Forkøbsret – kan jeg sikre mig forkøbsret

Af Skøde Centret

Drømmer du om at overtage den lejeboligen, du bor i, eller måske familiens sommerhus, når den nuværende ejer vil sælge? En forkøbsret kan være din genvej foran i køen. Her gennemgår vi, hvordan det fungerer, og hvordan du sikrer dig juridisk, så aftalen holder vand.

Hvad indebærer en aftale om forkøbsret helt præcist?

At have forkøbsret til en ejendom betyder kort fortalt, at du har retten til at købe boligen, hvis ejeren beslutter sig for at sælge. Det er en passiv ret, som ligger og venter i baggrunden, indtil den dag ejendommen reelt kommer i spil. Det giver dig en tryghed for, at boligen ikke pludselig bliver solgt til anden side, uden at du har fået chancen først.

Det er vigtigt at forstå, at du som indehaver af forkøbsretten ikke kan tvinge et salg igennem. Du må væbne dig med tålmodighed og vente på, at ejeren tager initiativet. Først når ejeren aktivt ønsker at afhænde ejendommen, bliver din ret aktiveret.

Vi oplever ofte, at folk forveksler denne ret med en egentlig købsaftale, men der er stor forskel. Ved en forkøbsret kender du typisk ikke prisen eller vilkårene på forhånd, da disse først fastsættes den dag, salget bliver aktuelt. Du sikrer dig blot muligheden for at træde ind i en handel på markedsvilkår.

Hvordan adskiller forkøbsret sig fra en køberet?

Mange blander begreberne forkøbsret og køberet sammen, men forskellen er afgørende for din strategi. Hvor forkøbsretten er passiv og afventende, er køberetten et aktivt værktøj. Med en køberet er det nemlig dig, der bestemmer, hvornår du vil købe ejendommen.

Har du en køberet, kan du på et hvilket som helst tidspunkt inden for en aftalt periode meddele ejeren, at nu vil du overtage boligen. Her er prisen og vilkårene typisk aftalt på forhånd. Det giver dig fuld kontrol over timingen, hvilket kan være en stor fordel, hvis du planlægger din økonomi langsigtet.

Forkøbsretten derimod lader ejeren beholde kontrollen over tidspunktet. Ejeren kan vælge at blive boende i 20 år endnu, og du må pænt vente. Til gengæld slipper du for at skulle binde dig til en fast pris nu, som måske er urealistisk høj om ti år.

Hvordan foregår processen når ejendommen sættes til salg?

Når ejeren beslutter sig for at sælge, skal du som rettighedshaver kontaktes. Ofte foregår det ved, at ejeren finder en interesseret køber udefra og forhandler en pris og nogle vilkår på plads. Når der ligger et konkret tilbud fra denne tredjemand, får du muligheden for at træde ind i handlen på præcis samme vilkår.

Det betyder, at du skal matche prisen krone for krone. Du skal også kunne acceptere overtagelsesdatoen og andre betingelser, som den eksterne køber har accepteret. Du kan altså ikke begynde at forhandle prisen ned på dette tidspunkt; det er et “take it or leave it” tilbud baseret på markedsværdien.

Du vil typisk have en kort frist til at beslutte dig, eksempelvis 7 dage. Siger du ja, bliver du køber, og den oprindelige interesserede køber må trække sig. Siger du nej, eller svarer du ikke inden fristen, bortfalder din ret til at købe i denne omgang, og ejeren kan sælge til den anden.

Det er værd at bemærke, at hvis salget til tredjemand alligevel ikke bliver til noget, genopstår din forkøbsret typisk. Du mister den altså ikke permanent, bare fordi du siger nej til ét specifikt tilbud, medmindre andet er aftalt.

Hvorfor er tinglysning af din ret nødvendig?

En mundtlig aftale eller et stykke papir i skuffen er sjældent nok, når det gælder fast ejendom. For at din forkøbsret skal være gyldig over for omverdenen, skal den tinglyses som en servitut på ejendommen. Gør du ikke det, risikerer du at miste din ret.

Uden tinglysning kan ejeren i princippet sælge ejendommen til en anden, som i god tro får tinglyst sit skøde. I det tilfælde vil den nye ejers ret typisk trumfe din utinglyste aftale. Du vil måske kunne kræve erstatning af den tidligere ejer for kontraktbrud, men du får ikke huset.

Tinglysning sikrer også din ret i tilfælde af, at ejeren går konkurs eller ejendommen ryger på tvangsauktion. Det fungerer som et officielt signal til alle kreditorer og potentielle købere om, at du har førsteret. Du kan se mere om selve systemet på Tinglysning.dk.

Når man tinglyser en forkøbsret som servitut, koster det en fast afgift til staten på 1.850 kr. Det er en lille pris at betale for den juridiske sikkerhed, det giver. Vi anbefaler altid, at man får formaliteterne på plads med det samme, så der ikke opstår tvivl senere.

Hvad skal du være opmærksom på ved familieoverdragelser?

I familieforhold ser vi ofte forkøbsret brugt ved sommerhuse, som ejes af flere søskende i fællesskab. Her kan det være aftalt, at hvis en bror eller søster vil ud af samejet, skal de andre søskende have tilbudt andelen først, før den sættes til salg på det åbne marked.

Det er dog vigtigt at være skarp på formuleringerne i aftalen. Gælder forkøbsretten også, hvis ejeren vil forære sin andel væk som gave til sine egne børn? Eller hvis andelen går i arv?

Ved familieoverdragelser er der også særlige regler for prisfastsættelse, hvor man ofte kan handle til den offentlige vurdering minus 15% (eller 20% efter de nye regler i visse tilfælde).

Hvordan sikrer du dig mod omgåelse af aftalen?

Desværre ser vi tilfælde, hvor en ejer forsøger at omgå en forkøbsret. Det kan ske ved at sætte prisen kunstigt højt i en proforma-aftale med en ven, så du takker nej, hvorefter prisen sænkes igen. Det er ulovligt og i strid med loyalitetspligten i kontrakter, men det kan være svært at bevise.

For at beskytte dig mod dette, bør aftalen indeholde bestemmelser om, hvordan prisen skal kontrolleres. Det kan være et krav om, at handlen skal være reel, og at du skal have indsigt i den endelige købsaftale med tredjemand.