At købe sin første bolig er en af de største økonomiske beslutninger i livet. Processen involverer mange aktører, store beløb og en række juridiske dokumenter, der skal være på plads. Her får du en gennemgang af forløbet fra de indledende overvejelser til du står med nøglerne i hånden.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Proces: Bolighandlen bør følge en slavisk rækkefølge: Finansiel forhåndsgodkendelse, boligjagt, prisforhandling, indgåelse af købsaftale og endelig tinglysning af skødet.
- Økonomi: Finansiering sammensættes typisk af realkreditlån (op til 80 %) og banklån. Prisen bør altid forhandles objektivt baseret på markedet og boligens fysiske stand.
- Dokumentkontrol: Det er afgørende at gennemgå ejendommens juridiske dokumenter, herunder tingbogsattest, tilstandsrapport, servitutter og energimærke, før underskrift.
- Sikkerhed: Beskyt dig mod økonomiske overraskelser ved at tegne en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl og benyt professionel juridisk rådgivning gennem hele forløbet.
Hvor meget kan man købe bolig for?
Før man begynder at kigge på boliger, er det nødvendigt at kende sit økonomiske råderum. Banken vil typisk beregne, hvor meget du kan købe for baseret på din indkomst, gæld og dit rådighedsbeløb. Det er det beløb, du har tilbage til mad, fornøjelser og opsparing, når alle faste udgifter er betalt.
I Danmark er der krav om, at du selv skal kunne lægge en udbetaling på minimum 5 procent af boligens købspris. De resterende 95 procent kan finansieres gennem lån. Det er vores erfaring, at mange førstegangskøbere bliver overraskede over de omkostninger, der kommer udover selve købsprisen, såsom tinglysningsafgifter og flytteomkostninger.
Når banken har godkendt din økonomi, udsteder de ofte et købsbevis. Dette dokument bekræfter, at du er godkendt til at købe bolig op til et bestemt beløb. Det giver dig en stærkere position, når du skal byde på en ejendom, da sælger ved, at finansieringen er på plads.
Hvad skal man være opmærksom på ved fremvisningen?
Når du har fundet et hus, der matcher dine kriterier, er næste skridt en fremvisning. Det kan være let at lade sig rive med af en flot indretning eller et nyt køkken. Det er dog boligens grundlæggende stand, der har størst betydning for din fremtidige økonomi.
Du bør kigge grundigt på bygningens klimaskærm. Det vil sige tag, vinduer, døre og facader. Det er dyre poster at udskifte. Tjek også soklen for revner og kælderen for fugt. Lugter der jordslået, eller er der skjolder på væggene, kan det være tegn på problemer, der kræver yderligere undersøgelser.
Det kan være en fordel at se huset flere gange på forskellige tidspunkter af dagen. Lysindfald og støj fra vejen kan variere betydeligt. Du kan også tjekke data om ejendommen på DinGeo for at se risiko for oversvømmelse, radon og støjgener i området.
Hvilke dokumenter indgår i en bolighandel?
En bolighandel består af en lang række dokumenter, som beskriver ejendommens juridiske og fysiske forhold. Salgsopstillingen giver et overblik, men de tunge oplysninger findes i bilagene. Tingbogsattesten viser, hvem der ejer ejendommen, og om der er tinglyst gæld eller servitutter.
Servitutter kan begrænse din råderet over ejendommen. Det kan være regler om, hvor højt du må bygge, eller om der skal være offentlig adgang til en sti på grunden. Du kan se de officielle registreringer på Tinglysning.dk.
Ejendomsdatarapporten samler oplysninger fra kommunen og andre myndigheder. Her kan du se, om der er ubetalte ejendomsskatter, om der er en olietank på grunden, og om ejendommen er separatkloakeret. BBR-meddelelsen angiver boligens areal og anvendelse, og det er afgørende, at disse oplysninger stemmer overens med de faktiske forhold.
Hvordan fungerer tilstandsrapport og ejerskifteforsikring?
Huseftersynsordningen er et system, der beskytter både køber og sælger. Sælger kan lade en byggesagkyndig udarbejde en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Rapporterne giver et billede af husets synlige skader og elinstallationernes lovlighed.
Når sælger fremlægger disse rapporter og samtidig tilbyder at betale halvdelen af præmien til en ejerskifteforsikring, frigøres sælger som udgangspunkt for sit 10-årige mangelansvar. For dig som køber betyder det, at du skal anmelde eventuelle skjulte fejl og mangler til forsikringsselskabet i stedet for at rejse krav mod sælger.
En ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, der var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke er nævnt i rapporterne. Det er en forsikring, der giver tryghed, da udbedring af skjulte skader kan være en bekostelig affære.
Hvorfor skal man indsætte et advokatforbehold?
Når du underskriver en købsaftale, er handlen bindende for dig, medmindre du har fået indsat et advokatforbehold. Et advokatforbehold er en klausul, der gør købet betinget af, at din rådgiver kan godkende handlen i sin helhed.
Med forbeholdet har din rådgiver tid til at gennemgå alle dokumenterne grundigt efter underskriften. Finder rådgiveren problematiske forhold i servitutterne, lokalplanen eller tilstandsrapporten, kan handlen annulleres omkostningsfrit for dig. Uden dette forbehold er du henvist til den lovpligtige fortrydelsesret, som koster 1 procent af købesummen at benytte.
Det er her, man typisk får hjælp til køberrådgivning for at sikre, at man ikke overtager uforudsete forpligtelser eller juridiske problemer. Rådgiveren varetager udelukkende dine interesser i modsætning til ejendomsmægleren, der er sælgers mand.
Hvordan finansieres boligen i praksis?
Finansieringen af en ejerbolig i Danmark er typisk sammensat af tre dele. Realkreditlån kan dække op til 80 procent af boligens værdi. Disse lån er baseret på obligationer og har oftest den laveste rente.
De næste 15 procent kan finansieres via et boliglån i banken. Renten på banklånet er typisk højere end på realkreditlånet, da banken tager en større risiko. De sidste 5 procent skal du som nævnt selv lægge som udbetaling.
Det er muligt at kurssikre sit lån. Det betyder, at du låser kursen på dine obligationer fast, så du kender din præcise ydelse og lånets størrelse, selvom rentemarkedet ændrer sig inden overtagelsen. Dette er en overvejelse, man bør tage i samråd med sin bankrådgiver.
Hvad sker der ved tinglysning og overdragelse?
Når handlen er endelig, skal der udarbejdes et skøde. Skødet er det dokument, der officielt overdrager ejendomsretten fra sælger til køber. Skødet skal tinglyses digitalt, og du skal underskrive det med dit MitID. Først når skødet er tinglyst uden anmærkninger, er du formelt set ejer af huset.
I forbindelse med tinglysningen skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Denne afgift består af et fast beløb samt en variabel del, der afhænger af købesummen. Det fremgår af købsaftalen, hvem der betaler denne afgift, men det er kutyme, at omkostningen deles, eller at køber betaler.
På overtagelsesdagen aflæses målere for el, vand og varme. Der udarbejdes herefter en refusionsopgørelse. Dette er det sidste økonomiske mellemværende, hvor man regulerer for de udgifter, sælger har betalt forud, eller som køber har lagt ud for. Det sikrer, at I kun betaler for forbrug og udgifter i jeres egen ejerperiode.
Du kan finde en mere detaljeret guide om huskøb for begyndere her, hvis du ønsker at dykke dybere ned i de enkelte trin i processen.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
