En boligkreditformidler er en virksomhed, der hjælper dig med at få et boliglån ved at præsentere lån, bistå før aftalen eller indgå den på långiverens vegne. Formidleren er ikke nødvendigvis långiver eller uafhængig rådgiver, så du skal kende virksomhedens rolle og opdragets indhold.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En boligkreditformidler hjælper dig med at få et boliglån gennem præsentation, forberedelse eller aftaleindgåelse på långiverens vegne. Rollen indebærer ikke automatisk personlig rådgivning, uafhængighed eller godkendelse af lånet.
- Formidleren og långiveren har forskellige opgaver.
- Afklar opdraget og hvilke kreditgivere virksomheden arbejder med.
- Uafhængighed stiller krav til finansielle forbindelser, produktudvalg og videregivelse af provision.
- Du skal have oplysninger om blandt andet gebyr, provision og rådgivning før aktiviteten.
- Kontrollér virksomhedens registrering; en tilladelse fastlægger ikke alene indholdet af dit opdrag.
Hvad gør en boligkreditformidler?
Du kan møde en boligkreditformidler, når du søger finansiering til et hus, en ejerlejlighed eller et sommerhus. Efter lovens definition kan formidlingen bestå i at præsentere eller tilbyde boliglån, hjælpe med rådgivning eller andet forberedende arbejde eller indgå låneaftalen på kreditgiverens vegne. Virksomheden behøver altså ikke selv at udbetale lånet for at være omfattet af rollen.
Boligkredit omfatter i denne sammenhæng blandt andet forbrugerlån med pant eller tilsvarende sikkerhed i en bolig. Det omfatter også lån, hvis formål er at erhverve eller bevare ejendomsretten til grundarealer eller eksisterende eller projekterede bygninger. Det er derfor lånets sikkerhed og formål, der afgrænser begrebet, ikke alene det navn, virksomheden bruger om sit produkt.
Definitionen og afgrænsningen findes i loven om investeringsrådgivere og boligkreditformidlere. Reglerne omfatter erhvervsmæssig boligkreditformidling til forbrugere, også når aktiviteten kun er en del af virksomhedens arbejde. Undtagelserne omfatter blandt andet virksomhedens rådgivning om boliglån til egne eller koncernens medarbejdere. Lejlighedsvis rådgivning eller rådgivning som en underordnet del af en anden erhvervsaktivitet er også undtaget, når den anden aktivitet er lovreguleret, eller professionen er adfærdsreguleret.
Hvordan adskiller rollen sig fra banken og køberrådgiveren?
En långiver yder kreditten. En ekstern formidler hjælper dig med at finde eller få adgang til kreditten. Formidleren kan fremlægge muligheder og samle oplysninger til ansøgningen, men betegnelsen boligkreditformidler er ikke i sig selv et løfte om, at et bestemt lån bliver godkendt.
Et finansieringsopdrag er heller ikke automatisk et juridisk købsopdrag. Når du vælger en køberrådgiver, skal du afklare, hvilke dokumenter og aftalevilkår vedkommende undersøger. Hjælp til låneansøgningen dokumenterer ikke, at købsaftalen eller ejendommens juridiske forhold bliver gennemgået.
Banker og realkreditinstitutter er underlagt deres egen finansielle regulering. Deres rådgivning er blandt de aktiviteter, som ikke omfattes af denne lovs almindelige anvendelsesområde. Du skal derfor skelne mellem bankens egne medarbejdere og en selvstændig virksomhed, som formidler lån fra en eller flere kreditgivere.
Betyder formidling også, at du får rådgivning?
Rådgivning er et særskilt spørgsmål. I loven bruges begrebet om personlige anbefalinger til en forbruger om en eller flere boligkreditaftaler. En præsentation af mulige lån er derfor ikke i sig selv dokumentation for, at virksomheden har påtaget sig at anbefale en løsning til netop dig.
Selv om opdraget ikke omfatter personlig rådgivning, skal formidleren give dig fyldestgørende forklaringer om et foreslået lån. Du skal kunne vurdere, om lånet passer til dine behov og din økonomi. Denne vejledning skal blandt andet forklare lånets væsentlige egenskaber og konsekvenserne, hvis du ikke betaler som aftalt.
Virksomheden skal før formidlingsaktiviteten oplyse, om den yder rådgivning. Bed derfor om en konkret beskrivelse af opgaven: Får du hjælp til at sende en ansøgning, en sammenligning af bestemte lånemuligheder eller en personlig anbefaling? Afklar samtidig, hvilke kreditgivere virksomheden arbejder med. Et udvalg fra nogle samarbejdspartnere er ikke det samme som en undersøgelse af hele markedet.
Et fiktivt eksempel: En boligkøber får præsenteret to lån og hjælp til at sende dokumenter til den valgte bank. Det viser, at der udføres formidlingsarbejde. Det viser ikke alene, at virksomheden har vurderet, hvilket lån der er bedst for køberen, eller at den også gennemgår boligkøbets aftaler. Får køberen derimod en personlig anbefaling af et lån ud fra sine behov og økonomiske forhold, er der også tale om rådgivning.
Hvornår må formidleren kalde sig uafhængig?
Ordet uafhængig har konkrete betingelser. Formidleren må ikke have snævre forbindelser til banker eller andre virksomheder, der tilbyder eller formidler finansielle produkter eller boliglån. Ved rådgivningen skal den tage et tilstrækkeligt antal relevante produkter på markedet i betragtning. Den må desuden ikke modtage provision eller andet vederlag fra virksomheder, der tilbyder eller formidler investeringsprodukter eller boliglån, medmindre den fulde provision videregives til dig uden ugrundet ophold.
Uafhængighed betyder dermed ikke nødvendigvis, at virksomheden aldrig modtager provision fra banken. Det afgørende er blandt andet, om provisionen bliver videregivet efter reglerne. Det betyder heller ikke et krav om at undersøge hvert eneste lån på markedet. Når du vurderer rollen, kan du bede virksomheden forklare både dens forbindelser til andre finansielle virksomheder, det undersøgte udvalg og håndteringen af eventuel provision.
Hvilke oplysninger skal du have før opdraget?
Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver oplysninger, før formidlingsaktiviteten begynder. Du skal modtage dem på papir eller et andet varigt medium, så du kan gemme og genfinde dem i uændret form. Oplysningerne omfatter blandt andet:
- Virksomhedens identitet, adresse, registrering og mulighed for at kontrollere registreringen.
- Hvilke kreditgivere den er tilknyttet eller samarbejder med, navnene på dem, den handler på vegne af, og om den yder rådgivning.
- Et eventuelt gebyr, du skal betale, eller grundlaget for at beregne det, hvis beløbet endnu ikke kan fastslås.
- Størrelsen af relevante og kendte provisioner eller andre ydelser, som virksomheden eller dens medarbejdere modtager i forbindelse med opgaven, samt klageinstans og klageprocedure.
Kan provisionens størrelse endnu ikke oplyses, skal du få besked om, at den faktiske størrelse senere fremgår af det europæiske standardiserede informationsark. Hvis du både betaler et gebyr og formidleren modtager provision, skal du også oplyses om, hvorvidt provisionen helt eller delvis modregnes i dit gebyr. Det gør det muligt at forstå betalingen uden at forveksle virksomhedens pris med lånets øvrige omkostninger.
Hvad fortæller en tilladelse dig?
En dansk boligkreditformidler skal som udgangspunkt have Finanstilsynets tilladelse. Finanstilsynets ansøgningsvejledning beskriver blandt andet krav om ansvarsforsikring eller tilsvarende garanti og om håndtering af interessekonflikter. Der er regler om grænseoverskridende virksomhed, så kontrollen skal passe til den konkrete virksomheds registrering.
Finanstilsynet fører et offentligt register over danske boligkreditformidlere. Sammenhold virksomhedens juridiske navn med den registrering, den har henvist dig til. En tilladelse fortæller dig noget om adgangen til at drive den regulerede virksomhed. Den fortæller ikke alene, at opdraget omfatter personlig rådgivning, at virksomheden er uafhængig, eller at banken vil bevilge lånet. De spørgsmål skal afklares hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om investeringsrådgivere og boligkreditformidlere med senere ændringer.
- Bekendtgørelse om god skik for boligkredit.
- Finanstilsynets vejledning om boligkreditformidlere på Virk.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: