At sælge en forældrekøbslejlighed til sit barn er en stor økonomisk beslutning, der markerer overgangen fra lejer til ejer. Mange tror fejlagtigt, at det kræver en dyr advokat at gennemføre handlen, men hvis I kender principperne for værdiansættelse, kan en specialist ofte klare papirarbejdet billigere og mindst lige så sikkert.
Hvordan foregår salget af lejligheden til mit barn?
En familieoverdragelse er i juridisk forstand en almindelig ejendomshandel, hvor sælger blot er i familie med køber. Det betyder, at der skal gennemføres de samme formelle skridt som ved enhver anden hushandel for at sikre, at ejendomsretten overgår korrekt.
Processen adskiller sig dog fra det frie marked på ét væsentligt punkt: I behøver ikke en ejendomsmægler til at finde en køber eller forhandle prisen. I har allerede fundet hinanden. Opgaven består derfor primært i at få udarbejdet de juridiske dokumenter, der bekræfter handlen. Det drejer sig om en købsaftale, der beskriver vilkårene, og et digitalt skøde, der skal tinglyses.
Når man overdrager en bolig til sit barn, er der ofte en række særlige vilkår, der skal tages højde for. Måske skal overtagelsesdagen passe med, hvornår barnet kan overtage finansieringen, eller måske skal der indregnes løsøre som vaskemaskine og gardiner i prisen. Det er vigtigt, at alle disse aftaler bliver skrevet ned, så der er klare linjer. Selve overdragelsen afsluttes ved, at skødet underskrives af jer begge med MitID og sendes til Tinglysningsretten. Først når skødet er tinglyst uden anmærkninger, er barnet formelt set den retmæssige ejer af lejligheden. Det er denne registrering, der sikrer barnet over for omverdenen og kreditorer. Selvom I stoler på hinanden, er den formelle tinglysning nødvendig for at sikre barnets juridiske position som boligejer.
Hvordan fastsætter vi prisen på lejligheden?
Det helt centrale element i en familieoverdragelse er prisen. Det er her, den største økonomiske fordel ved handlen ligger, men det er også her, man skal være mest opmærksom på reglerne. I Danmark har vi en særlig praksis, der gør det muligt for forældre at sælge fast ejendom til deres børn til en pris, der ligger under den reelle markedspris.
Dette er baseret på de offentlige ejendomsvurderinger. Princippet er, at man må overdrage ejendommen til en pris, der svarer til den offentlige vurdering minus en bestemt procentsats. Tidligere hed dette 15-procentsreglen, men med de nye offentlige vurderinger er reglen ændret til 20 procent i mange tilfælde. Det betyder i praksis, at I kan sælge lejligheden til barnet billigere, end hvad en fremmed ville skulle betale for den.
Denne besparelse fungerer i virkeligheden som en skattefri formueoverførsel. Hvis I solgte lejligheden på det frie marked, ville prisen være højere, og I ville stå med en gevinst. Ved at sælge billigt til barnet, giver I barnet en friværdi fra dag ét. Det er dog afgørende at anvende reglerne korrekt.
Hvis prisen sættes for lavt i forhold til gældende praksis og cirkulærer, vil skattemyndighederne kunne betragte differencen som en gave. Gaver ud over et vist grundbeløb er afgiftspligtige. Derfor handler rådgivningen i høj grad om at finde den lavest mulige pris, som Skattestyrelsen vil acceptere, så I maksimerer fordelen uden at udløse en skatteregning. Det kræver indsigt i de aktuelle vurderinger og regler at ramme dette punkt præcist.
Er det nødvendigt at bruge en advokat til papirarbejdet?
Der er ingen lov, der siger, at en familieoverdragelse skal håndteres af en advokat. Alligevel vælger mange per automatik at gå til en advokat, fordi de opfatter det som det sikre valg. Men i dag findes der specialiserede alternativer, som ofte kan løse opgaven mere effektivt.
En advokat er typisk en juridisk generalist, der arbejder med mange retsområder. Når du hyrer en advokat til en familiehandel, betaler du en timepris, der afspejler advokatens brede uddannelse og kontorets driftsomkostninger. Alternativet er at bruge en specialiseret virksomhed som Skøde Centret. Her beskæftiger man sig udelukkende med ejendomsoverdragelser.
Fordelen ved at vælge en specialist er ofte prisen og fokuset. Fordi Skøde Centret håndterer store mængder af netop denne type sager, er processerne optimeret. Det betyder, at du ofte kan få en fast lav pris på hele pakken, inklusiv rådgivning om købesum og tinglysning.
Det juridiske dokument – skødet – er nøjagtigt det samme, uanset hvem der trykker på knappen. Tinglysningsretten skelner ikke mellem, om anmelderen er advokat eller en anden professionel rådgiver. Du bør derfor overveje, om du vil betale ekstra for advokattitlen, eller om du er tryg ved en specialist, der har rutinen. I en familiehandel, hvor der sjældent er konflikter mellem parterne, er behovet for advokatens konfliktløsende evner minimalt. Det handler i stedet om korrekt ekspedition og overholdelse af skattereglerne.
Hvad siger banken til familieoverdragelsen?
Selvom I er enige om pris og vilkår, kan handlen ikke gennemføres uden bankens medvirken. For at barnet kan købe lejligheden, skal der typisk findes finansiering. I de fleste tilfælde skal barnet optage sine egne lån for at kunne betale købesummen til forældrene.
Det betyder, at barnet skal kreditgodkendes i sin bank. Banken skal vurdere, om barnets indkomst er høj nok til at sidde med udgifterne som ejer. Selvom købsprisen er lav på grund af familiereglerne, er der stadig tale om faste udgifter til fællesudgifter, ejendomsskatter og renter.
En særlig finansieringsform, der ofte bruges i disse handler, er et såkaldt rentefrit familielån. Hvis barnet ikke kan låne hele beløbet i banken, eller hvis I ønsker at hjælpe yderligere, kan I vælge at lade en del af købesummen stå som et lån. Det kræver oprettelse af et gældsbrev.
Dette gældsbrev skal udformes korrekt som et anfordringslån for at undgå, at det bliver beskattet. Det betyder, at gælden skal kunne kræves indfriet med kort varsel. I praksis bruges det ofte til, at forældrene hvert år nedskriver gælden med det beløb, man må give i skattefri gave.
En rådgiver kan hjælpe med at udforme gældsbrevet korrekt, så det opfylder kravene. Det er vigtigt at have styr på pengestrømmene, før skødet skrives under, da banken ofte kræver dokumentation for, hvordan købesummen betales, før de vil godkende handlen endeligt.
Skal vi betale skat eller gaveafgift til staten?
I Danmark må man give sine børn skattefrie gaver op til et vist beløb hvert år. Dette bundfradrag reguleres årligt. I en familieoverdragelse er dette relevant på to måder.
For det første kan det være, at den pris, I fastsætter på boligen, er så lav, at den ligger under den juridiske grænse for, hvad man må. Hvis I sælger endnu billigere, end 15 eller 20 procents-reglen tillader, betragtes differencen som en gave. Hvis denne gave overstiger det årlige bundfradrag, skal der betales en gaveafgift til staten af det overskydende beløb. Det er typisk 15 procent i afgift.
For det andet kan I vælge aktivt at give en gave i forbindelse med handlen. Mange forældre vælger at give barnet en gave svarende til udbetalingen eller omkostningerne ved handlen. Det er fuldt lovligt, så længe I holder jer under beløbsgrænsen.
Er jeg juridisk tryg uden en advokat?
Når man handler med store værdier, er tryghed afgørende. Mange vælger en advokat, fordi de ved, at advokater har en ansvarsforsikring, der dækker, hvis der sker fejl. Det er en fornuftig overvejelse, for selv i en familiehandel kan fejl i skødet eller afgiftsberegningen blive dyre.
Men det er en misforståelse at tro, at kun advokater tilbyder denne sikkerhed. Seriøse, specialiserede virksomheder som Skøde Centret har også tegnet professionelle ansvarsforsikringer. Ofte er disse forsikringer tegnet hos store internationale selskaber som Lloyd’s og dækker på nøjagtig samme måde som en advokatforsikring. Det betyder, at du rent økonomisk er stillet ens, uanset om du vælger advokaten eller specialisten.
Derudover ligger der en stor tryghed i specialiseringen. En advokat, der også skal møde i retten, lave testamenter og håndtere skilsmisser, laver måske kun en håndfuld familieoverdragelser om året. En specialist hos Skøde Centret laver måske flere om ugen. Denne rutine betyder, at rådgiveren kender de seneste cirkulærer fra Skattestyrelsen og de digitale systemer til bunds.
Du kan derfor være helt tryg ved at vælge en specialistløsning. Du får den samme forsikringsmæssige dækning og ofte en mere opdateret viden om netop familiehandler, samtidig med at prisen typisk er lavere. Det er fagligheden og forsikringen, der sikrer dig, ikke titlen på døren.
