Ved dødsfald ændres navnet på skødet ved, at Tingbogen først registrerer dødsfaldet og derefter får tinglyst den rigtige adkomst for boet, ægtefællen eller arvingerne. Det sker enten med skifteretsattest eller med et nyt skøde.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Navnet på skødet ændres ved dødsfald gennem Tingbogen, ikke ved at omskrive et gammelt papirdokument. Først skal dødsfald og skifteretsattest være på plads; derefter afgør skifteformen, om ændringen sker med skifteretsattest eller nyt skøde.
- Tingbogen kan først registrere boet efter afdøde, før ejendommen overdrages videre.
- Efterlevende ægtefælle og andre arvinger følger ikke nødvendigvis samme tinglysningsspor.
- Et skøde bruges, når ejendommen skal overdrages fra boet til arvinger eller køber.
- Tinglysningsafgiften afhænger af dokumenttype og om der sker egentligt ejerskifte.
- Efter tinglysning bør ejer, ejerandel, dokumenttype og eventuelle anmærkninger kontrolleres i Tingbogen.
Hvad ændrer sig i Tingbogen lige efter dødsfaldet?
Når en ejer af fast ejendom dør, bliver det eksisterende skøde ikke skrevet om som et fysisk dokument. Det afgørende er, hvad der står registreret i Tingbogen, fordi Tingbogen viser den tinglyste adkomst til ejendommen.
Tinglysningsretten beskriver processen sådan, at Tingbogen kan blive opdateret fra afdødes navn til “boet efter”, når dødsfaldet er registreret digitalt, og afdøde stod med personnummer i Tingbogen. Det er første led i kæden, men det gør ikke i sig selv en bestemt arving eller ægtefælle til tinglyst ejer.
Den praktiske ændring af navnet på skødet har derfor tre mulige niveauer:
- Tingbogen registrerer, at ejeren er død, så adkomsten står som boet efter afdøde.
- En efterlevende ægtefælle får tinglyst skifteretsattest og bliver registreret som ejer eller medejer.
- En arving eller en køber får tinglyst et skøde, hvis ejendommen skal overdrages videre fra boet.
Det er en nyttig sondring, fordi mange bruger ordet skøde om alle ændringer i ejerregistreringen. Ved dødsfald er spørgsmålet ikke kun, hvilket navn der skal stå, men hvilket juridisk grundlag ændringen bygger på.
Hvornår er det nok, at ejendommen står som boet efter afdøde?
Registreringen som boet efter afdøde viser, at den tidligere ejer er død, og at ejendommen nu hører til dødsboet. Den registrering kan være tilstrækkelig som et midlertidigt trin, mens skifteretten afklarer, hvem der kan råde over boet.
Du skal dog ikke forveksle den midlertidige registrering med en endelig ejerændring. Boet efter afdøde er ikke en arving, og registreringen fortæller ikke, om ejendommen skal overtages af ægtefællen, udlægges til en eller flere arvinger eller sælges.
Tinglysningsretten angiver, at adkomsthaveren i Tingbogen skal være opdateret til boet efter afdøde før videresalg eller overdragelse til arving eller efterlevende ægtefælle. Hvis den automatiske registrering ikke sker, kan næste trin derfor blive blokeret, indtil dødsfaldet er dokumenteret korrekt.
Hvornår skal skifteretsattesten tinglyses på ejendommen?
En skifteretsattest viser, hvordan skifteretten har udleveret boet, og hvem der kan disponere på boets vegne. Når attesten bruges til fast ejendom, handler den ikke kun om arven. Den bliver også et tinglysningsgrundlag.
Skifteretsattesten kan blandt andet være relevant, når en efterlevende ægtefælle skal registreres som ejer, fordi boet er udleveret som uskiftet bo, ægtefælleudlæg, boudlæg eller forenklet privat skifte med ægtefællen som eneste arving. Tinglysningsrettens egen vejledning om skifteretsattest ved fast ejendom beskriver netop dette spor.
Hvis du arbejder med dokumenterne efter et dødsfald, kan emnet praktisk samles under skifteretsattest, fordi det er attesten fra skifteretten, der afgør, hvem der kan gennemføre tinglysningen. Det gælder også, selv om hverdagsformuleringen er, at navnet på skødet skal ændres.
Hvornår skal der laves et nyt skøde?
Et nyt skøde skal bruges, når ejendommen overdrages fra boet til en arving, flere arvinger eller en køber. Her er ændringen ikke kun en registrering af, hvem der kan råde over boet. Ejendomsretten flyttes til en ny adkomsthaver.
Det følger af Tinglysningsrettens vejledning, at dokumenttypen endeligt skøde bruges ved privat skifte, bobestyrerboer og boudlæg til andre end efterlevende ægtefælle. Hvis boet er udlagt til en eller flere arvinger, skal arvingen eller arvingerne indsættes som købere i skødet, mens de øvrige arvinger kan skulle tiltræde med den relevante rolle.
Det er her, forskellen mellem skifteretsattest og skøde bliver afgørende. Skifteretsattesten dokumenterer, hvem der kan handle for boet eller overtage efter særlige skifteformer. Skødet gennemfører selve overdragelsen til den nye ejer, når ejendommen skal væk fra boet.
Hvad er forskellen på efterlevende ægtefælle og andre arvinger?
Efterlevende ægtefæller har et særligt tinglysningsspor, når ægtefællen indtræder i afdødes rettigheder og forpligtelser. Det kan være relevant ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg eller andre skifteformer, hvor ægtefællen skal stå som ejer.
Andre arvinger skal normalt have deres adkomst tinglyst ved skøde, hvis de skal overtage ejendommen. Det gælder også, når arvingerne er enige, og skifteretten har udleveret boet. Enighed om arven erstatter ikke den tinglysningsmæssige registrering.
Du kan derfor ikke afgøre dokumenttypen alene ud fra familieforholdet til afdøde. Du skal se på skifteformen, hvem der skal ende som ejer, og om ejendommen skal blive hos ægtefællen, udlægges til arvinger eller sælges videre.
Hvilke dokumenter og oplysninger skal være klar?
Dokumentkravene afhænger af skifteformen og den ønskede ændring i Tingbogen. En enkel ændring for en efterlevende ægtefælle kræver ikke samme tinglysningsgrundlag som et arveudlæg til flere arvinger eller et videresalg til en tredjemand.
Før du forsøger at ændre navnet på skødet, bør disse oplysninger være afklaret:
- ejendommens adresse og matrikulære identifikation
- afdødes identitet og den tinglyste adkomst i Tingbogen
- skifteretsattesten og den skifteform, attesten bygger på
- hvem der skal være registreret ejer efter ændringen
- om ejendommen skal overtages, beholdes i boet eller sælges
- om der er lån, pant eller bankforhold, der kræver særskilt håndtering
- om alle relevante arvinger skal underskrive eller give fuldmagt
Hvis du vil forstå selve attesten, er hvad er en skifteretsattest? et nærliggende baggrundsspor. I denne guide er fokus derimod på, hvordan attesten eller skødet bruges til at ændre ejerregistreringen for en fast ejendom.
Hvordan foregår processen fra dødsfald til registreret ejer?
Processen har en rækkefølge, fordi tinglysningen ikke kan springe skifterettens udlevering af boet over. Du kan se den som en kæde fra dødsfaldet til den endelige adkomst i Tingbogen.
- Dødsfaldet registreres, og Tingbogen kan blive opdateret til boet efter afdøde, hvis betingelserne for automatisk registrering er opfyldt.
- Skifteretten behandler dødsboet og udsteder skifteretsattest, når boet er udleveret efter den relevante skifteform.
- Det afklares, om ejendommen skal registreres til efterlevende ægtefælle, overtages af arvinger eller sælges.
- Der vælges korrekt dokumenttype: skifteretsattest for visse ægtefællespørgsmål eller skøde ved overdragelse til arvinger eller køber.
- Dokumentet anmeldes digitalt til tinglysning med de nødvendige roller, bilag og underskrifter.
- Tinglysningsretten behandler anmeldelsen, hvorefter du kan kontrollere den nye adkomst i Tingbogen.
Den praktiske proces for tinglysning af skøde ved dødsfald afhænger især af, om der er tale om ægtefællens fortsatte adkomst, arvingers overtagelse eller et salg. Samme dødsfald kan derfor føre til forskellige tinglysningsdokumenter.
Hvad kan stoppe eller forsinke ændringen?
En tinglysning kan gå i stå, hvis dokumentkæden ikke hænger sammen. Det er ikke nok, at familien er enig om, hvad der skal ske med boligen, hvis tinglysningsgrundlaget ikke viser den samme rækkefølge.
Disse forhold kan kræve afklaring, før ændringen kan registreres:
- Tingbogen er ikke opdateret til boet efter afdøde, selv om ejendommen stadig står i afdødes navn.
- Skifteretsattesten viser en skifteform, der ikke passer til den valgte dokumenttype.
- Der er flere arvinger, men ikke alle nødvendige underskrifter eller fuldmagter er på plads.
- Ejendommen indgår i et bobestyrerbo, hvor videreoverdragelse skal håndteres gennem skøde og bobestyrerens rolle.
- Der er to skifteretsattester i samme dødsbo, og det er uklart, om ejendommen hører til særboet eller fællesboet.
- Der er pant eller lån, som kræver bankens særskilte accept, selv om skødet eller skifteretsattesten kan tinglyses.
Et godt kontrolpunkt er derfor at sammenholde tre ting, før anmeldelsen sendes: den tinglyste ejer før dødsfaldet, skifteretsattestens skifteform og den person eller kreds, der skal stå som ejer efter tinglysningen.
Hvad koster ændringen i tinglysningsafgift?
Der kan være tinglysningsafgift, når navnet på skødet ændres efter et dødsfald. Afgiften afhænger af, om der kun tinglyses et dokument som led i ægtefællens indtræden, eller om der sker et egentligt ejerskifte ved skøde.
Efter tinglysningsafgiftslovens § 4 udgør afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Reglen er relevant, når ejendommen overdrages til en arving eller en køber ved skøde.
Efter tinglysningsafgiftslovens § 10 beregnes der derimod kun fast afgift, når en længstlevende ægtefælle indtræder i afdøde ægtefælles rettigheder og forpligtelser. I praksis er det en central forskel mellem ægtefællesporet og et almindeligt skøde til arvinger.
Hvis artiklens emne i din sag især er økonomien, ligger der et særskilt spor om tinglysningsafgift på skifteretsattest. Her er pointen blot, at dokumenttypen og skifteformen styrer afgiftsbehandlingen.
Et forenklet afgifts-eksempel kan vise forskellen i praksis.
Forenklet illustrativt eksempel: En ejendom udlægges til et barn som arving, og ejerskiftesummen i skødet er 2.000.000 kr. Hvis overdragelsen afgiftsmæssigt behandles efter hovedreglen for ejerskifte, beregnes den variable del som 0,6 procent af 2.000.000 kr., altså 12.000 kr. Den faste del er 1.850 kr., så den samlede tinglysningsafgift bliver 13.850 kr.
Eksemplet viser kun den offentlige tinglysningsafgift ved den angivne forudsætning. Andre udgifter kan afhænge af dokumentudarbejdelse, bank, lån, vurdering og boets konkrete behandling. Hvis der er tale om længstlevende ægtefælles indtræden i afdødes rettigheder og forpligtelser, er afgiftsberegningen et andet spor, fordi den variable del ikke beregnes på samme måde.
Du bør derfor ikke bruge et arveudlægseksempel som prisfacit for en ægtefællesag. Det centrale er først at placere sagen i den rigtige dokumentkategori og derefter beregne afgiften ud fra netop den kategori.
Hvad sker der med lån, pant og underskrifter?
Ændringen i Tingbogen fortæller, hvem der står registreret som ejer, men den løser ikke automatisk alle låne- og pantspørgsmål. Et realkreditlån eller banklån kan kræve særskilt håndtering, fordi långiver skal acceptere ændringer i hæftelse, låntager eller sikkerhed.
Det betyder, at du skal skelne mellem tinglyst adkomst og økonomisk hæftelse. Skifteretsattest eller skøde kan ændre ejerregistreringen, mens banken vurderer, om et lån kan overtages, ændres, indfries eller fortsætte uændret efter aftalegrundlaget.
Underskrifterne afhænger også af dokumenttypen. Ved skøde fra boet kan arvinger, bobestyrer, boet efter afdøde eller andre roller blive relevante. Ved fuldmagt skal fuldmagten passe til den handling, der faktisk skal gennemføres. En fuldmagt til at behandle boet er ikke nødvendigvis det samme som en tinglysningsfuldmagt til at underskrive et bestemt dokument.
Hvilke alternativer findes der, hvis ejendommen skal sælges?
Hvis ejendommen ikke skal beholdes af en ægtefælle eller arving, kan boet sælge den til en tredjemand. Så er målet ikke at få et familiemedlem registreret som ejer, men at få lavet en korrekt overdragelse fra boet til køberen.
Tinglysningsretten beskriver et særligt ægtefællespor, hvor efterlevende ægtefælle i visse situationer kan sælge videre uden først at få tinglyst skifteretsattesten til sig selv. Det kræver, at skødet og erklæringerne passer til situationen. I andre dødsbosager sker videreoverdragelsen ved skøde fra boet.
Hvis en arving først skal overtage ejendommen og derefter sælge den, kan der opstå to trin: først arvingens adkomst, derefter et salg. Hvis boet kan sælge direkte, kan processen se anderledes ud. Valget afhænger af skifteformen, ejerkredsen, boets beslutning og den konkrete handel.
Ved skøde og uskiftet bo er hovedspørgsmålet, om den efterlevende ægtefælle kan få adkomsten registreret på baggrund af skifteretsattesten. Uskiftet bo betyder, at ægtefællen overtager boet uden at skifte med fælles livsarvinger med det samme, når betingelserne er opfyldt.
Hvis afdøde havde særbørn, kræver uskiftet bo samtykke fra dem. Hvis samtykket ikke er på plads, kan boet skulle skiftes i stedet, og ejendommens tinglysningsspor kan ændre sig. Det er et eksempel på, at arveretlige forhold kan styre, om der skal tinglyses skifteretsattest til ægtefællen eller skøde til arvinger.
Du skal også skelne mellem at sidde i uskiftet bo og at sælge ejendommen videre. Den tinglysningsmæssige løsning kan være forskellig, alt efter om ægtefællen skal beholde ejendommen, belåne den, eller boet skal føre ejendommen videre til en ny ejer.
Når anmeldelsen er tinglyst, bør du kontrollere Tingbogen og ikke kun gemme kvitteringen. Den afsluttende kontrol er, at den registrerede adkomst passer med det resultat, skifteretsattesten eller skødet skulle skabe.
Kontrollen bør omfatte:
- om afdødes navn ikke længere står som den aktive ejer, hvis formålet var endelig ejerændring
- om den nye ejer eller medejer står med korrekt navn og ejerandel
- om dokumenttypen svarer til skifteformen og overdragelsen
- om eventuelle retsanmærkninger eller afvisninger er håndteret
- om bank, pant og øvrige aftaler er fulgt op uden for selve adkomstregistreringen
Den sidste kontrol er særlig vigtig, hvis sagen har flere arvinger, pantehæftelser eller videresalg. Et navn kan være ændret i Tingbogen, uden at alle praktiske efterfølgende forhold er afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
Guiden bygger på officielle regler og myndighedsvejledning om tinglysning, dødsboskifte og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: tinglysningsloven, herunder reglen om tinglysningens retsvirkning i Tinglysningslovens § 1.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven, herunder reglerne om afgift ved ejerskifte og længstlevende ægtefælles indtræden.
- Tinglysningsretten hos Danmarks Domstole: vejledning om skifteretsattest, skøder og fast ejendom.
- Danmarks Domstole: vejledning om privat skifte, uskiftet bo og skifterettens udlevering af dødsboer.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: