Ved privat skifte skal arvingerne enten selv medvirke til hussalget eller give en anden person fuldmagt til at handle for dem. Du behøver altså ikke give fuldmagt, hvis du selv underskriver. Skal én person ordne salget, skal bemyndigelsen dække både de relevante salgsbeslutninger og underskrifter. Tinglysningen af skødet stiller desuden særlige krav til dokumentationen.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Ved privat skifte skal arvingerne selv medvirke til hussalget eller give en anden person den nødvendige fuldmagt. Boets kontaktperson har ikke automatisk ret til at underskrive for alle.
- Skifteformen afgør, hvem der kan repræsentere boet.
- Kontrollér særskilt retten til at beslutte salget, tinglyse skødet og give bemyndigelsen videre.
- Til tinglysningen kan I underskrive selv eller bruge fuldmagt med den krævede dokumentation.
- En arving kan ikke bruge en skiftefuldmagt til sin egen overtagelse af boets hus.
- Afklar omfang og pris, hvis I bestiller hjælp til dokumenter og håndtering af tinglysningsfrister.
Hvem kan handle på dødsboets vegne?
Når skifteretten har udleveret boet til privat skifte, råder arvingerne sammen over boets værdier. Det følger af dødsboskiftelovens § 26. En arving kan derfor ikke alene sælge boets hus, blot fordi vedkommende står for kontakten til ejendomsmægleren.
Kontaktpersonen modtager henvendelser om boet. Rollen giver ikke i sig selv ret til at træffe beslutninger for de andre. Har du kun modtaget skifteretsattesten ved privat skifte, har du derfor ikke samtidig fået de øvrige arvingers fuldmagt.
Ved bobestyrerbehandling er udgangspunktet et andet: Bobestyreren repræsenterer boet. I et solvent bobestyrerbo skal væsentlige spørgsmål forelægges arvingerne, men bobestyrerens ret til at underskrive for boet bygger ikke på skiftefuldmagter fra hver enkelt arving. Begynd derfor med at kontrollere skifteformen og eventuelle begrænsninger i skifteretsattesten.
Hvad skal skiftefuldmagten give lov til?
En skiftefuldmagt lader en anden person repræsentere dig under boets behandling. Du kan begrænse den, men begrænsningerne skal passe til den opgave, personen skal udføre. Det er ikke nok at se, at dokumentet hedder fuldmagt.
Domstolenes blanket skelner mellem flere bemyndigelser. Ved hussalg bør du især gennemgå:
- Punkt 2 om at træffe beslutning om salg, pantsætning eller udlodning af boets ejendele.
- Punkt 3 om tinglysning af skøder og pantebreve samt udstedelse af tinglysningsfuldmagt til en anden.
- Punkt 5 om at give bemyndigelsen videre til en anden person.
Et kryds ved Nej udelukker det pågældende punkt. Hvis du har undtaget tinglysningen, kan fuldmægtigen ikke behandle den del som om bemyndigelsen var ubegrænset. Skal en anden overtage opgaven, må I også kontrollere adgangen til at give bemyndigelsen videre.
Ønsker du selv at godkende bestemte forhold, så afklar det før underskrift. En begrænset skiftefuldmagt kan være brugbar til nogle opgaver, selv om der bagefter kræves din egen underskrift eller en anden fuldmagt til skødet.
Hvordan får I fuldmagten på plads til skødet?
En skiftefuldmagt kan ikke i sig selv registreres hos Tinglysningsretten. Den kan derimod danne grundlag for en tinglysningsfuldmagt, hvis dens indhold og form opfylder kravene. Den kan også bruges som efterfølgende dokumentation i det særlige forløb, hvor skødet tinglyses med frist.
Du og de øvrige arvinger kan vælge at underskrive anmeldelsen direkte med jeres egne MitID. Hvis en repræsentant skal underskrive, kan I med udgangspunkt i Tinglysningsrettens vejledning om fuldmagter planlægge forløbet sådan:
- Afklar, hvem der repræsenterer boet, og saml skifteretsattesten og de nødvendige fuldmagter fra arvingerne.
- Kontrollér, at dokumenterne dækker tinglysningen og en eventuel videregivelse af bemyndigelsen.
- Vælger I forhåndsregistrering, oprettes en tinglysningsfuldmagt, som indsendes med den dokumentation, der bærer underskrifterne. Afvent registreringen, før repræsentanten bruger fuldmagten.
- Kontrollér svaret på anmeldelsen af skødet, herunder om der stadig er en frist for at dokumentere underskriftsretten.
Bruger fuldmægtigen i stedet skiftefuldmagterne som efterfølgende dokumentation, angiver Tinglysningsrettens vejledning en frist på seks hverdage. De originale skiftefuldmagter skal nå frem til retten inden fristens udløb, og følgebrevet skal identificere det tinglyste dokument med dato og løbenummer. En indscannet kopi alene opfylder ikke kravet om originaler.
Seks hverdage er ikke seks kalenderdage. Lørdage, grundlovsdag, juleaftensdag og nytårsaftensdag tæller efter tinglysningsloven ikke som hverdage. Kontrollér den konkrete frist i tinglysningssvaret; manglende rettidig dokumentation kan føre til, at dokumentet slettes.
En papirskiftefuldmagt, der skal bruges til tinglysning af skødet, skal også have den nødvendige bevidnelse: to vitterlighedsvidner eller én advokat. Vidnerne bekræfter underskriftens ægthed, den rigtige dato og arvingens myndighed. Det er derfor noget, I skal planlægge ved underskriften, ikke blot tilføje senere.
Kan du bruge fuldmagten, hvis du selv køber huset?
Nej. Tinglysningsretten angiver udtrykkeligt, at en arving ikke kan bruge en skiftefuldmagt til sin egen overtagelse af boets faste ejendom. At de andre arvinger har givet dig en bred fuldmagt til bobehandlingen, løser altså ikke underskriftsspørgsmålet, når du selv bliver køber.
Fiktivt eksempel: Tre myndige søskende behandler et bo privat. To giver den tredje skiftefuldmagt til et salg til en udenforstående køber. Senere vil den tredje søskende selv købe huset. Den ændrede køber betyder, at skiftefuldmagterne ikke kan bruges af denne arving til egen erhvervelse. Alle tre kan i stedet medvirke personligt på boets side, og den søskende, der køber, underskriver også som køber.
Hvis I ønsker at bruge en særskilt tinglysningsfuldmagt ved overtagelsen, skal den dække den konkrete disposition. Skal fuldmægtigen handle med sig selv, kræver Tinglysningsretten en særskilt tilladelse til det ved fuldmagtsgiverens underskrift. En aftale om købesummen og en gyldig bemyndigelse til at gennemføre handlen skal derfor kontrolleres hver for sig.
Hvilke forhold kan stoppe underskriften?
En tinglysningsfuldmagt, som afdøde udstedte i levende live, bortfalder ved dødsfaldet. Kan boets rette repræsentanter ikke selv underskrive anmeldelsen digitalt, skal der derfor udstedes en ny fuldmagt fra dem. Du kan ikke fortsætte et salg på den gamle tinglysningsfuldmagt.
Ved en blanding af egne underskrifter og fuldmagter skal opsætningen også passe. Tinglysningsretten oplyser, at hvis én arving underskriver direkte med MitID, skal fuldmagter for de øvrige udstedes individuelt med arvingernes personnumre. De skal i den situation ikke lyde på hele boet.
Er en arving repræsenteret af en skifteværge, kræver Tinglysningsretten en særskilt underskrift i rollen Værge, når boet underskriver ved fuldmagt. Skifteværgens underskrift på fuldmagten fra boet er ikke tilstrækkelig alene. Afklar derfor repræsentationen, før du vælger en fuldmagt til digital tinglysning.
Hvad gør I, hvis en arving ikke vil give fuldmagt?
At afvise en fuldmagt er ikke det samme som at afvise salget. Du kan beholde kontrollen ved selv at tage stilling og underskrive de nødvendige dokumenter. De øvrige arvinger kan fortsat bruge en repræsentant, hvis fuldmagterne og underskrifterne bliver indrettet korrekt.
Er uenigheden derimod selve salget, løser en fuldmagtsblanket den ikke. Ved privat skifte kan én arving ikke erstatte de andres manglende medvirken med sin egen underskrift. Kan I ikke få bobehandlingen til at fungere, kan en arving anmode skifteretten om, at boet overgår til bobestyrerbehandling. Valget mellem bobestyrer og privat skifte handler dermed også om, hvordan beslutninger kan gennemføres.
Bestiller I hjælp til fuldmagter og skøde, kan I bede om en særskilt beskrivelse af opgaverne og prisen. Afklar, om hjælpen omfatter gennemgang af eksisterende fuldmagter, udarbejdelse af nye dokumenter og håndtering af en eventuel frist fra Tinglysningsretten.
Fagligt grundlag og kilder
- Dødsboskifteloven om arvingernes fælles rådighed og bobestyrerens rolle.
- Tinglysningsloven om fuldmagter, bevidnelse og frist til dokumentation.
- Danmarks Domstoles vejledning om privat skifte og den officielle skiftefuldmagtsblanket.
- Tinglysningsrettens vejledninger om fuldmagter samt skiftefuldmagter og tinglysningsfuldmagter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
