Hvad er et betinget skøde og hvordan anvendes det?

Af Skøde Centret

Når du køber fast ejendom, støder du ofte på begrebet betinget skøde. Det kan lyde teknisk, men det er faktisk en vigtig sikkerhedsmekanisme for dig som køber. Det sikrer, at dine penge ikke bliver frigivet til sælger, før du har papir på boligen.

Hvad er et betinget skøde egentlig?

Et betinget skøde er det første skridt i den officielle registrering af dit boligkøb. Det fungerer som en foreløbig registrering af, at du er den nye ejer af ejendommen. Det kaldes betinget, fordi det endelige ejerskifte afhænger af, at nogle bestemte ting falder på plads.

I praksis betyder det, at sælger skriver under på, at du må overtage ejendommen, men kun hvis du opfylder din del af aftalen. Oftest handler det om, at købesummen skal betales. Indtil pengene er overført, er skødet parkeret i en slags venteposition.

Det giver dig en tryghed i handlen. Du bliver registreret som køber i tingbogen, hvilket forhindrer sælger i at sælge boligen til en anden eller optage nye lån i ejendommen. Samtidig ved sælger, at ejendomsretten ikke overgår endeligt, før pengene er modtaget.

Hvis du vil forstå de grundlæggende mekanismer bag dokumentet, kan du læse mere om hvad et skøde er, og hvorfor det altid skal tinglyses for at være gyldigt.

Hvilke betingelser ser vi oftest i handlen?

Den absolut hyppigste betingelse er betaling af købesummen. Det er standard i langt de fleste handler. Men der kan også være andre forhold, der skal være på plads, før handlen kan gennemføres helt.

Vi ser jævnligt følgende typer af betingelser:

• Købesummens betaling: Skødet bliver først endeligt, når hele beløbet er deponeret eller betalt til sælger.
• Offentlige tilladelser: Hvis du køber et sommerhus, men ikke bor i Danmark, kan handlen være betinget af Justitsministeriets tilladelse.
• Udstykning: Hvis du kun køber en del af en grund, skal Geodatastyrelsen godkende udstykningen, før du kan få endeligt skøde.

Hvordan foregår tinglysningen i praksis?

I dag foregår alt digitalt. Du skal ikke møde op på et dommerkontor med fysiske papirer. Når købsaftalen er underskrevet, udarbejder vi eller en anden rådgiver udkastet til det betingede skøde.

Herefter skal både du og sælger underskrive digitalt med MitID. Det sker via den officielle portal på tinglysning.dk. Når begge parter har skrevet under, sendes dokumentet til prøvelse hos Tinglysningsretten.

Tinglysningsretten tjekker, om alt ser rigtigt ud. Hvis det gør det, bliver skødet lyst med frist. Det betyder, at der bliver sat en dato for, hvornår betingelserne senest skal være opfyldt. Denne frist er ofte sat til et år, men kan forlænges, hvis det er nødvendigt.

Hvad koster det at tinglyse et betinget skøde?

Når et skøde skal tinglyses, opkræver staten en afgift. Det er en post, du skal huske at have med i dit budget. Ved en almindelig bolighandel består afgiften af to dele.

Du skal betale en fast afgift på 1.850 kr. Derudover skal du betale en variabel afgift på 0,6% af købesummen. Hvis du køber et hus til 2 millioner kroner, vil den variable afgift altså være 12.000 kr.

Det er værd at bemærke, at du betaler den fulde afgift allerede, når det betingede skøde tinglyses. Du skal ikke betale afgift igen, når skødet senere gøres endeligt. Det koster dog typisk et mindre gebyr til din rådgiver at få ekspederet det endelige skøde.

Hvornår bliver skødet endeligt?

Overgangen fra betinget til endeligt skøde sker, når alle betingelser er opfyldt. I en standardhandel er det typisk den dag, hvor din bank bekræfter over for sælgers bank, at købesummen er til rådighed og kan frigives.

Når pengene er på plads, skal der sendes en ny digital anmeldelse til Tinglysningsretten. Her bekræfter sælger, at betingelsen om betaling er opfyldt.

Først når denne sidste ekspedition er gået igennem, er du den fulde og uindskrænkede ejer af boligen. Det er også først her, at sælger kan få sine penge udbetalt. Systemet sikrer dermed balancen mellem parterne helt til det sidste.

Hvad sker der, hvis handlen går i vasken?

Selvom det sjældent sker, kan en handel falde til jorden, selv efter skødet er tinglyst betinget. Det kan ske, hvis banken alligevel ikke vil godkende lånet, eller hvis en nødvendig offentlig tilladelse ikke bliver givet.

I den situation fungerer det betingede skøde som en sikkerhedsventil. Da betingelserne ikke kan opfyldes, bortfalder aftalen. Skødet skal så aflyses fra tingbogen, så sælger igen står som eneejer og kan sælge til en anden.