En køberet giver dig mulighed for at “låse” en bestemt ejendom, så den nuværende ejer har pligt til at sælge til dig, hvis du aktiverer retten inden for den aftalte periode. Ordningen kan minde om en slags reservation: Ejendommen bliver på hænderne af den nuværende ejer, men du har nøglen til at gennemføre handlen, når det passer dig – så længe betingelserne er opfyldt. Her får du et dybdegående overblik over, hvordan en køberet fungerer, hvordan den adskiller sig fra en forkøbsret, hvilke vilkår du bør overveje, og hvilke fordele og faldgruber der følger med.
Hvad betyder køberet i praksis?
En køberet er i sin kerne en aftale mellem dig og den nuværende ejer om, at du kan købe ejendommen på forudbestemte vilkår. Det er altså dig, der har hånden på rattet: Først når du giver besked, bliver aftalen til et bindende salg. Typisk vil aftalen beskrive pris, seneste frist for at gøre retten gældende og andre konkrete overdragelsesvilkår.
En væsentlig pointe er, at rettens værdi afhænger af, hvor klart vilkårene er formuleret fra start. Hvis prisen for eksempel først skal fastsættes senere, kan begge parter ende i en langstrakt diskussion om, hvad der er “markedspris”. Mange vælger derfor at aftale en fast pris eller en beregningsmodel, så der er gennemsigtighed, når tidspunktet kommer.
Når køberetten er på plads, kan det være relevant at få rettigheden registreret i tingbogen. Det skaber tryghed, fordi den fremgår af offentlige registre, og en senere køber eller kreditor ikke bare kan se bort fra den. Læs mere om hvad er tinglysning og overvej, om den dokumentation giver mening i din situation.
Sådan adskiller køberet sig fra forkøbsret
Forkøbsret og køberet blandes ofte sammen, men de to modeller vender ansvaret på hovedet.
En forkøbsret giver dig kun mulighed for at træde til, når ejeren har besluttet sig for at sælge. Med andre ord er det ejeren, der bestemmer, hvornår proceduren starter. Du får et vindue til at overtage handlen på samme vilkår som den aftale, der allerede er indgået med en anden køber.
Med en køberet er rollerne byttet om: Her bestemmer du, om og hvornår handlen går i gang. Ejerens opgave er at afvente, om du ønsker at købe, og derefter gennemføre salget på de vilkår, I aftalte fra begyndelsen. Der er altså en mere aktiv handlefrihed på din side, mens ejeren bærer passiviteten.
Vores holdning er, at en køberet kan være et stærkt redskab, hvis du har brug for tid til finansiering eller projektudvikling, men stadig vil sikre dig ejendommen.
Hvilke vilkår bør du have styr på, før du indgår en køberet?
Der er især tre forhold, du med fordel kan beskrive præcist:
- Pris: Aftal enten en fast pris eller en beregningsnøgle, så ingen er i tvivl om beløbet.
- Frist: Angiv en klar deadline for, hvornår du senest kan udnytte retten.
- Overtagelsesvilkår: Beskriv, hvilke omkostninger, forsikringer og pligter der overgår hvornår.
En køberet kan både være tidsbegrænset og betinget. Nogle vælger eksempelvis, at retten først kan udnyttes, hvis kommunen godkender et byggeprojekt. Andre gør den afhængig af, at køber får finansiering på plads.
Husk også at tage stilling til ekspeditioner efter aftalens indgåelse. Selv om en køberet ikke er det samme som et skøde, kan der opstå omkostninger til registrering eller gebyrer. Overvej, om du vil dække udgiften til tinglysningsafgift på forhånd, eller om beløbet først falder, når du aktiverer din ret.
Fordele, faldgruber og mulige alternativer
En køberet kan give dig ro i maven, fordi ejendommen er “reserveret”, mens du forbereder finansiering, byggetilladelser eller måske din egen boligsituation. Ejerens fordel er ofte en præmie i form af en mindre betaling eller forbedret salgspris for at stille retten til rådighed.
Der er dog også risici:
- Ejendommens markedsværdi kan falde, så du overtager til en pris, der ikke længere matcher niveauet.
- Hvis vilkårene ikke er præcise, kan uenighed om pris eller frist føre til tidskrævende konflikter.
- Rettigheden mister sin styrke, hvis du glemmer at registrere den, eller hvis den ikke er formuleret, så den kan tinglyses.
Et alternativ kan være en forkøbsret, hvor du ikke binder dig til at købe, men stadig får muligheden, hvis ejeren sætter til salg. I andre tilfælde vælger parterne en servitutlignende konstruktion, hvis der f.eks. allerede er igangværende projekter på nabogrunden – læs mere om tinglysning af en servitut.
Uanset hvilken model du overvejer, kan du gøre dig selv en tjeneste ved at skrive et udkast i klart sprog, gennemgå det med modparten og sikre, at alle har samme forståelse, før underskrifterne sættes.