Stillingsfuldmagt er en fuldmagt, som følger af en persons stilling hos en anden, når stillingen efter lov eller sædvane giver ret til at handle på den andens vegne. Den kan få betydning, når en boligejer indgår aftaler med en medarbejder i en virksomhed. Fuldmagten omfatter kun de handlinger, der ligger inden for stillingens retlige kompetence.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Stillingsfuldmagt følger af en stilling, som efter lov eller sædvane giver adgang til at handle på en andens vegne. Den kan afgøre, om en medarbejders aftale binder virksomheden.
- Kompetencen afhænger af stillingen og den konkrete handling.
- Ydre fuldmagt og interne instrukser er forskellige rammer.
- Modpartens viden kan få betydning ved instruksbrud.
- Virksomhedens medarbejder kan ikke automatisk binde boligejeren.
- Tinglysningsdokumenter kræver særskilt kontrol af underskriftsgrundlaget.
Hvor kommer fuldmagten fra?
Grundlaget findes i aftalelovens § 10, stk. 2. En person skal efter aftale med en anden indtage en stilling, som efter lov eller sædvane giver beføjelse til bestemte handlinger. Når personen handler inden for disse grænser, anses vedkommende for at have fuldmagt til handlingerne.
Det særlige er, at kompetencen udadtil knytter sig til stillingen. En kunde behøver derfor ikke i enhver almindelig ekspedition at få forevist et særskilt fuldmagtsdokument. Men en jobtitel er ikke en ubegrænset underskriftsret. Man skal kunne forbinde netop den handling, der er foretaget, med de beføjelser, som lov eller sædvane knytter til stillingen.
En medarbejders påstand om at kunne bestemme alt er heller ikke nok i sig selv. Spørgsmålet er, hvilken stilling virksomheden faktisk har givet personen, og hvilke dispositioner den indebærer. En adgang til at forhandle eller udarbejde et udkast behøver ikke være det samme som en adgang til at indgå den endelige aftale.
Hvem bliver bundet af aftalen?
Efter fuldmagtsreglerne bliver fuldmagtsgiveren umiddelbart berettiget og forpligtet, når fuldmægtigen handler i fuldmagtsgiverens navn og inden for fuldmagtens grænser. I et almindeligt ansættelsesforhold vil det typisk være virksomheden, som medarbejderen repræsenterer. Medarbejderen bliver ikke alene ved at optræde som repræsentant selv aftalens part.
For en boligejer er dette vigtigt ved løfter om eksempelvis en virksomheds honorar eller egne rådgivningsydelser. Først må man identificere den virksomhed, som aftalen angår, og derefter undersøge, om medarbejderen kunne indgå den på virksomhedens vegne. Den samme medarbejder repræsenterer ikke automatisk boligejeren i en aftale med en køber.
Der skal derfor skelnes mellem en ejendomsmæglers kompetence til at binde mæglerforretningen og en særskilt bemyndigelse til at binde sælgeren af boligen. At en person arbejder med salget, viser ikke alene, at personen kan acceptere et købstilbud i ejerens navn. Det kræver et tilstrækkeligt grundlag fra den, der skal bindes.
Ydre grænser og interne instrukser
Stillingsfuldmagt giver anledning til et vigtigt skel. Fuldmagtens ydre grænser beskriver, hvilke handlinger stillingen giver adgang til over for andre. Interne instrukser beskriver derimod, hvad medarbejderen har fået besked på af sin arbejdsgiver. De to rammer behøver ikke være ens.
Aftalelovens § 11 regulerer situationen, hvor fuldmægtigen tilsidesætter sådanne instrukser. En handling inden for den ydre fuldmagt kan alligevel binde fuldmagtsgiveren, hvis modparten hverken indså eller burde indse, at medarbejderen overskred sin interne beføjelse. Var modparten bekendt med overskridelsen eller burde kende den, er stillingen en anden.
Beskyttelsen af den godtroende modpart udvider ikke uden videre selve stillingsfuldmagtens ydre grænser. Hvis medarbejderen foretager en handling, som stillingen slet ikke giver adgang til, kan man ikke alene henvise til ukendskab til virksomhedens instrukser. Eventuel binding på et andet grundlag må da undersøges særskilt.
Et eksempel med en aftalt pris
Forestil dig, at en boligejer aftaler prisen for en rådgivningsydelse med en ansat. I eksemplet forudsættes, at den ansattes stilling efter sædvane giver adgang til at indgå netop denne type aftale. Arbejdsgiveren har imidlertid internt krævet godkendelse, før medarbejderen giver et bestemt prisnedslag.
Hvis boligejeren ikke kendte og heller ikke burde kende denne interne begrænsning, kan aftalen binde virksomheden, selv om medarbejderen brød instruksen. Har boligejeren derimod fået at vide, at prisnedslaget kræver ledelsens godkendelse, kan vedkommende ikke blot se bort fra oplysningen. Eksemplet er fiktivt og fastslår ikke, hvilke rabatter en bestemt rådgiverstilling normalt giver ret til.
Hvordan ophører en stillingsfuldmagt?
En stillingsfuldmagt tilbagekaldes ved, at fuldmægtigen fjernes fra stillingen. Det fremgår af aftalelovens § 15. En intern besked om ikke længere at indgå aftaler er derfor ikke nødvendigvis det samme som at fjerne det ydre grundlag, som andre kan støtte sig på.
Hvis personen også har andre fuldmagter, skal deres tilbagekaldelse vurderes efter de regler, som gælder for dem. Der findes desuden særlige regler om meddelelse til en bestemt tredjeperson, hvis fuldmagtsgiveren har grund til at tro, at fuldmægtigen fortsat vil handle over for denne. Man bør derfor ikke reducere ophør til blot at ændre en intern instruktion.
Stillingsfuldmagt og tinglysning
Retten til at indgå en aftale skal holdes adskilt fra dokumentationen for at underskrive et tinglysningsdokument. Boligejers vejledning beskriver, at en anden kan underskrive skødet, hvis den relevante part har givet fuldmagt. Et udsagn om stillingsfuldmagt er derfor ikke i sig selv dokumentation for, at en bestemt person kan underskrive en boligejers skøde.
Ved tvivl bør du få afklaret, hvem personen handler for, hvilken handling bemyndigelsen omfatter, og om en eventuel godkendelse mangler. Gem tilbud, e-mails og oplysninger om personens rolle. Ved tinglysning skal det særskilt kontrolleres, at underskriftsgrundlaget opfylder de gældende krav. Dermed undersøges både aftalens binding og dokumentets underskrift på deres rette grundlag.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven – stillingsfuldmagt, instrukser og tilbagekaldelse
- Boligejer – skøde og underskrift ved fuldmagt
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: