Når du kigger på boligmarkedet, vil du hurtigt opdage, at spillereglerne er markant anderledes, hvis du bevæger dig ind på auktionsmarkedet. I en almindelig fri handel har du et sikkerhedsnet af forbrugerbeskyttelse, men dette eksisterer stort set ikke her.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Juridisk ramme: Du har ingen reklamationsret, og handlen sker uden huseftersynsordning, hvorfor du ikke kan tegne ejerskifteforsikring.
- Økonomi: Udover budsummen skal du betale det såkaldte "størstebeløb" (restancer og sagsomkostninger) samt tinglysningsafgift til staten.
- Processen: Da buddet er juridisk bindende, og ejendommen købes uden garanti, bør du altid besigtige boligen med en byggesagkyndig inden auktionen i fogedretten.
- Vigtigt: Der eksisterer ingen fortrydelsesret. Sørg derfor for en skriftlig forhåndsgodkendelse fra banken, der specifikt gælder tvangsauktionskøb, før du byder.
Hvad adskiller en tvangsauktion fra en almindelig handel?
Den mest væsentlige forskel er, at huseftersynsordningen ikke gælder. Det betyder, at der ikke udarbejdes tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, og du har dermed ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Du køber ejendommen som beset.
Dette princip om “købt som beset” betyder, at du som køber bærer den fulde risiko for eventuelle fejl og mangler ved boligen. Opdager du skimmelsvamp eller en sætningsskade ugen efter overtagelsen, er der ingen sælger eller forsikring at rette krav mod.
Vi oplever ofte, at købere undervurderer vigtigheden af en grundig gennemgang af ejendommen inden auktionen, netop fordi de er vant til trygheden fra det almindelige boligmarked.
Hvordan forbereder du dig bedst til besigtigelsen?
Da du ikke har en tilstandsrapport at støtte dig til, er din egen undersøgelse af ejendommen altafgørende. Der afholdes typisk én annonceret fremvisning inden selve auktionen, og det er her, du skal gøre dit forarbejde.
Det kan være en rigtig god idé at alliere sig med en bygningssagkyndig eller en håndværker, som kan tage med ud og vurdere ejendommens fysiske stand. De kan spotte problemer, som det utrænede øje let overser.
Du bør også undersøge offentlige data om ejendommen. På portaler som DinGeo kan du finde oplysninger om undergrunden, risiko for oversvømmelse og andre miljømæssige forhold, der kan påvirke ejendommens værdi og fremtidige forsikringsmuligheder.
Hvad dækker begrebet størstebeløbet over?
Mange førstegangskøbere fokuserer udelukkende på selve budsummen, når de regner på økonomien. Men ved en tvangsauktion skal du betale mere end blot dit vinderbud. Du skal også betale det, der kaldes størstebeløbet.
Størstebeløbet er en samling af omkostninger, der kommer oveni dit bud. Det dækker blandt andet over rekvirentens advokatomkostninger, skyldige ejendomsskatter, brandforsikringsrestancer og gebyrer til fogedretten.
Dette beløb kan variere meget, men det fremgår altid af salgsopstillingen. Det er vigtigt at lægge dette beløb til dit maksimale bud, så du kender den samlede pris for at køb hus på tvangsauktion og ikke får en ubehagelig økonomisk overraskelse.
Hvordan foregår selve budgivningen i fogedretten?
Selve auktionen foregår fysisk i fogedretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger. Det er en mundtlig proces, hvor de fremmødte byder over hinanden, indtil der ikke kommer flere bud.
Når hammeren falder, er buddet bindende. Der er dog en særlig regel om “ny auktion”. En panthaver eller den tidligere ejer kan forlange en ny auktion, hvis de mener, at prisen er blevet for lav. Denne anden auktion afholdes typisk inden for 4-6 uger.
Hvis der begæres ny auktion, er dit bud fra første auktion stadig bindende, indtil den nye auktion er afholdt. Du kan læse mere om de specifikke regler for auktioner hos Danmarks Domstole.
Hvor meget skal du stille i sikkerhed?
Når du bliver højestbydende på en tvangsauktion, skal du kunne stille sikkerhed for, at du kan betale. Dette opdeles typisk i en “lille sikkerhed” og en “stor sikkerhed”.
Den lille sikkerhed skal stilles umiddelbart efter hammerslaget. Det sker ofte ved, at du deponerer et beløb eller stiller en bankgaranti, der dækker omkostningerne ved en eventuel misligholdelse, hvis du alligevel ikke kan betale.
Den store sikkerhed skal stilles inden for en frist, som fogedretten fastsætter, ofte syv dage. Denne sikkerhed skal dække hele størstebeløbet samt den del af budsummen, der overstiger de lån, du eventuelt overtager.
Hvilke ekstra omkostninger skal du regne med?
Udover budsummen og størstebeløbet skal du også budgettere med omkostninger til staten. Når du skal have papir på ejendommen, skal der tinglyses et auktionsskøde.
Tinglysningsafgiften følger hovedreglen for handel med fast ejendom. Det betyder, at du skal betale et fast gebyr på 1.850 kr. samt en variabel afgift på 0,6% af købesummen (eller den offentlige vurdering, hvis denne er højere, hvilket dog sjældent er relevant ved auktionskøb).
Du kan finde de aktuelle satser og regler for tinglysning på Tinglysning.dk. Husk også at medregne udgifter til eventuel juridisk bistand, da auktionsvilkårene kan være juridisk tunge at gennemskue.
Kan du fortryde dit køb?
En af de mest markante forskelle fra det almindelige boligmarked er fraværet af fortrydelsesret. Når hammeren er faldet endeligt, fanger bordet.
Du har ikke de sædvanlige seks dages fortrydelsesret, som kendes fra frie handler. Det understreger vigtigheden af, at du har din finansiering 100% på plads, inden du møder op i fogedretten.
Bankerne er ofte mere tilbageholdende med at låne penge til auktionskøb, netop på grund af risikoen og den manglende tilstandsrapport. Sørg derfor for at have en skriftlig forhåndsgodkendelse, der specifikt gælder til køb på tvangsauktion.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
