Når du køber fast ejendom, vil sælger kræve en sikkerhed for, at du rent faktisk kan og vil betale den aftalte købesum. Her kommer en bankgaranti ind i billedet. Det er en erklæring fra din bank om, at banken stiller garanti for betaling af hele eller en del af købesummen. Garantien fungerer dermed som et løfte til sælger om, at banken betaler, hvis du som køber ikke gør.
En bankgaranti udstedes typisk i forbindelse med underskrift på købsaftalen. Banken indestår for det beløb, du endnu ikke har indbetalt kontant – eller som ikke er deponeret på en spærret konto. Det betyder, at sælger kan føle sig tryg ved, at pengene er sikre, selvom de endnu ikke er overført.
Skal boligen skifte ejer?
Garantien dækker normalt købesummen fratrukket udbetalingen, men du og sælger kan også aftale et lavere garantibeløb.
En bankgaranti er midlertidig og ophører, når betalingen er faldet endeligt, fx når pengene er overført til sælgers deponeringskonto. Indtil da vil garantien være en af de betingelser, der sikrer handlens gennemførelse.
Hvornår er en bankgaranti relevant ved bolighandler?
Bankgarantien er især relevant i perioden mellem købsaftalen er underskrevet, og overtagelsesdagen. I denne periode er der ofte stadig nogle udeståender, fx tinglysning, ejerskifteforsikring eller godkendelse fra realkreditinstitut. Køber har derfor endnu ikke indbetalt hele beløbet til sælger, og sælger vil i stedet forlange en garanti.
Hvis du som køber ikke kan betale kontant med det samme, men skal vente på udbetaling af lån, er en bankgaranti stort set uundgåelig. Banken udsteder garantien som en del af boligfinansieringen, og den træder i stedet for kontant betaling frem til overtagelsesdagen eller frigivelsen.
I nogle tilfælde bliver bankgarantien stående i længere tid, hvis skødet af en eller anden grund ikke tinglyses med det samme. Det kan fx ske ved familieoverdragelser, hvor der gives henstand med tinglysningen. Her kan bankgarantien blive en midlertidig løsning, der fastholder sikkerheden.
Bankgarantier bruges også ofte i forbindelse med familieoverdragelse, hvor sælger og køber har familiære relationer, men alligevel ønsker at sikre korrekt håndtering af købesummen og overdragelsen.
Hvordan fungerer en bankgaranti i praksis?
Når du har indgået en købsaftale, vil banken som regel bede om at se dokumentationen for handlen – typisk købsaftalen og eventuelt udkast til skøde. På baggrund af dette udsteder banken en garanti, hvor det fremgår, at banken påtager sig ansvaret for betaling af købesummen eller den resterende del heraf.
Garantien sendes som regel direkte til sælgers bank eller rådgiver, og der bliver noteret i skødet, at bankgarantien er stillet. Det er vigtigt, at garantien opfylder alle krav i købsaftalen – ellers kan sælger nægte at godkende den.
Når skødet er tinglyst, og alle øvrige betingelser i handlen er opfyldt, frigives købesummen fra din deponeringskonto, og bankgarantien bortfalder. Det sker typisk samtidig med, at sælger får sine penge.
Nogle banker opkræver et gebyr for at udstede garantien. Gebyret kan være et fast beløb eller en procentdel af garantibeløbet. Derfor kan det være værd at undersøge betingelserne hos din bank på forhånd, så du kender de samlede omkostninger.
Hvad er forskellen på bankgaranti og deponering?
En bankgaranti er et løfte om betaling, mens deponering er den faktiske betaling. Deponering sker ved, at du overfører købesummen til en spærret konto, hvor pengene står og venter, indtil de må frigives. Bankgarantien er en midlertidig sikkerhed, der dækker perioden frem til deponeringen eller selve betalingen.
I nogle bolighandler bruges begge elementer samtidig: Først stilles en garanti, og pr overtagelsesdagen erstattes garantien af kontant deponering. Det kan være en fordel at gøre det på denne måde, da garantien kun gælder så længe, der ikke er sket betaling. Når der er deponeret kontant, bliver bankens ansvar afløst af den faktiske pengestrøm.
En anden vigtig forskel er, at deponerede midler ikke længere er din varetægt . En bankgaranti derimod påvirker ikke din økonomi direkte, medmindre banken skal betale på dine vegne.
Hvad skal du være opmærksom på, når du bruger en bankgaranti?
Det er værd at være opmærksom på garantiperioden – altså hvor længe banken forpligter sig til at garantere betaling. Hvis skødeprocessen trækker ud, kan det være nødvendigt at forlænge garantien, hvilket nogle banker tager ekstra gebyr for.
Du bør også sikre dig, at garantien er formuleret præcist, og at den matcher vilkårene i købsaftalen. Ellers risikerer du, at sælgers bank afviser den. Det gælder fx beløb, betingelser for bortfald og modtagerens navn.
Bankgarantien fritager dig ikke for betaling. Hvis banken ender med at skulle betale garantibeløbet, bliver du efterfølgende skyldig i samme beløb over for banken. Garantien er derfor ikke en forsikring, men blot en sikkerhedsstillelse i overgangsperioden.
Endelig er det en god idé at tjekke, om der er andre muligheder i handlen, fx kontantbetaling, delvis deponering eller overførsel i rater. I nogle situationer kan det give mening at kombinere flere løsninger for at skabe den mest fleksible og trygge handel. I sidste ende har sælger krav på at få sikkerhed for købesummens betaling, på den ene eller anden måde.
