Arvinger skal kun give fuldmagt, hvis én person skal handle eller underskrive på vegne af andre. Ved privat skifte kan alle arvinger i stedet træffe salgsbeslutningen sammen og underskrive selv. Er boet under bobestyrerbehandling, er det bobestyreren, der handler for boet. Før I underskriver, skal skifteform, dispositionsret og fuldmagtens præcise omfang derfor være afklaret.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Arvinger behøver ikke altid give fuldmagt ved hussalg fra et dødsbo. Fuldmagt bliver nødvendig, når én person skal træffe beslutninger eller underskrive for en arving, som ikke selv deltager.
- Privat skifte: Alle arvinger kan handle og underskrive sammen uden fuldmagt.
- Repræsentation: Kun den arving, som ikke selv medvirker, behøver at give fuldmagt.
- Omfang: Fuldmagten skal dække salgsbeslutningen og eventuelt tinglysningen.
- Bobestyrerbo: Bobestyreren handler for boet, så arvingerne giver ikke en almindelig salgsfuldmagt.
- Kontrol: Skifteform, skifteretsattest, Tingbog og underskriftsmetode skal passe sammen før salget.
Hvornår kan I sælge uden fuldmagt?
Hvis du er enearving i et privat skiftet bo og selv deltager i salget, er der ingen anden arving, som skal give dig fuldmagt. Er I flere arvinger, kan I også undlade fuldmagter, når alle deltager i beslutningen og underskriver de nødvendige dokumenter.
En fuldmagt bliver relevant, når en eller flere arvinger ikke selv skal medvirke. De pågældende arvinger kan give en anden person ret til at handle for sig. Det er derfor ikke et krav, at alle arvinger giver samme fuldmagt: Nogle kan underskrive personligt, mens andre bliver repræsenteret.
Den person, som skifteretten registrerer som kontaktperson, får ikke automatisk ret til at beslutte eller underskrive på de øvrige arvingers vegne. Hvis du er kontaktperson, skal din handlekompetence stadig følge af skifteformen, skifteretsattesten og eventuelle fuldmagter.
Hvem råder over huset i dødsboet?
Før skifteretten har taget stilling til boets behandling, må boets værdier ikke sælges eller flyttes uden skifterettens godkendelse. En tidlig tilkendegivelse fra familien eller en kontaktperson er derfor ikke i sig selv tilstrækkelig dokumentation for, at huset kan sælges.
Når boet er udleveret til privat skifte, råder arvingerne i forening over boets aktiver. Det følger af dødsboskiftelovens § 26. Skifteretsattesten dokumenterer, hvem der har overtaget bobehandlingen, men attesten gør ikke kontaktpersonen til enebeslutningstager. Hvis du vil have én person til at stå for salget, skal de arvinger, som personen skal repræsentere, give den nødvendige fuldmagt.
I et bobestyrerbo er rollefordelingen en anden. Bobestyreren træffer beslutninger i boets anliggender og skal tiltræde skødet ved en videreoverdragelse. Arvingerne skal derfor ikke give bobestyreren en almindelig salgsfuldmagt. Er du i tvivl om, hvor langt boet skal være i processen, før huset kan afhændes, kan du læse om, hvornår et hus kan sælges fra et dødsbo.
Hvad skal skiftefuldmagten omfatte?
Fuldmagtens ordlyd skal passe til den opgave, som fuldmægtigen skal udføre. Danmarks Domstoles blanket til skiftefuldmagt skelner blandt andet mellem retten til at træffe beslutning om salg af boets ejendele og retten til at tinglyse skøder eller udstede en tinglysningsfuldmagt. Blanketten giver også mulighed for at begrænse andre beføjelser.
Hvis samme person både skal medvirke til salgsbeslutningen og håndtere skødet, bør du kontrollere, at ingen af de nødvendige beføjelser er fravalgt. Skal personen sende opgaven videre til en anden, skal fuldmagten desuden tillade, at bemyndigelsen videregives.
Kontrollér især følgende punkter i hver fuldmagt:
- Den skal identificere den arving, der giver fuldmagten, den person, der modtager den, og det konkrete dødsbo.
- Den skal omfatte beslutningen om salg, hvis fuldmægtigen skal træffe den på arvingens vegne.
- Den skal omfatte tinglysning og eventuel udstedelse af tinglysningsfuldmagt, hvis fuldmægtigen også skal håndtere skødet.
- Den må ikke indeholde en begrænsning, som strider mod den rolle, fuldmægtigen er tiltænkt i salgsforløbet.
En underskrift på en bredt formuleret fuldmagt løser ikke reel uenighed om salget. Hvis du ikke vil overlade en bestemt beslutning til fuldmægtigen, skal begrænsningen fremgå klart, og beslutningen må derefter træffes på anden gyldig måde.
Hvorfor er tinglysningsfuldmagten et særskilt spor?
Retten til at beslutte, at huset skal sælges, og retten til at underskrive et digitalt tinglysningsdokument er to forskellige kontrolpunkter. En skiftefuldmagt kan dække begge dele, men den kan ikke selv registreres på forhånd hos Tinglysningsretten. Det er en væsentlig forskel mellem en skiftefuldmagt og en tinglysningsfuldmagt.
Ved skødet kan arvingerne vælge mellem flere dokumenterede underskriftsmåder. Alle kan underskrive digitalt med MitID, en tinglysningsfuldmagt kan registreres før anmeldelsen, eller egnede skiftefuldmagter kan indsendes som efterfølgende dokumentation. I det sidste tilfælde bliver dokumentet normalt tinglyst med en frist på seks hverdage til at indsende dokumentationen.
Skal en skiftefuldmagt bruges ved tinglysning af skøde eller pantebrev på afdødes ejendom, skal den opfylde Tinglysningsrettens formkrav. Det indebærer blandt andet, at den enkelte arving selv skal udstede og underskrive sin fuldmagt, og at to vitterlighedsvidner skal bekræfte underskriften. Du bør derfor vælge underskriftsmetoden, før fuldmagterne bliver udformet, ikke først når skødet er klar til anmeldelse. Kravene og alternativerne fremgår af Tinglysningsrettens vejledning.
Hvordan kan tre arvinger underskrive?
Forenklet illustrativt eksempel: Et privat skiftet bo har tre arvinger. Anna og Bo vil selv underskrive dokumenterne. Carl bor langt væk og giver Anna en skiftefuldmagt, som omfatter både salgsbeslutningen og tinglysningen.
Ved den digitale anmeldelse kan Anna og Bo medvirke med deres egne underskrifter, mens Carl bliver repræsenteret i henhold til fuldmagten. Konklusionen er ikke, at alle tre skal give fuldmagt. Det er kun Carl, der behøver at give en, fordi han ikke selv underskriver.
Hvis Carls fuldmagt omfatter salg, men ikke tinglysning, kan Anna ikke bruge den til at underskrive skødet for ham. Carl må da enten selv underskrive den del, eller der skal etableres en fuldmagtsløsning, som opfylder kravene til tinglysning. Eksemplet viser, hvorfor du skal kontrollere både beslutningen og den senere registrering.
Hvad kan stoppe salget trods fuldmagt?
En fuldmagt erstatter ikke den øvrige dokumentation for boets ret til at sælge. Følgende forhold er objektive stoppunkter, som bør afklares, før du regner med, at fuldmægtigen kan gennemføre handlen:
- Skifteretten har endnu ikke udleveret boet, eller det er uklart, hvilken skifteform der gælder.
- Tingbogen er ikke opdateret med ”boet efter” som adkomsthaver, selv om det er nødvendigt før videresalget.
- En arving er ikke omfattet af underskriftsplanen, og der foreligger hverken personlig underskrift eller tilstrækkelig fuldmagt fra den pågældende.
- Fuldmagten udelukker salg, tinglysning eller videregivelse af bemyndigelsen, selv om den valgte fremgangsmåde kræver det.
- En fuldmagt, som skal bruges til skøde eller pantebrev, mangler de krævede vitterlighedsvidner.
Hvis en arving er umyndig eller på anden måde skal repræsenteres under skiftet, kan en almindelig skiftefuldmagt ikke erstatte værgens rolle. En skifteværge skal varetage arvingens interesser og underskrive personligt, og salg af fast ejendom kræver også Familieretshusets godkendelse.
Der gælder desuden et særligt skel, hvis køberen er en af arvingerne. Tinglysningsretten oplyser, at en arving ikke kan bruge en skiftefuldmagt til sin egen overtagelse af boets faste ejendom. Du skal derfor behandle en arvings overtagelse som et andet dokument- og underskriftsspor end et almindeligt salg til en udenforstående.
Hvordan kontrollerer I dokumenterne før underskrift?
Kontrollen bør følge salgets faktiske rækkefølge. Så bliver det lettere for dig at opdage en manglende underskrift, før den forsinker købsaftalen eller skødet.
- Fastslå skifteformen og hvem skifteretsattesten giver ret til at behandle boet.
- Kontrollér, at huset hører til det pågældende bo, og at Tingbogen viser den nødvendige registrering af dødsfaldet.
- Lav en oversigt over alle arvinger: Hvem beslutter salget, hvem underskriver selv, og hvem skal repræsenteres?
- Sammenhold hver fuldmagt med opgaven. Kontrollér særskilt salg, tinglysning, mulighed for videregivelse og formkrav.
- Kontrollér den digitale underskriftsmetode og rollerne i skødet, før dokumentet sendes til underskrift.
- Efter anmeldelsen skal I kontrollere resultatet og reagere på en eventuel frist. En registreret fuldmagt er ikke det samme som, at selve skødet er endeligt tinglyst. Læs også, hvordan du kontrollerer, om skifteretsattesten og adkomsten er registreret.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende lovgivning og de aktuelle vejledninger fra Danmarks Domstole og Tinglysningsretten.
- Retsinformation: Bekendtgørelse af lov om skifte af dødsboer og tinglysningsloven.
- Danmarks Domstole: Privat skifte, anmeldelse af dødsfald og den officielle skiftefuldmagtsblanket.
- Tinglysningsretten: Skifteretsattest, skøder samt skifte- og tinglysningsfuldmagter.
- Danmarks Domstole: Vejledning til værger og skifteværger om skifte af dødsboer.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
