Bankgaranti i bolighandel – hvad er en bankgaranti?

Af Skøde Centret

Når du står over for at skulle købe ny bolig, vil du hurtigt støde på begrebet bankgaranti. Det er sælgers sikkerhed for, at du rent faktisk kan betale den aftalte pris, når overtagelsesdagen kommer. Det kan virke teknisk, men i bund og grund handler det om tryghed i handlen for begge parter.

Hvad dækker en bankgaranti over i en bolighandel?

En bankgaranti er kort fortalt en erklæring fra din bank om, at de garanterer for betalingen af købesummen over for sælger. Det er ikke en betaling i sig selv, men et juridisk bindende løfte om, at pengene falder, når betingelserne i handlen er opfyldt.

Når du underskriver en købsaftale, har du sjældent overført hele beløbet med det samme. Der går ofte en rum tid fra underskrift til selve overtagelsen, og i den mellemliggende periode har sælger brug for vished. Her fungerer garantien som det sikkerhedsnet, der holder aftalen på plads.

Garantien dækker typisk restkøbesummen. Det vil sige hele prisen på boligen fratrukket den udbetaling, du eventuelt allerede har lagt hos ejendomsmægleren.

Hvornår i forløbet skal garantien stilles?

Tidspunktet for bankgarantien er afgørende og fremgår altid af købsaftalen. Som hovedregel skal garantien stilles kort tid efter, at handlen er endeligt indgået. Det vil typisk sige 8-10 hverdage efter, at både du og sælger har skrevet under, og eventuelle forbehold er afklaret.

Din bankrådgiver skal bruge en kopi af den underskrevne købsaftale for at kunne udstede dokumentet. Herefter sender din bank garantien direkte til sælgers bank eller den ejendomsmægler, der står for salget.

Det er dit ansvar som køber at sikre, at din bank får besked i tide. Hvis fristen overskrides, kan det i værste fald betragtes som misligholdelse af kontrakten, hvilket kan have økonomiske konsekvenser.

Derfor anbefaler vi altid, at du tager fat i din bank, så snart købsaftalen er underskrevet af begge parter. Det sikrer et gnidningsfrit forløb frem mod overtagelsen.

Hvad er forskellen på bankgaranti og kontant deponering?

Mange blander begreberne bankgaranti og deponering sammen, men der er en væsentlig forskel. Bankgarantien er som nævnt blot et løfte om betaling, mens deponering er den faktiske overførsel af penge til en spærret konto.

I en almindelig hushandel fungerer det sådan, at bankgarantien dækker perioden frem til overtagelsesdagen. På selve overtagelsesdagen bliver garantien typisk afløst af en kontant deponering.

Det betyder, at din bank på overtagelsesdagen overfører hele købesummen til sælgers bank. Pengene bliver sat ind på en deponeringskonto, hvor de står låst fast, indtil skødet er tinglyst anmærkningsfrit til dig.

Når pengene er deponeret, bortfalder bankgarantien automatisk, da sælger nu har den ultimative sikkerhed i form af kontanterne.

Er en bankgaranti altid nødvendig ved familieoverdragelse?

Når vi taler om handel mellem familiemedlemmer, eksempelvis forældrekøb eller salg til børn, er situationen ofte lidt anderledes. Her kender parterne hinanden godt, og tilliden er typisk større end i en almindelig fri handel.

Vi ser jævnligt sager om familieoverdragelse, hvor parterne fravælger bankgarantien for at spare omkostningerne til banken. Det er fuldt lovligt, så længe begge parter er enige om det.

Hvad koster det at få stillet en garanti?

Prisen for en bankgaranti varierer fra bank til bank og afhænger ofte af dit samlede kundeforhold. Det er sjældent gratis, og gebyret kan være en fast pris eller en procentsats af garantisummen.

Typisk vil der være et oprettelsesgebyr for at udstede dokumentet. Derudover kan der løbe en provision på, som beregnes for den periode, garantien er aktiv.

Det er værd at tjekke prislisten hos din bank eller spørge din rådgiver tidligt i forløbet. Selvom det er en mindre post i det store budget, er det rart at kende alle omkostninger ved boligkøbet på forhånd.

Hvornår bliver pengene frigivet til sælger?

Sælger kan ikke bruge pengene, så længe de står på en deponeringskonto. Frigivelsen af købesummen sker først, når du som køber har fået skødet tinglyst uden anmærkninger.

Det betyder, at dit navn skal stå officielt i tingbogen som ejer, og at eventuelle gamle lån fra sælger skal være slettet eller indfriet. Først når alt det juridiske er på plads (og tidligst pr overtagelsesdagen), må sælgers bank udbetale pengene til sælger.

Denne mekanisme beskytter dig mod at betale for et hus, der viser sig at være behæftet med gammel gæld. Du kan altid følge med i tinglysningsprocessen på Tinglysning.dk, hvor alle rettigheder over fast ejendom registreres offentligt.

Kan man undgå bankgarantien ved hurtig overtagelse?

Hvis der er meget kort tid mellem underskrift af købsaftalen og overtagelsesdagen, kan det i nogle tilfælde give mening at springe bankgarantien over og gå direkte til kontant deponering.

Dette kræver dog, at både sælger og dennes ejendomsmægler accepterer løsningen. Det kræver også, at din bank kan nå at gøre pengene klar til overførsel med meget kort varsel.

Det kan være en fordel, da du sparer gebyret for garantistillelsen. Til gengæld mister du renteindtægten af dine penge lidt tidligere, da de skal overføres til sælgers bank før tid.

Det er en konkret vurdering i den enkelte handel. Vi anbefaler, at du drøfter muligheden med din bankrådgiver, hvis du står med en handel, hvor overtagelsen sker inden for få uger.