Af Skøde Centret

Mange ægtepar tror fejlagtigt, at en underskrevet aftale om bodeling er tilstrækkelig til at overdrage huset ved en skilsmisse. Men Tinglysningsretten stiller meget specifikke krav, hvis det officielle ejerskab skal ændres korrekt. Her gennemgår vi, om din aftale rækker, eller om der skal mere til for at sikre dig juridisk.

Hvad er forskellen på en bodelingsoverenskomst og et skøde?

Når I går fra hinanden og skal fordele jeres fælles formue, udarbejder I typisk en bodelingsoverenskomst. Dette er en privat aftale mellem dig og din ægtefælle. I denne aftale skriver I under på, hvem der skal overtage hvad, herunder hvem der skal blive boende i jeres fælles bolig.

Det er en vigtig aftale, da den er juridisk bindende mellem jer to. Men det er vigtigt at forstå, at denne aftale ikke automatisk ændrer ejerforholdet i tingbogen. Tinglysningsretten kender ikke til jeres private aftale, før I foretager jer noget aktivt.

For at ændre det officielle ejerskab kræves der et nyt skøde, som tinglyses digitalt. Vi oplever ofte hos Skøde Centret, at folk tror, sagen er afsluttet med bodelingsoverenskomsten, men uden tinglysningen står begge parter stadig som ejere udadtil.

Det betyder, at kreditorer stadig kan gøre udlæg i ejendommen for den fraflyttedes gæld, indtil tinglysningen er på plads. Derfor er bodelingsoverenskomsten fundamentet, men skødet er det værktøj, der sikrer rettigheden.

Hvordan foregår selve tinglysningen i praksis?

Selve tinglysningen foregår i dag 100 procent digitalt. Det er ikke længere muligt at indsende fysiske papirer til Tinglysningsretten. I stedet skal der oprettes et digitalt dokument, som begge parter underskriver med MitID.

Dette dokument tager udgangspunkt i jeres aftale om bodeling. Her indtastes oplysninger om ejendommen, parterne og vilkårene for overdragelsen. Det er også her, man skal være opmærksom på de erklæringer, der skal afgives for at spare tinglysningsafgift.

Hvis I har brug for hjælp til at få omsat jeres aftale til et juridisk gyldigt dokument, kan I bestille tinglysning af skøde ved familiehandel og få sikker sagsbehandling til fast pris. Det sikrer, at alle formalia overholdes.

Når dokumentet er underskrevet af begge parter, sendes det til prøvelse hos Tinglysningsretten. Først når de har godkendt det, og det er lyst uden anmærkninger, er ejerskiftet en realitet i omverdenens øjne.

Hvad koster det at tinglyse ændringen ved skilsmisse?

Prisen for tinglysning afhænger meget af jeres situation. Hvis I er gift og har en bevilling til separation eller skilsmisse, er der en stor økonomisk fordel at hente. I denne situation er I nemlig fritaget for den variable tinglysningsafgift.

Det betyder, at I kun skal betale den faste afgift til staten på 1.850 kroner. Normalt skal man betale 0,6 procent af ejendommens værdi eller købesummen oveni, men denne udgift bortfalder, når der foreligger en skilsmisse- eller separationsbevilling.

Det er dog et krav, at I har den officielle bevilling fra Familieretshuset, før I anmelder skødet til tinglysning. Hvis I tinglyser skødet, før bevillingen er udstedt, vil I blive opkrævet fuld afgift.

Er I derimod ugifte samlevende, gælder disse regler ikke. Her skal der betales fuld variabel afgift, hvilket kan være en betydelig udgift. Du kan læse mere om tinglysningsafgift ved samlivsophør og få overblik over pris og regler her, hvis I ikke er gift.

Hvilken rolle spiller banken i overdragelsen?

Banken og realkreditinstituttet spiller en helt central rolle, når en af jer skal overtage ejendommen alene. Før skødet kan tinglyses endeligt, skal banken acceptere, at den ene part overtager hele gælden.

Dette kaldes gældsovertagelse. Banken vil foretage en kreditvurdering af den part, der bliver boende, for at sikre, at økonomien kan bære huslejen alene. Det er vores erfaring, at denne proces ofte tager længere tid end selve skødeskrivningen.

Hvis banken ikke kan godkende gældsovertagelsen, kan handlen ikke gennemføres som planlagt. I så fald må ejendommen ofte sælges til tredjemand. Står I i en situation med samlivsophør og tvivl om hvem der skal have huset, sikrer vi korrekt overdragelse, når banken har givet grønt lys.

Husk også, at banken skal signere digitalt for at frigive den part, der flytter, fra gældsansvaret. Det sker typisk i forlængelse af tinglysningen.

Er der særlige forhold for ugifte par?

Som nævnt ovenfor er der stor forskel på at være gift og ugift, når det kommer til bodeling og tinglysning. Ugifte har ikke automatisk formuefællesskab, og der findes ikke en “bodeling” i juridisk forstand på samme måde som ved ægteskab.

For ugifte betragtes overdragelsen som en almindelig handel, hvor den ene køber den anden ud. Det udløser den variable tinglysningsafgift på 0,6 procent af købesummen (eller andelen af den offentlige vurdering minus 15 procent) plus 1.850 kroner.

Det kan derfor være en dyrere fornøjelse at gå fra hinanden som ugifte, rent tinglysningsmæssigt. Det er værd at undersøge tinglysningsafgift ved overdragelse af fast ejendom til samlever for at få overblik her, så I ikke bliver overrasket over regningen fra staten.

Hvad sker der, hvis vi glemmer at tinglyse?

Hvis I nøjes med bodelingsoverenskomsten og glemmer at få tinglyst det nye skøde, lever I i en juridisk risikozone. For omverdenen ejer I stadig huset i fællesskab.

Det betyder konkret:

• Hvis den fraflyttede part oparbejder gæld, kan kreditorerne gøre udlæg i dennes halvdel af huset, selvom I har aftalt, at du ejer det hele.
• Hvis den fraflyttede part dør, indgår halvdelen af huset i dennes dødsbo, hvilket kan skabe store problemer i forhold til arv.
• Du kan ikke optage nye lån i huset alene, da banken kræver, at du står som eneejer i tingbogen.

Det kan også have betydning for arveforholdene. Hvis I ikke har styr på papirerne, kan det være relevant at vide, hvornår et testamente er ugyldigt, eller hvordan arven fordeles, hvis tinglysningen mangler.

Kan man gøre det selv, eller skal man bruge rådgiver?

Det er teknisk muligt at logge på tinglysning.dk og forsøge at oprette dokumenterne selv. Systemet er dog ikke brugervenligt for folk, der ikke arbejder med det til daglig. Der er mange felter og juridiske begreber, man skal forholde sig til.

En fejl i tinglysningen kan betyde, at dokumentet bliver afvist af Tinglysningsretten. Hver gang et dokument afvises, skal man starte forfra eller rette fejlen, og i værste fald kan man risikere at miste retsafgiften eller betale den forkerte afgift.

Hos Skøde Centret anbefaler vi altid, at man får professionel hjælp til denne del. Det behøver ikke være en dyr advokat. Vi har specialiseret os i netop disse sager siden 2003 og tilbyder faste, lave priser, hvor vi tager ansvaret for, at alt går rigtigt til.

Det giver ro i maven i en tid, der ofte er præget af mange andre bekymringer og praktiske gøremål.