gør ægtefæller ansvarlige for hinandens økonomiske forpligtelser. Lovgivningen beskytter den enkelte ægtefælle mod at blive ruineret af partnerens gældsstiftelse. Derfor kræver enhver form for fælles hæftelse en udtrykkelig aftale med kreditor i form af et underskrevet gældsbrev.

Hvorfor vælger nogle at dele ejerskabet uden at dele gælden?

Der kan være flere praktiske og økonomiske årsager til, at ægtefæller vælger at dele ejendomsretten til boligen, uden at den nye medejer indtræder på huslånet. En hyppig årsag er omkostningerne forbundet med at ændre lånet. Et debitorskifte i banken eller realkreditinstituttet udløser ofte stiftelsesprovisioner og gebyrer til kreditor.

En anden årsag kan være relateret til kreditvurderingen. Hvis den ægtefælle, der skal skrives på skødet, har en lav indkomst, studerer eller har eksisterende klatgæld, kan det være vanskeligt at opnå bankens godkendelse til at indtræde på et stort realkreditlån. Ved at fastholde gælden hos den oprindelige låntager undgås en afvisning fra banken.

Nogle par vælger denne konstruktion som en del af en større økonomisk planlægning. Hvis den ene ægtefælle driver selvstændig virksomhed med personlig hæftelse, kan det være hensigtsmæssigt at adskille ejerskabet af familiens bolig fra de erhvervsmæssige risici, samtidig med at låneforholdene holdes simple og uændrede over for realkreditinstituttet.

Det kan også handle om at sikre den anden ægtefælle en formel status som boligejer. At stå på skødet giver medbestemmelse over ejendommen, da boligen herefter ikke kan sælges eller yderligere pantsættes uden begge ejeres samtykke. Dette giver en tryghed i hverdagen, uafhængigt af hvem der formelt betaler afdragene til banken.

Uanset årsagen kræver denne model, at parterne har en klar forståelse af den juridiske adskillelse mellem ejendomsret og gæld. Den ægtefælle, der hæfter alene for lånet, bærer den fulde økonomiske risiko over for kreditor, mens den anden ægtefælle nyder godt af ejendomsretten uden at have en personlig forpligtelse over for banken.