Et betinget skøde betyder, at overdragelsen af ejendomsretten til en bolig eller erhvervsvirksomhed ikke sker med det samme. Skødet bliver kun endeligt, hvis visse betingelser først opfyldes.
Typiske betingelser kan være, at købesummen skal betales, lån skal godkendes, eller offentlige tilladelser skal gives. Indtil disse betingelser er opfyldt, har køber ikke fuld ejendomsret.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis betingelserne ikke bliver opfyldt, gennemføres handlen ikke. Derfor ligger overdragelsen stille, indtil alt er på plads.
Et betinget skøde kan bruges ved både køb af ejerbolig og ved ejendomsoverdragelse i en erhvervsvirksomhed. Det kan for eksempel være aktuelt, hvis flere parter skal godkende handlen.
Når alle betingelser er opfyldt, bliver skødet endeligt, og ejendomsretten overføres til den nye ejer. Dermed sikrer det betingede skøde, at hver part kender sine rettigheder og pligter, før ejendommen eller andelen skifter hænder.
Hvornår bruger man et betinget skøde?
Et betinget skøde bruges, når et boligsalg ikke kan gennemføres med det samme. Det kan for eksempel ske, hvis visse betingelser i købsaftalen skal opfyldes, før overdragelsen bliver gyldig.
Ofte anvendes et betinget skøde ved boligkøb, hvor der stadig mangler dokumentation eller betaling af hele købesummen. Det sikrer, at køber får retten til ejendommen, når alle krav er opfyldt.
Situationer hvor et betinget skøde kan bruges, inkluderer:
- Når flere købere erhverver samme ejendom, og det skal tinglyses korrekt
- Hvis der er uafklarede forhold om andele af ejendommen
- Købesummen endnu ikke er sikret
Hvilke typer betingelser kan indgå?
Et betinget skøde kan indeholde flere forskellige betingelser, som skal være opfyldt, før ejerskabet over ejendommen går endeligt videre til køber. Disse betingelser beskytter både køber og sælger under en ejendomshandel.
Nogle af de mest almindelige betingelser handler om betalingen af købesummen. Skødet kan også være betinget af, at eventuelle pantebreve eller ejerpantebreve bliver tinglyst eller aflyst.
Der kan være krav om overholdelse af specifikke handelsvilkår, f.eks. at ejendommen skal være fri for mangler ved overdragelsen. Servitutter og deklarationer kan indgå, så køber først bliver ejer, når bestemte rettigheder eller forpligtelser respekteres.
Brugsrettigheder, vedligeholdelse og opfyldelse af tekniske krav kan også nævnes som betingelser. Det kan for eksempel være, at en ejendom først kan overdrages, når der er opført bestemte installationer eller gennemført lovpligtige forbedringer.
Ofte er det en kombination af flere betingelser, der skrives ind i skødet. Hvilke betingelser der vælges, afhænger af bolighandlens konkrete forhold og parternes ønsker.
Hvordan formuleres betingelserne korrekt?
Betingelserne i et betinget skøde skal altid være klare og præcise. Det hjælper parterne med at forstå, hvad der skal opfyldes, før overdragelsen er endelig. Typiske betingelser kan handle om købsaftalen, betaling af kontantpris eller godkendelser fra et realkreditinstitut.
Det er vigtigt, at alle betingelser står tydeligt beskrevet, så der ikke senere opstår uenigheder. Hvis der kræves en tilstandsrapport eller energimærkning, bør dette fremgå direkte af skødet, så køber ved, hvilke krav der skal være opfyldt.
I nogle tilfælde kan særlige forskrifter, bekendtgørelser eller regler efter udstykningsloven spille ind. Det kan for eksempel være krav om opdeling af ejendommen eller specifikke offentlige godkendelser, som skal være på plads.
Alle parter bør sikre, at aftalens indhold stemmer overens med de vilkår, der er sat i købsaftalen. Det bør klart fremgå, hvilken andel af ejendommen, køber erhverver, og hvordan de enkelte betingelser kan afkrydses som opfyldt.
Hvornår bliver det betingede skøde endeligt?
Et betinget skøde bliver først endeligt, når de betingelser, der er sat i aftalen mellem køber og sælger, er opfyldt. Det kan fx være betaling af hele købesummen eller opfyldelse af særlige krav i købsaftalen.
Indtil betingelserne er opfyldt, får skødet ikke fuld tinglysningsmæssig virkning. Det betyder, at rettighederne over ejendommen ikke er endelige, før alle krav er håndteret.
Når betingelserne indfries, bliver det betingede skøde endeligt, og de fulde retsvirkninger gælder. Eksempelvis kan køber nu registreres som den retmæssige ejer, og råderetten over parcellen overgår dermed entydigt til køber.
Tinglysningens retsvirkninger sikrer også, at ingen andre kan få rettigheder over ejendommen, så længe det endelige skøde er registreret. Dermed beskytter tinglysningen køber mod krav fra andre parter.
Hvordan foregår tinglysning af betinget skøde?
Tinglysning af et betinget skøde starter med en digital anmeldelse. Dokumentet sendes til tinglysning gennem det elektroniske system, hvor parterne bruger digital signatur, som i dag er MitID, for at bekræfte deres identitet.
Processen indebærer, at skødet registreres i tingbogen. Dette betyder, at ejendomsretten eller de betingelser, der er aftalt, først kan blive gældende, når tinglysningen er fuldført. Ved betingede forhold bliver skødet som regel kun foreløbigt tinglyst.
Når tinglysningsretten modtager anmeldelsen, vurderes dokumenterne og de medfølgende bilag, som for eksempel en skifteretsattest, hvis det er relevant for sagen. Et gebyr skal betales som en del af anmeldelsen, og beløbet afhænger af ejendommens værdi og gældende satser.
Så længe betingelserne ikke er opfyldt, vil der ofte blive lavet en retsanmærkning i tingbogen. Dette betyder, at der er forhold, som skal opfyldes før skødet kan endeligt tinglyses i tingbøgerne.
Når betingelserne er opfyldt, kan skødet blive endeligt tinglyst uden anmærkninger, og køberen får den fulde ret over ejendommen. Hele processen foregår digitalt og de oplysninger, der registreres, bliver offentligt tilgængelige i tingbogen.
Hvad hvis betingelserne ikke opfyldes?
Hvis betingelserne i et betinget skøde ikke opfyldes, bliver handlen mellem køber og sælger som udgangspunkt ikke gennemført. Det betyder, at ejerskiftet ikke bliver fuldendt, og den oprindelige ejer fortsætter med at eje ejendommen.
Når et betinget skøde allerede er tinglyst, men betingelserne ikke kan opfyldes, vil både køber og sælger typisk anmode om, at skødet bliver aflyst fra tingbogen. Dette sker for at sikre, at informationerne om ejerskabet står korrekt i offentlige registre.
Refusionsopgørelsen bliver i denne situation ofte ikke udarbejdet. Dette skyldes, at der ikke er sket et endeligt ejerskifte. Hvis der allerede er betalt beløb, kan parterne i stedet skulle afregne beløb tilbage til hinanden.
Hvis ejendommen går på tvangsauktion, kan et betinget skøde også blive annulleret, hvis køber ikke kan opfylde sine forpligtelser. I sådanne tilfælde vil eventuelle andre interesser som fx panthavere skulle tilgodeses i forbindelse med salget på auktionen.
Forsikringsselskaber plejer kun at ændre police, hvis ejerskiftet er gennemført. Hvis skødet slettes, forbliver forsikringen typisk uændret hos den oprindelige ejer, indtil et nyt gyldigt skøde registreres.