Når du køber ny bolig, støder du hurtigt på begrebet anmærkningsfrit skøde. Det er din garanti for, at du overtager ejendommen uden sælgers gamle gæld. Her gennemgår vi præcis, hvad det betyder for din sikkerhed og din økonomi.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Definition: Skødet betegnes først som anmærkningsfrit, når sælgers lån er indfriet og aflyst, således at kun købers nye lån og faste servitutter fremgår.
- Økonomi: I forbindelse med tinglysningen kan køber ofte spare omkostninger ved at genbruge stempelafgiften fra sælgers lån via stempeloverførsel.
- Proces: Bankerne koordinerer forløbet, hvor skødet først tinglyses med anmærkninger, hvorefter sælgers bank sletter gamle hæftelser, når indfrielse er sikret.
- Juridisk sikkerhed: Købesummen skal forblive på en spærret konto, indtil skødet er anmærkningsfrit, for at sikre, at køber ikke hæfter for sælgers gæld.
Hvad dækker begrebet anmærkningsfrit skøde over?
Et skøde er det juridiske dokument, der beviser, at du er den retmæssige ejer af en ejendom. Når vi taler om, at dette dokument skal være anmærkningsfrit, handler det om ejendommens “renhed” i juridisk forstand. Det betyder kort fortalt, at der ikke må være registrerede hæftelser eller byrder fra den tidligere ejer, som du ikke har accepteret at overtage.
I praksis vil der næsten altid være anmærkninger på skødet i det øjeblik, det bliver tinglyst første gang. Det skyldes, at sælgers gamle lån stadig står i tingbogen, mens sagsbehandlingen pågår. Det er helt normalt og en del af den faste procedure i en hushandel.
Målet er, at disse anmærkninger skal slettes, så du som køber ikke risikerer at hæfte for sælgers gæld. Hos Skøde Centret oplever vi ofte, at købere bliver nervøse over disse midlertidige anmærkninger, men det er en standardiseret proces, der styres stramt af bankerne og din rådgiver.
Det er dog vigtigt at skelne mellem forskellige typer af anmærkninger. Nogle anmærkninger skal fjernes, mens andre skal blive stående. Det vender vi tilbage til længere nede i teksten.
Hvorfor er anmærkninger en risiko for dig?
Hvis du overtager en ejendom, og sælgers gamle lån ikke bliver slettet, kan det få alvorlige konsekvenser. En kreditor, der har pant i ejendommen, har nemlig ret til at kræve sin gæld indfriet ved at begære ejendommen på tvangsauktion, hvis gælden ikke betales.
Det er ligegyldigt, at du har betalt købesummen til sælger. Hvis pantet stadig står i ejendommen, følger gælden murstenene og ikke personen. Derfor er hele det danske system for ejendomshandel indrettet sådan, at du er beskyttet mod netop dette scenarie.
Din købesum bliver typisk deponeret på en spærret konto i sælgers bank. Pengene bliver først frigivet til sælger, når der foreligger et endeligt anmærkningsfrit skøde. Det er din sikkerhed for, at du får det, du har betalt for, uden ubehagelige overraskelser.
Hvilken forskel er der på gæld og servitutter?
Når man taler om anmærkninger, er det afgørende at skelne mellem to hovedkategorier. Den ene type er økonomiske hæftelser, som typisk er realkreditlån, banklån eller udlæg fra kreditorer. Disse skal som udgangspunkt altid slettes i forbindelse med handlen.
Den anden type er servitutter. En servitut er en begrænsning i råderetten over ejendommen eller en ret, som andre har over din grund. Det kan for eksempel være, at kommunen har ret til at have kloakledninger liggende, eller at naboen har ret til at færdes på en sti.
Servitutter bliver sjældent slettet ved et ejerskifte. De følger ejendommen og skal respekteres af dig som ny ejer. Når vi taler om et anmærkningsfrit skøde i daglig tale, mener vi derfor oftest, at skødet er frit for sælgers økonomiske hæftelser, men servitutterne vil stadig fremgå af tingbogen.
Du kan altid selv slå ejendommen op og se både hæftelser og servitutter på den officielle portal Tinglysning.dk. Det giver et godt overblik over, hvad der er tinglyst på ejendommen lige nu.
Hvordan foregår processen med at fjerne anmærkninger?
Vejen til det rene skøde er en proces, der involverer både din bank, sælgers bank og tinglysningsretten. Det starter med, at skødet bliver underskrevet og sendt til tinglysning. Her vil tinglysningsretten automatisk give skødet anmærkninger om de lån, sælger endnu ikke har indfriet.
Herefter går din bank i gang med at tinglyse dine nye lån i ejendommen. Det er nødvendigt for at finansiere købet. Når dine lån er på plads, kan man ofte overføre stempelafgiften fra sælgers gamle lån til dine nye lån, hvilket sparer dig for penge.
Når dette er på plads, sender sælgers bank en besked til tinglysningsretten om at slette de gamle lån. Først når de gamle lån er helt væk fra tingbogen, slettes anmærkningerne på dit skøde.
Systemet sender herefter automatisk besked til alle parter om, at skødet nu er uden anmærkninger. Det er startskuddet til, at sælger kan få sine penge udbetalt.
Hvad koster det at få tingene på plads?
Selve processen med at fjerne anmærkninger koster ikke noget ekstra udover de gebyrer, der allerede er forbundet med handlen. Det er en del af bankernes og rådgivernes arbejde.
Der er dog omkostninger forbundet med selve tinglysningen af skødet. Staten opkræver en fast afgift på 1.850 kr. samt en variabel afgift på 0,6% af købesummen. Det er vigtigt at have disse tal med i budgettet, når du kigger på bolig.
Hvis du vil vide mere om de præcise omkostninger, og hvem der typisk betaler hvad i en handel, kan du læse mere om hvad koster tinglysning af skøde og hvem betaler. Det er rart at have overblik over handelsomkostningerne tidligt i forløbet.
Hvad sker der hvis sælgers gæld er større end prisen?
I nogle tilfælde skylder sælger mere væk i ejendommen, end den bliver solgt for. Det kaldes en underskudshandel. Her er det ekstra vigtigt, at der er styr på anmærkningerne.
Sælgers bank skal i disse tilfælde acceptere at slette pantet i ejendommen, selvom de ikke får fuld dækning for deres lån. Hvis de ikke accepterer dette, kan handlen ikke gennemføres, da du som køber aldrig vil kunne få et anmærkningsfrit skøde.
Vi er meget opmærksomme på disse situationer. Det kræver en klar forhåndsgodkendelse fra sælgers kreditorer, før du skriver under på købsaftalen. Ellers risikerer du at spilde tid og penge på en bolig, der reelt ikke kan sælges på de aftalte vilkår.
Hvornår er pengene frigivet til sælger?
Som nævnt tidligere fungerer købesummen som et pressionsmiddel. Pengene står trygt på en deponeringskonto i sælgers bank, men sælger kan ikke røre dem.
Reglen er, at pengene først må frigives, når der foreligger et endeligt, tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Det betyder, at alle sælgers lån skal være slettet.
Der kan dog være undtagelser, hvor man frigiver pengene tidligere mod, at sælgers bank stiller en garanti. Det sker typisk, hvis sælger skal bruge pengene til at købe en ny bolig hurtigt. Men som udgangspunkt er det det rene skøde, der udløser betalingen.
Kan du selv tjekke om skødet er rent?
Du har altid mulighed for at følge med i processen. Via Tinglysningens hjemmeside kan du se status på din ejendom.
Det er dog sjældent noget, du behøver at bruge tid på i hverdagen. Din rådgiver eller berigtigende advokat holder øje med fristerne og rykker bankerne, hvis processen går i stå. Det er en del af den tryghed, du betaler for ved professionel berigtigelse.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
