El-tjek ved køb af lejlighed: Hvorfor er det vigtigt?

Af Skøde Centret

Mange boligkøbere overser el-installationerne, når de kigger på ny lejlighed. Ulovlige installationer kan udgøre en alvorlig brandfare og medføre store økonomiske omkostninger, som du som køber risikerer at hæfte for efter overtagelsen.

Hvad er risikoen ved el-installationer i ældre lejligheder?

Ældre etageejendomme i de større danske byer har ofte gennemgået mange renoveringer gennem årene. Det betyder, at el-installationerne kan være en blanding af originale stofledninger og nyere kabelføring.

Vi oplever ofte, at tidligere ejere selv har udført arbejde, der kræver autorisation. Dette ses hyppigt i forbindelse med nedsænkede lofter, hvor ulovlige spots er monteret uden korrekt isolering eller kabeldimensionering.

En anden typisk fejl er manglende jordforbindelse i stikkontakter, selvom kontakten har tre huller. Dette giver en falsk tryghed og kan være farligt ved tilslutning af hårde hvidevarer.

Skjulte samlinger i vægge eller over lofter er umulige at opdage ved en almindelig fremvisning. Uden en faglig gennemgang overtager du ansvaret for disse potentielle brandfælder.

Er et el-tjek lovpligtigt ved handel med ejerlejligheder?

Der er ingen lovkrav om, at der skal foreligge et el-tjek eller en el-installationsrapport ved salg af en almindelig ejerlejlighed. Handlen foregår typisk efter princippet om, at lejligheden købes som beset.

Sælger har oplysningspligt om kendte fejl, men sælger er sjældent fagmand. Derfor kan sælger i god tro erklære, at alt fungerer, selvom installationerne er ulovlige eller farlige.

Hvordan adskiller reglerne sig for andelsboliger?

Ved handel med andelsboliger er situationen ofte anderledes end ved ejerlejligheder. Mange andelsboligforeninger har vedtægter, der kræver en vurdering af forbedringer og løsøre samt tjek af vvs- og el-installationer før salg.

Formålet er at sikre, at den nye andelshaver ikke overtager en bolig med ulovlige forhold, som kan skade hele ejendommen. Foreningens bestyrelse vil typisk kræve dokumentation for, at installationerne er lovlige.

Hvis der findes ulovlige forhold i en andelsbolig, bliver udbedringsomkostningerne ofte modregnet i den pris, sælger modtager. Det skaber en større sikkerhed for køber sammenlignet med det frie marked for ejerlejligheder.

Hvorfor dækker ejerskifteforsikringen sjældent lejligheder?

Huseftersynsordningen, som danner grundlag for ejerskifteforsikringer, er primært designet til huse. For at tegne en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed skal der udarbejdes en tilstandsrapport for hele ejendommen, inklusiv fællesarealer, kælder og tag.

Dette er i praksis meget bekosteligt og tidskrævende, hvorfor det sjældent benyttes ved salg af enkelte lejligheder. Uden en tilstandsrapport og el-installationsrapport kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring.

Konsekvensen er, at du som køber står uden forsikringsdækning for skjulte fejl og mangler. Opdager du ulovlige el-installationer efter overtagelsen, kan du ikke melde det til et forsikringsselskab.

Du er i stedet henvist til at rejse et civilt krav mod sælger, hvilket kan være svært i praksis.

Hvad indebærer et professionelt el-tjek?

Et el-tjek udføres af en autoriseret elinstallatør. Gennemgangen har til formål at afdække synlige fejl og måle på installationernes sikkerhedsniveau.

Installatøren vil typisk gennemgå eltavlen for at sikre, at fejlstrømsafbrydere (HFI/HPFI) virker korrekt, og at sikringsgrupperne er dimensioneret rigtigt til boligens forbrug.

Der foretages stikprøver af stikkontakter og lampeudtag. Installatøren skruer dæksler af for at se, om ledningerne bagved er samlet korrekt, og om isoleringen er intakt.

Det er vores erfaring, at en grundig installatør også vil kigge efter uautoriserede løsninger, såsom “bløde” ledninger brugt til faste installationer eller samlemuffer, der ikke er i en godkendt dåse.

Hvem hæfter for ulovlige installationer efter overtagelsen?

Når skødet er tinglyst, og nøglerne er overdraget, overgår risikoen for ejendommen til køber. Hvis du ikke har sørget for et forbehold i købsaftalen eller fået lavet undersøgelser inden, hæfter du selv for lovliggørelsen.

Myndighederne, herunder Sikkerhedsstyrelsen, stiller krav om, at den nuværende ejer er ansvarlig for, at el-installationerne er sikre. Det er underordnet, hvem der oprindeligt lavede fejlen.

Hvis en brand opstår som følge af ulovlige installationer, kan dit eget forsikringsselskab i værste fald afvise dækning eller reducere erstatningen, hvis det vurderes, at installationerne var groft uansvarlige.

Hvordan håndteres fejl fundet før overtagelsen?

Hvis et el-tjek afslører ulovlige forhold eller sikkerhedsrisici, inden købsaftalen er endelig, står du stærkt i forhandlingen. Du kan stille krav om, at sælger udbedrer fejlene for egen regning inden overtagelsesdagen.

Alternativt kan du kræve et nedslag i købesummen, der svarer til prisen for at få en autoriseret elektriker til at lovliggøre installationerne. Dette skal skrives ind i købsaftalen som en betingelse.

Det anbefales at indhente et konkret tilbud på udbedringen, så prisnedslaget baseres på fakta frem for gætværk. Dette giver et rent grundlag for handlen og sikrer, at du ikke starter din tid i boligen med uforudsete udgifter.

Hvad koster en gennemgang af el-installationerne?

Prisen for et el-tjek varierer afhængigt af lejlighedens størrelse og landsdel. I hovedstadsområdet er timepriserne ofte højere end i provinsen.

For en gennemsnitlig lejlighed ligger prisen typisk mellem 4.000 og 6.000 kroner. Dette beløb dækker installatørens tid samt udarbejdelse af en rapport, der dokumenterer fundene.

Set i forhold til omkostningerne ved at skulle udskifte hele det elektriske system i en lejlighed, som nemt kan løbe op i 50.000 kroner eller mere, er prisen for et tjek en beskeden udgift for at opnå klarhed over boligens tilstand.