Tinglysning af skøde – sådan foregår det

Tinglysning af skøde er den digitale registrering af, hvem der ejer en fast ejendom. Processen begynder med det aftalte ejerskifte og slutter først, når skødet er anmeldt, behandlet og kontrolleret i Tingbogen.

---

---

Hvad betyder det at tinglyse et skøde?

Et skøde er det officielle dokument, der registrerer købers eller den nye ejers adkomst til en fast ejendom. Skødet kan overføre hele ejendommen, en ideel ejerandel eller flere ejendomme mellem de samme parter. Det afgørende er, at dokumentet præcist viser, hvilken ejendom og hvilken del af ejendomsretten der skifter ejer.

Tinglysningen gør ejerforholdet synligt i Tingbogen og beskytter den registrerede ret over for senere modstridende aftaler og kreditorforfølgning. Hovedreglen følger af tinglysningslovens § 1. En privat aftale mellem parterne kan være bindende mellem dem, men den giver ikke i sig selv samme tinglysningsmæssige beskyttelse.

Det er derfor nyttigt at skelne mellem selve aftalen om overdragelsen og registreringen af den. Parterne kan have aftalt, at en bolig skal overdrages, før den nye ejer fremgår af Tingbogen. Først når skødet er tinglyst, kan ejerændringen læses i ejendommens registrerede adkomst.

Du kan læse mere om dokumentets funktion i artiklen Hvad er et skøde?. Den aktuelle ejer, ejerandele, hæftelser og servitutter fremgår af ejendommens tingbogsoplysninger.

Hvad koster tinglysning af skøde ved almindelig handel?

Omkostningerne til tinglysning er fastsat af staten og består af en fast afgift og en variabel afgift. Det er en post, du skal have med i dit budget, da den skal betales, før registreringen kan gennemføres.

Ved en almindelig fri handel ser regnestykket således ud:

• En fast afgift til staten på 1.850 kr.
• En variabel afgift på 0,6 % af købesummen.
• Eventuelt honorar til den rådgiver, der ekspederer sagen.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at disse satser gælder for almindelige handler. Reglerne er de samme, hvis du skal have skøde på sommerhus, da principperne for beregning af afgiften følger de samme takster som ved helårshuse.

Hvad er forskellen på købsaftale, skøde og tingbog?

Købsaftalen og skødet har forskellige opgaver. Købsaftalen beskriver normalt den samlede handel: pris, overtagelsesdag, forbehold, inventar, mangler, frister og andre vilkår. Skødet er derimod det dokument, som bruges til at registrere selve ejerskiftet.

Skødet gentager derfor ikke nødvendigvis alle vilkår fra købsaftalen. Det indeholder de oplysninger og erklæringer, som er nødvendige for tinglysningen, samt eventuelle vilkår, der skal fremgå af skødeteksten. Hvis skødet udformes i strid med den bagvedliggende aftale, kan der opstå en uoverensstemmelse, selv om de to dokumenter vedrører samme overdragelse.

Tingbogen er registret, hvor skødet behandles og placeres sammen med ejendommens øvrige rettigheder. En tingbogsattest er et øjebliksbillede af de registrerede oplysninger. Den kan blandt andet vise adkomsthavere, ejerandele, pantehæftelser og servitutter.

De tre led kan kort beskrives sådan:

• Købsaftalen eller overdragelsesaftalen fastlægger parternes indbyrdes vilkår.
• Skødet omsætter ejerskiftet til et dokument, der kan tinglyses.
• Tingbogen viser det registrerede ejerforhold og andre rettigheder over ejendommen.

Hvilke oplysninger skal være på plads, før skødet oprettes?

Et skøde bør først oprettes, når overdragelsens grundlag er tilstrækkeligt afklaret. Det gælder både ved almindeligt salg og ved overdragelse mellem ægtefæller, samlevere, tidligere partnere, familiemedlemmer eller et dødsbo og en arving.

Parterne skal blandt andet kunne identificere ejendommen og fastlægge, hvem der overdrager, hvem der erhverver, og hvor stor en andel der flyttes. Hvis to personer skal eje boligen sammen, skal de nye ejerandele være udtrykkelige. Ejerandelene bør afspejle den aftale, parterne faktisk ønsker registreret, og ikke blot hvem der betaler de løbende udgifter.

Følgende oplysninger er typisk centrale før oprettelsen:

• Ejendommens adresse og entydige registreringsoplysninger.
• Sælgers og købers identitet samt deres nuværende og kommende ejerandele.
• Den samlede ejerskiftesum og hvordan vederlaget er sammensat.
• Overtagelsesdag og eventuelle betingelser for, at overdragelsen bliver endelig.
• Eksisterende pant, servitutter og andre registrerede rettigheder, som skødet skal forholde sig til.
• Dokumentation og erklæringer, som den konkrete overdragelse kræver.

Ved delvise overdragelser er det særligt vigtigt at skelne mellem sælgers eksisterende andel og den del, der overdrages. Artiklen om ejerandele i skødet forklarer forskellen mellem registreret ejerandel og parternes interne økonomi.

Hvordan oprettes et digitalt skøde?

Skødet oprettes som en digital anmeldelse på tinglysning.dk. Anmelderen logger ind, starter en ny anmeldelse og vælger fast ejendom som tinglysningsområde. Ejendommen findes derefter ved hjælp af de registreringsoplysninger, som systemet understøtter.

Dokumenttypen vælges under adkomst. Valget står som udgangspunkt mellem endeligt skøde og betinget skøde. Herefter udfyldes anmeldelsen trin for trin med parter, ejerandele, købesum, handelstype, ejendomstype, eventuelle hæftelser, erklæringer og underskriftsroller.

Et digitalt skøde er ikke en scannet udgave af et traditionelt papirdokument. Oplysningerne registreres i systemets felter, så de kan kontrolleres og overføres til Tingbogen. Supplerende vilkår kan skrives i skødeteksten, og relevante bilag kan vedhæftes, når der er et dokumentationsbehov.

Tinglysningsretten oplyser, at bilagsbanken er offentligt tilgængelig. Bilag må derfor ikke indeholde de sidste fire cifre i et personnummer eller følsomme personoplysninger. Dokumentation bør begrænses til det, der er nødvendigt for den konkrete anmeldelse.

Hvad skal angives om parter, ejerandele og købesum?

Sælger skal som udgangspunkt være den person eller juridiske enhed, der er registreret som adkomsthaver. Køber indsættes som den nye ejer. Hvis en mellemkommende ejer aldrig er blevet tinglyst, eller hvis overdragelsen sker fra et dødsbo, kan der være behov for særlige roller og bilag, der dokumenterer retten til at disponere.

Ved overdragelse af en andel skal anmeldelsen vise både, hvor meget af sælgers ejerandel der overdrages, og hvor stor en del af den samlede ejendom køber erhverver. Brøkerne skal passe sammen med det tilsigtede ejerforhold efter overdragelsen. En upræcis angivelse kan medføre, at Tingbogen viser et andet resultat end parterne forventer.

Den angivne købesum er den samlede ejerskiftesum. Den kan bestå af andet end et kontant beløb. Overtaget pantegæld, gaveelementer, arv, restancer eller andre betalingsforpligtelser kan efter omstændighederne indgå. Beløb for eksempelvis løsøre skal holdes adskilt, når de ikke er en del af ejerskiftesummen.

Handelstypen skal også vælges korrekt. En almindelig handel mellem uafhængige parter er ikke det samme som en familieoverdragelse eller en overdragelse mellem personer med fælles interesser, eksempelvis samejere eller samlevende. Valget bruges blandt andet i forbindelse med offentlige indberetninger og tinglysningsafgift.

Hvad sker der med pant og servitutter i skødet?

Et ejerskifte sletter ikke automatisk de rettigheder, der allerede er tinglyst på ejendommen. Pantebreve, ejerpantebreve og servitutter skal derfor gennemgås, før skødet anmeldes. Nogle rettigheder skal fortsat bestå, mens andre skal aflyses, ændres eller håndteres som led i berigtigelsen.

I skødeanmeldelsen kan der være behov for at angive, hvilke tinglyste hæftelser køber respekterer. Hvis et eksisterende ejerpantebrev skal overtages eller anvendes videre, skal skødet og den øvrige ekspedition koordineres. Ellers kan skødet få en anmærkning om en hæftelse, som ikke er håndteret i den forventede rækkefølge.

Servitutter følger som udgangspunkt ejendommen, indtil de ændres eller aflyses på et gyldigt grundlag. Skødet er derfor ikke en erstatning for en gennemgang af servitutter om eksempelvis adgang, bebyggelse, forsyningsledninger eller brugsrettigheder.

Prioriteten mellem dokumenter har også praktisk betydning. Et nyt skøde, et nyt lån og aflysning af gamle lån kan være indbyrdes afhængige. Anmeldelserne bør sendes i en rækkefølge og med de respektpåtegninger, som svarer til den aftalte finansiering og det ønskede resultat i Tingbogen.

Hvem skal underskrive skødet?

Køber og sælger har som udgangspunkt obligatoriske underskriftsroller. Når skødet er udfyldt, sendes det til underskriftsmappen, hvor parterne normalt underskriver digitalt med MitID. Anmelderen kan angive e-mailadresser, så systemet sender besked om, at dokumentet ligger klar.

Før underskrift bør parterne kontrollere navn, ejendom, ejerandele, købesum, overtagelsesdag og skødetekst. Den digitale underskrift gælder den konkrete version af anmeldelsen. Ændres centrale oplysninger bagefter, kan det kræve nye underskrifter.

En part kan i visse tilfælde lade en anden underskrive på grundlag af fuldmagt. Fuldmagten skal passe til dokumentet og den rolle, fuldmagtshaveren skal varetage. Ved et betinget skøde kan der eksempelvis gives fuldmagt til at underskrive det endelige skøde, når betingelserne er opfyldt.

Mulighederne afhænger af situationen og den valgte underskriftsmetode. Du kan læse om den praktiske sondring i artiklen om fuldmagt ved digital tinglysning.

Hvad er forskellen på at underskrive og anmelde?

Underskrift og anmeldelse er to forskellige trin. Når alle nødvendige personer har underskrevet, er dokumentet klar til anmeldelse, men det er endnu ikke nødvendigvis sendt til Tinglysningsretten. Anmelderen skal efterfølgende vælge dokumentet blandt de dokumenter, der kan anmeldes, og gennemføre indsendelsen.

Anmelderen er den person eller virksomhed, der styrer ekspeditionen. Anmelderens e-mailadresse er obligatorisk, fordi meddelelser om dokumentets behandling sendes til anmelderen. Det er derfor anmelderen, der skal følge op, hvis Tinglysningsretten giver en frist, registrerer skødet med en anmærkning eller afviser anmeldelsen.

Inden indsendelsen kan anmeldelsen vises samlet. Denne kontrol bør bruges til at sammenholde den digitale anmeldelse med overdragelsesaftalen og de aktuelle tingbogsoplysninger. En underskrift bekræfter ikke, at alle tekniske felter eller bilag er korrekte.

Ved anmeldelsen betales den tinglysningsafgift, som følger af de indtastede oplysninger og den valgte afgiftsmæssige behandling. Afgiftens størrelse afhænger af overdragelsen. Den bør derfor vurderes særskilt og ikke udledes alene af den kontante betaling mellem parterne.

Hvordan behandler Tinglysningsretten anmeldelsen?

Når skødet er anmeldt, kontrolleres det op mod Tingbogen og de formelle krav til dokumenttypen. En anmeldelse kan i en ukompliceret situation blive behandlet hurtigt, mens andre anmeldelser kræver manuel behandling. Behandlingstiden afhænger derfor af dokumentets indhold og den aktuelle sagsbehandling.

Kontrollen kan blandt andet omfatte, om sælger har den registrerede adkomst, om de nødvendige parter har underskrevet, om ejerandelene kan registreres, om obligatoriske erklæringer er afgivet, og om relevante bilag er vedhæftet. Systemet og Tinglysningsretten tager udgangspunkt i anmeldelsen og de registrerede rettigheder.

Tinglysningen er ikke en fuld prøvelse af alle parternes økonomiske og civilretlige forhold. Parterne skal derfor selv sikre, at overdragelsesaftale, skøde, finansiering, skattemæssige forhold og eventuel bodeling eller boopgørelse passer sammen. Et skøde kan ikke i sig selv løse en uenighed om, hvad parterne har aftalt.

Resultatet meddeles anmelderen digitalt. Meddelelsen og det tinglyste dokument bør læses, fordi selve registreringen kan indeholde en frist eller anmærkning, som kræver en efterfølgende ekspedition.

Hvad betyder tinglyst, frist, retsanmærkning og afvisning?

Et skøde kan få forskellige resultater. Den enkleste situation er, at skødet tinglyses uden en frist eller retsanmærkning. Den nye adkomst og de angivne ejerandele fremgår da af Tingbogen i overensstemmelse med anmeldelsen.

En frist betyder, at dokumentet er registreret med krav om, at et bestemt forhold bringes i orden inden fristens udløb. Det kan eksempelvis være manglende dokumentation eller en betingelse, som skal opfyldes. Fristen og det krævede næste trin vil fremgå af meddelelsen.

En retsanmærkning gør opmærksom på en uoverensstemmelse mellem skødet og en allerede registreret ret. Det kan blandt andet vedrøre en hæftelse, som skødet ikke respekterer på den nødvendige måde. Et skøde med retsanmærkning bør derfor ikke behandles som afsluttet, før anmærkningens betydning er vurderet og den aftalte berigtigelse er gennemført.

Ved afvisning bliver dokumentet ikke tinglyst som anmeldt. Årsagen kan være en formel mangel, en forkert dokumenttype, manglende underskrift, utilstrækkelig dokumentation eller oplysninger, som ikke kan registreres. Fejlen skal identificeres og rettes, før dokumentet eventuelt anmeldes på ny.

Hvornår bruges betinget skøde og endeligt skøde?

Et endeligt skøde bruges, når ejerskiftet kan registreres endeligt ved anmeldelsen. Et betinget skøde bruges, når overdragelsen først skal blive endelig, når en eller flere beskrevne betingelser er opfyldt. Betingelsen kan eksempelvis vedrøre betaling af købesummen eller en konkret ydelse, som skal være udført.

Betingelsen skal passe til den reelle aftale og være formuleret, så det kan konstateres, hvornår den er opfyldt. Et betinget skøde er ikke blot en midlertidig kladde. Det er et tinglyst adkomstdokument, der viser, at overdragelsen endnu ikke er endelig.

Når betingelserne er opfyldt, skal adkomsten gøres endelig. Det sker ved anmeldelse af det relevante endelige dokument og med de underskrifter eller fuldmagter, som forløbet kræver. Hvis betingelsen ikke opfyldes, kan det i stedet blive nødvendigt at håndtere eller aflyse den betingede adkomst på det korrekte grundlag.

Et finansieringsforbehold bør ikke forveksles med bankens godkendelse af en gældsovertagelse. Parterne kan gøre overdragelsen betinget af bankens accept, men skødet kan ikke forpligte banken til at frigøre en debitor eller ændre et lån.

Ændrer skødet også boliglån og personlig gæld?

Nej. Skødet registrerer ejendomsretten, mens lån og personlig hæftelse følger låneaftalerne. En person kan derfor blive fjernet som ejer uden automatisk at blive frigjort fra et fælles lån. Omvendt bliver en ny medejer ikke nødvendigvis meddebitor alene ved at komme på skødet.

Hvis overdragelsen forudsætter, at én person overtager gælden, skal bank og realkreditinstitut godkende ændringen. Kreditgiver vurderer, om den tilbageværende eller nye låntager kan overtage forpligtelserne. Først når kreditgiver udtrykkeligt har accepteret frigørelsen, kan den tidligere debitor regne med ikke længere at hæfte.

Ejerskab, pant og gæld bør derfor kontrolleres som tre selvstændige spor:

1. Skødet viser, hvem der ejer ejendommen.
2. Pantebrevene viser, hvilke rettigheder der er sikret i ejendommen.
3. Låneaftalerne viser, hvem der personligt skylder pengene.

Ved skilsmisse, samlivsophør og interne familieoverdragelser er denne sondring særlig praktisk. En aftale om, at den ene part betaler lånet, ændrer ikke kreditgivers krav mod en meddebitor, medmindre kreditgiver har accepteret det.

Hvordan rettes fejl i et skøde?

Fejl bør opdages før underskrift og anmeldelse, men rettelsesmetoden afhænger af, hvor langt processen er nået. Et dokument, der endnu ikke er underskrevet, kan normalt rettes i anmeldelsen. Hvis rettelsen ændrer det, parterne skal tiltræde, skal dokumentet sendes til underskrift igen.

Er skødet anmeldt, skal anmelderen først læse Tinglysningsrettens svar. En frist eller afvisning beskriver normalt det forhold, der skal håndteres. Nogle mangler kan afhjælpes inden en frist, mens en afvist anmeldelse kan kræve en ny anmeldelse.

Er et forkert ejerforhold allerede tinglyst, er det ikke tilstrækkeligt at ændre en privat aftale eller sende en almindelig besked. Tingbogen skal rettes ved et dokument og et grundlag, som kan tinglyses. Afhængigt af fejlen kan der være tale om en berigtigelse, en ny overdragelse eller en anden tinglysningsmæssig ekspedition.

Rettelser kan også have afgiftsmæssige og skattemæssige følger. Det bør derfor afklares, om der er tale om en ren registreringsfejl eller om parterne reelt ændrer den aftalte overdragelse.

Hvilken dokumentation kan særlige overdragelser kræve?

Den digitale grundproces er den samme, men dokumentgrundlaget varierer efter årsagen til ejerskiftet. Et almindeligt salg mellem uafhængige parter bygger typisk på en købsaftale. Andre overdragelser kan kræve dokumentation for familierelation, bodeling, skiftekompetence, værgemål, selskabsforhold eller tilladelse til at erhverve fast ejendom.

Ved overdragelse mellem ægtefæller eller tidligere ægtefæller skal skødet stemme med den aftale, der ligger bag ejerændringen. Ved ugifte samlevende skal man tilsvarende skelne mellem ejerskiftet og det økonomiske opgør. En samejeoverenskomst ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der står i Tingbogen.

Ved familieoverdragelser skal handelstype, værdi, gaveelement og finansiering håndteres i de relevante dokumenter. Ved dødsboer afhænger dokumentationen af skifteformen og af, hvem der har ret til at disponere på boets vegne. Et endeligt skøde bruges også ved arveudlæg til en eller flere arvinger.

Ejendommens type kan udløse yderligere krav. Det gælder blandt andet landbrugsejendomme, visse fritidsejendomme, overdragelse af delarealer og situationer, hvor køber ikke opfylder de almindelige bopælskrav. Sådanne forhold bør afklares, før skødet sendes til underskrift.

Hvad skal kontrolleres, når skødet er tinglyst?

En meddelelse om tinglysning bør følges af en konkret kontrol af resultatet. Sammenhold det tinglyste skøde med overdragelsesaftalen og en opdateret tingbogsattest. Navne, ejerandele og ejendom skal være registreret som aftalt.

Kontrollen bør også omfatte hæftelser, servitutter, frister og retsanmærkninger. Hvis gamle lån skulle aflyses, eller et ejerpantebrev skulle transporteres, er skødets registrering ikke i sig selv bevis for, at disse ekspeditioner er afsluttet. Hver anmeldelse har sit eget resultat.

Et praktisk afslutningstjek kan omfatte:

• At den korrekte køber eller de korrekte medejere står som adkomsthavere.
• At ejerandelene svarer til den indgåede aftale.
• At eventuelle frister og retsanmærkninger er håndteret.
• At aftalte aflysninger, transporter og nye panteforhold er gennemført.
• At parterne har gemt skøde, tinglysningssvar og den bagvedliggende aftale.

Først når både adkomst, finansiering og øvrige aftalte ekspeditioner er på plads, er den samlede berigtigelse afsluttet. Det tinglyste skøde er det centrale ejerbevis, men det skal læses sammen med resten af dokumenterne i overdragelsen.

Skal jeg også betale for tinglysning af lån?

Ja, udover selve skødet skal der også betales afgift for at få tinglyst pantebreve til dine lån. Når du optager et realkreditlån eller et banklån til boligen, kræver banken sikkerhed i ejendommen.

Afgiften for tinglysning af pantebreve følger en anden struktur:

• Fast afgift på 1.825 kr.
• Variabel afgift på 1,25 % af lånets hovedstol.

Her er der dog en vigtig sparemulighed. Du kan ofte genbruge den afgift, sælger allerede har betalt på sine lån. Dette kaldes stempelrefusion eller overførsel af tinglysningsafgift.

Hvis sælger har et lån på 1 million kr., som indfries, kan du modregne afgiften af denne million i afgiften på dit nye lån. Du betaler således kun 1,25 % af det beløb, dit nye lån overstiger sælgers gamle lån med. Det er en teknisk manøvre, som din bank eller rådgiver hjælper med at håndtere.