Forbehold i købsaftale – hvad er et forbehold?

Af Skøde Centret

Når du står med kuglepennen i hånden og skal underskrive købsaftalen på din drømmebolig, kan det føles som en endelig beslutning uden vej tilbage. Sådan behøver det heldigvis ikke at være. Ved at indsætte de rette betingelser i aftalen kan du sikre dig en nødudgang, hvis uforudsete problemer dukker op.

Hvad dækker begrebet forbehold over i en hushandel?

Et forbehold er i bund og grund en betingelse, der skal være opfyldt, for at handlen er bindende. Det fungerer som en sikkerhedsventil for dig som køber. Hvis betingelsen ikke kan opfyldes, har du ret til at træde ud af handlen uden omkostninger.

Mange boligkøbere tror fejlagtigt, at en underskrift altid er bindende fra første sekund. Men hvis du har sikret dig korrekt, er underskriften reelt kun en tilkendegivelse af, at du vil købe, forudsat at alt er som det skal være. Det giver dig ro i maven til at få undersøgt de sidste detaljer.

Det er vigtigt at forstå, at der ikke findes en fast lovpakke af betingelser, du automatisk får med. Det er noget, der skal aftales specifikt mellem dig og sælger. Hvis det ikke står i kontrakten, gælder det som udgangspunkt ikke.

Vi ser desværre ofte købere, der har undervurderet betydningen af disse klausuler. Det kan ende med at blive en dyr fornøjelse, hvis man er bundet af en aftale, som banken senere afviser, eller hvor der viser sig at være store juridiske problemer med ejendommen.

Derfor er det essentielt at vide præcis, hvad et forbehold i købsaftale indebærer, før du sætter din signatur på papiret. Det handler om at skabe klarhed og tryghed i en af livets største investeringer.

Hvorfor er et advokatforbehold din vigtigste sikkerhed?

Det absolut vigtigste punkt at få med i enhver købsaftale er rådgiverforbeholdet, også ofte kaldet et advokatforbehold. Denne lille klausul kan spare dig for rigtig mange penge og bekymringer. I praksis betyder det, at din underskrift er betinget af, at din rådgiver kan godkende handlen i sin helhed.

Med denne klausul får du tid til at gennemgå alle handlens dokumenter sammen med en professionel efter underskriften. Finder I forhold, der er problematiske – det kan være servitutter, forurening eller ulovlige bygningsdele – kan din rådgiver nægte at godkende handlen.

Det smarte ved denne løsning er, at det fungerer som en gratis fortrydelsesret. I Danmark har du ifølge loven altid 6 dages fortrydelsesret ved boligkøb, men det koster dig 1 procent af købesummen at bruge den. Det kan hurtigt blive til mange tusinde kroner.

Hvis du derimod bruger et advokatforbehold ved boligkøb, kan du træde ud af handlen helt gratis, hvis din rådgiver ikke kan godkende vilkårene.

Det giver dig også mulighed for at handle hurtigt. Hvis drømmehuset er ved at blive solgt til anden side, kan du skrive under med det samme, velvidende at du har din rådgiver i ryggen til at tjekke alt det med småt bagefter.

Hvordan beskytter et bankforbehold din økonomi?

Selvom du har fået et forhåndsløfte fra banken om, at du kan købe for et bestemt beløb, er det sjældent nok. Banken skal nemlig også godkende den specifikke ejendom, du vil købe. De kigger på husets stand, beliggenhed og salgspris for at vurdere deres sikkerhed.

Derfor er det afgørende at få indskrevet et finansieringsforbehold. Uden dette risikerer du at stå med en bindende købsaftale, men uden pengene til at betale for huset. Det er en situation, der kan føre til store erstatningskrav fra sælger.

Når du har et bankforbehold, er handlen betinget af, at din bank endeligt siger god for økonomien i handlen. Hvis banken siger nej – måske fordi de vurderer huset for lavt eller finder fejl i ejerforeningens økonomi – falder handlen bort uden omkostninger for dig.

Det er vores erfaring, at mange købere tror, at deres købebevis er en blankocheck. Det er det ikke.

Husk også, at banken og din juridiske rådgiver kigger på to forskellige ting. Banken ser på tallene, mens rådgiveren ser på juraen. Derfor skal du ideelt set have begge typer forbehold med i din aftale.

Kan du tage forbehold for tekniske mangler og BBR?

Udover økonomi og jura kan der være fysiske forhold ved boligen, som bekymrer dig. Måske er der en mistanke om fugt i kælderen, eller måske ser taget mere slidt ud, end tilstandsrapporten giver udtryk for. Her kan du tage et teknisk forbehold.

Et teknisk forbehold giver dig ret til at få en byggesagkyndig eller en håndværker til at gennemgå specifikke dele af boligen efter underskrift. Hvis undersøgelsen viser alvorlige fejl, kan du enten kræve nedslag i prisen eller træde ud af handlen.

Vi ser også ofte problemer med BBR-meddelelsen. Det kan være en udestue eller en carport, der ikke er registreret korrekt hos kommunen. Hvis du overtager en ejendom med ulovlige bygninger, bliver det dit ansvar at lovliggøre dem. Det kan blive dyrt.

Du kan tjekke de officielle registreringer på OIS.dk, men det er en god idé at tage forbehold for, at sælger bringer forholdene i orden inden overtagelsen. På den måde sikrer du dig, at du ikke arver sælgers gamle byggesager.

Typiske tekniske eller praktiske forbehold kan inkludere:

• Krav om lovliggørelse af uregistrerede bygninger eller installationer.
• Yderligere undersøgelse af forurening på grunden.
• Tjek af el- eller VVS-installationer ved autoriseret installatør.