Kvalificeret flertal er et krav om større tilslutning til en beslutning end et simpelt flertal. I en ejerforening kræver væsentlige beslutninger efter normalvedtægten ofte mindst to tredjedele både efter antal og fordelingstal, og det er afgørende, hvilken kreds stemmerne beregnes ud fra.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Kvalificeret flertal kræver større tilslutning end et simpelt flertal. I en ejerforening afhænger resultatet både af stemmekravet og af, hvem der indgår i beregningen.
- Antal og fordelingstal skal ofte opfylde hvert sit krav.
- Fravær sænker ikke altid den nødvendige tilslutning.
- En ny generalforsamling kan have et andet beregningsgrundlag.
- Et opfyldt flertalskrav erstatter ikke nødvendige samtykker.
Et krav til beslutningens gyldighed
Et kvalificeret flertal angiver, hvor stor opbakning en beslutning skal have for at kunne vedtages. Udtrykket betyder ikke altid to tredjedele. Den konkrete lov eller vedtægt bestemmer både brøken, stemmernes vægt og beregningsgrundlaget. Derfor er formuleringen »vedtaget med stort flertal« ikke i sig selv dokumentation for, at kravet er opfyldt.
I ejerforeninger skal normalvedtægten læses sammen med ejerlejlighedsloven og foreningens gyldige særvedtægter. Normalvedtægten udfylder de forhold, der ikke er reguleret anderledes ved en gyldig beslutning. Regler fra en anden forening kan således ikke ukritisk overføres til din egen.
Hvorfor tælles både antal og fordelingstal?
Normalvedtægtens almindelige to tredjedeles krav er dobbelt: Tilslutningen skal være tilstrækkelig både målt efter antal og efter fordelingstal. Fordelingstallet er den brøk, der angiver lejlighedens andel af fællesejendommen og som udgangspunkt dens stemmevægt. Et højt samlet fordelingstal kan ikke erstatte et utilstrækkeligt antal ja-stemmer.
Det dobbelte krav begrænser muligheden for, at et lille antal ejere med store lejlighedsandele alene afgør væsentlige spørgsmål. Omvendt kan et stort antal ejere med små fordelingstal heller ikke nøjes med at opfylde antalskravet. Begge opgørelser skal vise det nødvendige flertal.
To personer, der ejer samme lejlighed, udøver stemmeretten samlet for lejligheden. Man tæller derfor ikke uden videre alle personer i mødelokalet som hver sin stemme. En ejer med flere ejerlejligheder kan derimod stemme som ejer af hver lejlighed. Fuldmagter kan også betyde, at flere ejere er repræsenteret, end der er personer til stede.
Hvilke beslutninger kræver den større tilslutning?
Normalvedtægtens § 4 omfatter væsentlige forhold, herunder vedtægtsændringer og væsentlige, varige ændringer af fællesejendommen. Godkendelse af altan- eller elevatorprojekter og visse salg af fællesareal er eksempler. Opremsningen er ikke udtømmende, og særlige regler kan stille andre krav.
Almindelige beslutninger træffes som udgangspunkt med simpelt flertal efter fordelingstal. Her afgør de afgivne ja- og nej-stemmer resultatet. Et forslag bliver imidlertid ikke en almindelig beslutning, blot fordi det indgår i et budget. Budgettet kan indeholde en disposition, der i sig selv kræver kvalificeret flertal.
Det centrale er derfor beslutningens indhold. At overskriften siger »budget«, »orientering« eller »vedligeholdelse«, kan ikke alene fastlægge stemmekravet. Foreningens regler og dispositionens væsentlighed skal vurderes, før stemmerne tælles efter den valgte brøk.
To tredjedele af alle eller af de fremmødte?
På den første generalforsamling skal normalvedtægtens almindelige to tredjedeles krav opfyldes blandt samtlige ejere i foreningen, både efter antal og fordelingstal. Beregningen sker altså ikke kun blandt dem, der møder op eller afgiver en stemme. Fravær sænker ikke denne tærskel.
Et fiktivt eksempel viser forskellen: En forening består af tolv lejligheder med forskellige ejere og et samlet fordelingstal på 1.200. Et forslag omfattet af to tredjedeles reglen kræver mindst otte ja-stemmer, som samtidig repræsenterer mindst 800 i fordelingstal. Syv ja-stemmer med 900 i fordelingstal er ikke tilstrækkeligt. Det er otte ja-stemmer med 700 i fordelingstal heller ikke.
Eksemplet forudsætter, at normalvedtægtens regel gælder, og at de øvrige betingelser for beslutningen er opfyldt. Det viser, hvorfor en optælling af hænder uden en samtidig opgørelse af fordelingstallene kan give et forkert resultat.
Den særlige mulighed for en ny afstemning
Et forslag kan mangle tilslutning fra to tredjedele af hele foreningen og alligevel have opnået to tredjedele blandt de repræsenterede ejere, både efter antal og fordelingstal. I den situation foreskriver normalvedtægtens § 5 en ekstraordinær generalforsamling inden otte uger. På den kan forslaget vedtages med to tredjedele af de afgivne stemmer i begge opgørelser, uanset hvor mange der er repræsenteret.
Det er to forskellige beregninger. For at få adgang til den nye afstemning måles opbakningen blandt de repræsenterede på første møde. En repræsenteret ejer, som stemmer blankt eller ikke stemmer, bidrager dermed ikke til de nødvendige ja-stemmer, men indgår stadig i beregningsgrundlaget. Det gælder også repræsentation ved fuldmagt.
På den efterfølgende afstemning beregnes flertallet derimod af de afgivne gyldige ja- og nej-stemmer. Blanke, ugyldige og ikke-afgivne stemmer holdes udenfor. Derfor kan samme antal ja-stemmer få forskellig betydning på de to møder.
Otteugersfristen regnes fra afslutningen af første generalforsamling. Den nye generalforsamling skal indkaldes med mindst to ugers varsel, og den egentlige indkaldelse skal ske efter første møde. Reglen kan ikke automatisk bruges ved ethvert andet flertalskrav.
Et stort flertal har stadig grænser
Ved salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele indeholder normalvedtægten et krav om mindst ni tiendedele efter både antal og fordelingstal, når salget ikke øger den enkelte ejers forpligtelser over for foreningen. Den særlige regel om en ny generalforsamling med lavere beregningsgrundlag gælder ikke generelt for dette krav.
Et opfyldt flertalskrav erstatter heller ikke et nødvendigt individuelt samtykke. Beslutninger, der griber ind i beskyttede særrettigheder eller ændrer bestemte ejeres retsstilling, kan kræve mere end den almindelige optælling. Desuden må foreningen ikke give nogen en utilbørlig fordel på andre ejeres eller foreningens bekostning.
Ved kontrol af en konkret beslutning bør du derfor samle forslaget, vedtægterne, deltager- og fuldmagtsoplysningerne samt stemmeopgørelsen og referatet. Ved køb af en ejerlejlighed indgår vedtægter og generalforsamlingsreferater også blandt bilagene til ejerlejlighedsskemaet. Materialet skal vise både den anvendte regel og de tal, som gør det muligt at efterprøve resultatet.
Fagligt grundlag og kilder
- Normalvedtægten for ejerforeninger – stemmekrav og beslutninger
- Ministeriets vejledning – beregning af flertal og fornyet generalforsamling
- Boligejer.dk – foreningens dokumenter ved ejerlejlighedskøb
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: