Et skøde ved samlivsophør er nødvendigt, når den registrerede ejerkreds eller ejerandel skal ændres, fordi den ene af jer overtager hele eller en større del af boligen. Skødet løser dog kun ejerændringen i Tingbogen. I skal også afklare boligens værdi, jeres indbyrdes opgørelse, lånene og den periode, hvor I måske stadig ejer eller betaler udgifter sammen.
Som ugifte får I ikke automatisk en bodeling efter de regler, der gælder for ægtefæller. Udgangspunktet er, at hver af jer beholder egne aktiver og egen gæld, mens det, I ejer sammen, skal håndteres som sameje. Derfor begynder en sikker overdragelse med at fastslå, hvad der faktisk er fælles, hvem der står som ejer, og hvilke aftaler og gældsforhold der knytter sig til boligen.
Hvis én skal overtage, kræver det normalt både en bindende aftale mellem jer, et skøde, der registrerer den nye ejerandel, og en særskilt afklaring med bank eller realkreditinstitut. Den fraflyttende part er ikke nødvendigvis frigjort fra lånene, blot fordi vedkommende ikke længere står på skødet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ved samlivsophør skal et skøde registrere ejerændringen, hvis den ene af jer overtager hele eller en større del af boligen. Pris, indbyrdes opgørelse og lån skal afklares særskilt, fordi skødet ikke automatisk frigør en tidligere samlever fra gælden.
- Kontrollér de registrerede ejere, ejerandele, hæftelser og servitutter i Tingbogen.
- Aftal værdi, betaling, overtagelsesdag, udgifter og eventuelle betingelser skriftligt.
- Sælgerandel og køberandel beskriver forskellige dele af overdragelsen og skal angives korrekt.
- Den offentlige tinglysningsafgift er i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af overdragelsessummen.
- Kontrollér både den endelige ejerregistrering og långiverens skriftlige bekræftelse på en aftalt frigivelse.
Hvad afgør, om én kan overtage boligen?
Det første spørgsmål er ikke, hvem der har boet længst i huset eller betalt flest løbende udgifter. Det afgørende udgangspunkt for ejerskabet er, hvem der er registreret som ejer i Tingbogen, og med hvilke andele. En samlever kan godt have boet i boligen og bidraget til økonomien uden at være registreret som medejer.
Hvis I begge ejer boligen, kan den ene overtage den andens andel, når I er enige om vilkårene, og finansieringen kan gennemføres. Den registrerede ejer kan ikke blot fjernes administrativt. Overdragelsen skal have et gyldigt grundlag og anmeldes til tinglysning, så den nye ejerstilling bliver registreret.
Tinglysningslovens § 1 knytter beskyttelsen mod senere aftaler og retsforfølgning til tinglysning. En privat aftale om, at én fremover skal eje huset, er derfor ikke det samme som en registreret ejerændring. Aftalen kan være grundlaget for skødet, men den erstatter ikke tinglysningen.
Bankens eller realkreditinstituttets accept er et selvstændigt vilkår, hvis én skal hæfte for lånene alene, eller finansieringen skal ændres. Långiveren vurderer betalingsevne, sikkerhed og lånevilkår. At I er enige om overtagelsen, giver ikke i sig selv den overtagende part krav på at få lånene videreført alene.
Er der usikkerhed om andre økonomiske mellemværender, bør de holdes adskilt fra selve spørgsmålet om registreret ejerskab. En samlet forklaring af de økonomiske hovedspor findes i artiklen om bodeling efter samlivsophør for ugifte.
Hvilke oplysninger skal I samle først?
En overdragelse bliver lettere at gennemføre, når faktagrundlaget er samlet, før I fastsætter pris og underskriver dokumenter. Begynd med en frisk tingbogsattest. Den viser de registrerede ejere, ejerandelene, servitutterne og de tinglyste hæftelser. Attesten viser derimod ikke nødvendigvis alle personlige låneforpligtelser eller jeres interne aftaler.
Følgende oplysninger bør afklares som hver sit punkt:
- Hvem står som ejer, og hvilken andel har hver af jer i hele ejendommen?
- Findes der en samejeoverenskomst, købsaftale, gældsbrev eller anden skriftlig aftale mellem jer?
- Hvilke lån og kreditter er knyttet til boligen, hvem er debitor, og hvilke sikkerheder er tinglyst?
- Hvilken aktuel værdi skal boligen have i jeres aftale, og hvordan er den fastlagt?
- Hvilken dato skal risiko, rådighed, forbrug og løbende udgifter gå over til den nye eneejer?
- Er der restancer, udlæg, frister, retsanmærkninger eller andre forhold i Tingbogen, som kan påvirke gennemførelsen?
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere eksempelvis brug, udgifter, salg og ophør af samejet. Den skal læses sammen med de faktiske ejerandele og øvrige dokumenter. En intern aftale ændrer ikke automatisk den registrerede adkomst og kan heller ikke i sig selv frigøre en part over for en långiver.
Skeln også mellem tinglyste pantehæftelser og personlig gæld. Et pantebrev viser en sikkerhedsret i ejendommen, men det fulde svar på, hvem långiveren kan kræve betaling af, findes i lånedokumenterne og eventuelle senere aftaler om debitorskifte. Det er derfor ikke nok at se på Tingbogen alene.
Hvordan fastsætter I pris og indbyrdes opgørelse?
Prisen for den overdragne andel og den indbyrdes opgørelse er beslægtede, men ikke identiske størrelser. I kan først fastlægge en værdi for hele boligen og derefter beregne værdien af den andel, der overdrages. Herefter skal I tage stilling til, hvordan relevante lån, indskud og dokumenterede mellemværender indgår i opgørelsen.
Et enkelt regnestykke baseret på boligens værdi minus restgæld kan være utilstrækkeligt. Lån kan have forskellige debitorer, indfrielsesvilkår og sikkerheder, og et beløb mellem jer ændrer ikke i sig selv långiverens rettigheder. Det beløb, den ene betaler den anden, er derfor ikke nødvendigvis det samme som den samlede ejerskiftesum, der skal oplyses ved tinglysningen.
Ejerskiftesummen omfatter efter Tinglysningsrettens vejledning hele vederlaget for den overdragne ejendomsandel. Det kan bestå af kontant betaling, overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser. Dokumenterne skal derfor beskrive den reelle aftale og ikke blot den kontante overførsel mellem jer.
En aktuel, sagligt begrundet værdi mindsker risikoen for, at I bygger opgørelsen på forskellige forudsætninger. Afhængigt af ejendommen og uenighedens omfang kan grundlaget være en eller flere vurderinger, relevante markedsoplysninger eller en aftalt metode. Valg af værdi og dato bør fremgå, så det senere kan ses, hvad parterne lagde til grund.
Hvis én har betalt mere til udbetaling, forbedringer eller løbende udgifter, betyder det ikke automatisk, at den registrerede ejerandel er ændret. Betalingen kan i stedet rejse et særskilt spørgsmål om gæld eller et internt krav. Om et sådant krav eksisterer og kan dokumenteres, afhænger af aftalerne og de konkrete omstændigheder. Det bør derfor ikke skjules i en vilkårlig ændring af ejerandelen.
Hvad bør overdragelsesaftalen regulere?
Skødet indeholder de oplysninger, der skal bruges til at registrere ejerskiftet, men det er sjældent velegnet som eneste dokument for alle praktiske og økonomiske vilkår. En særskilt overdragelsesaftale kan samle de forhold, der skal være afklaret mellem jer, før skødet anmeldes.
Aftalen bør efter omstændighederne tage stilling til:
- den overdragne ejendomsandel og den aftalte værdi eller pris,
- hvordan kontant betaling, overtaget gæld og andre mellemværender indgår,
- overtagelsesdag, rådighed, nøgler, forbrug og fordeling af løbende udgifter,
- hvilken part der håndterer kontakt til långivere og tinglysning,
- om aftalen er betinget af finansiering, gældsovertagelse eller andre klart beskrevne forhold,
- hvordan ejendomsskatter, forsikring, fællesudgifter og eventuelle restancer opgøres omkring overtagelsesdagen,
- hvad der sker, hvis en betingelse ikke opfyldes inden den aftalte frist, og
- hvordan omkostninger ved vurdering, lån, dokumenter og tinglysning fordeles.
En betingelse skal passe til det, der faktisk mangler. Hvis overdragelsen kun kan gennemføres, når långiveren har godkendt den nye finansiering og frigivet den anden part, bør dokumentforløbet afspejle det. Ellers kan I risikere, at ejerændringen gennemføres, mens låneforholdet stadig er uafklaret.
Overtagelsesdagen bør ikke forveksles med datoen for tinglysning. I kan aftale, at økonomi og rådighed skifter på en bestemt dato, mens skødet behandles senere. Den tidsmæssige forskel gør det særligt vigtigt at beskrive, hvem der betaler hvilke udgifter, og hvem der bærer risikoen i mellemperioden.
Hvordan angives ejerandelene korrekt i skødet?
Tinglysningssystemet skelner mellem sælgerandel og køberandel. De to felter beskriver forskellige forhold og kan derfor ikke udfyldes ved blot at kopiere samme brøk.
Sælgerandelen er den del af overdragerens egen registrerede ejerandel, som bliver overdraget. Køberandelen er den del af hele ejendommen, som erhververen får ved den konkrete overdragelse. En andel, som erhververen allerede ejer, skal ikke medregnes igen som ny køberandel.
Et illustrativt eksempel uden beløb viser forskellen: Ejer I hver halvdelen af ejendommen, og den ene overtager den andens halvdel, overdrager sælgeren hele sin egen ejerandel. Sælgerandelen er derfor hele sælgerens ret, mens køberandelen er halvdelen af hele ejendommen. Efter tinglysningen ejer køberen hele ejendommen, fordi den erhvervede halvdel lægges til den halvdel, køberen allerede havde.
Hvis ejerforholdet eller overdragelsen omfatter andre brøker, skal felterne beregnes ud fra de registrerede andele og den ret, der faktisk overdrages. Forkerte andele kan føre til afvisning eller et resultat, som ikke svarer til aftalen. Kontrollér derfor først det nuværende ejerforhold og derefter den præcise ændring.
Dette er et overset kontrolpunkt, fordi den daglige formulering ”den ene overtager huset” kan dække over flere juridiske bevægelser. Skødet skal ikke beskrive ønsket i almindelige vendinger, men den konkrete ændring fra den eksisterende registrering til den nye ejerstilling.
Hvorfor er skøde og lån to forskellige spor?
Skødet registrerer, hvem der ejer ejendommen. Låneaftalerne bestemmer, hvem der personligt hæfter over for bank og realkreditinstitut, mens de tinglyste pantebreve viser sikkerheder i ejendommen. De tre oplysninger kan hænge sammen, men de ændres ikke automatisk på samme tid.
Hvis begge har underskrevet et boliglån, kan långiveren som udgangspunkt fortsat rette kravet mod begge, indtil långiveren har accepteret en anden ordning. En privat aftale om, at den overtagende part fremover betaler alle ydelser, binder ikke i sig selv långiveren. Få derfor långiverens stillingtagen og dokumentation for en eventuel frigivelse, før I betragter lånesporet som afsluttet.
Tinglysningslovens § 39 har et snævert særspor. Hvis køberen efter aftale med sælgeren overtager pantegælden, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og køberens adkomst tinglyses ubetinget, kan køberen indtræde i gælden, mens sælgeren frigøres. Indtil kreditor har fået meddelelse og dokumentation, kan den tidligere ejer dog fortsat kræves for ydelser. I andre tilfælde får en gældsovertagelse først virkning for kreditor ved en aftale med den nye ejer.
Særsporet bør ikke bruges som en antagelse om, at enhver tinglyst overdragelse frigør en tidligere samlever. Lånets ordlyd, dokumenttypen, betingelserne og långiverens håndtering skal passe til reglen. Den praktiske hovedregel er derfor stadig at afklare både finansiering og frigivelse direkte med långiveren.
Artiklen om hvem der skal godkende en boligoverdragelse ved samlivsophør uddyber forskellen mellem jeres aftale, långiverens kreditbeslutning og Tinglysningsrettens registrering.
Hvad koster tinglysningen for ugifte?
Ved tinglysning af et ejerskifte er den offentlige afgift i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af den afgiftspligtige overdragelsessum. Den procentvise del rundes efter lovens regler op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100.
Overdragelsessummen er ikke nødvendigvis kun det beløb, der betales kontant. Den kan også omfatte pantegæld, som overtages, og andre forpligtelser, der er en del af vederlaget. Det er derfor vigtigt, at afgiftsberegningen bygger på samme reelle aftale som skødet og den økonomiske opgørelse.
En overdragelse mellem tidligere samlevere kan være en handel med interessesammenfald frem for en almindelig fri handel mellem uafhængige parter. For ejerboliger, der ikke overdrages i fri handel, indeholder tinglysningsafgiftslovens § 4 særlige minimumsregler med udgangspunkt i den relevante offentlige ejendomsvurdering. Om grænsen beregnes efter 80 eller 85 procent, afhænger blandt andet af, hvilken vurdering der gælder i overgangssystemet. Ved overdragelse af en ideel andel bruges den forholdsmæssige del af grundlaget.
Den særlige afgiftsregel, der kan begrænse afgiften til det faste beløb ved deling mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab, gælder ikke alene, fordi ugifte samlevende går fra hinanden. Ugifte skal derfor ikke vælge ægtefællesporet i tinglysningssystemet.
Ejendomsvurderinger, ændringer efter vurderingstidspunktet og skødets oplysninger kan påvirke det præcise afgiftsgrundlag. Kontrollér derfor den aktuelle vurdering og den korrekte erklæring for netop overdragelsen. Den officielle satsside for tinglysningsafgift og myndighedernes juridiske vejledning om afgiftsgrundlaget viser de aktuelle satser og vurderingsregler.
Ud over tinglysningsafgiften kan der være omkostninger til vurdering, dokumentudarbejdelse, bankens behandling, ændring eller indfrielse af lån og eventuel tinglysning af nyt pant. Disse udgifter afhænger af de konkrete aftaler og bør holdes adskilt i budgettet, så den offentlige afgift ikke forveksles med de samlede omkostninger ved overtagelsen.
Hvordan gennemfører I overdragelsen trin for trin?
Rækkefølgen bør mindske risikoen for, at ejerskabet ændres, før finansiering og vilkår er afklaret. Et praktisk forløb kan se sådan ud:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og fastslå ejere, andele, hæftelser, servitutter og eventuelle anmærkninger.
- Saml samejeoverenskomst, lånedokumenter, tidligere aftaler og dokumentation for relevante indbyrdes mellemværender.
- Vælg hovedspor: overtagelse, salg til tredjemand eller fortsat sameje i en afgrænset periode.
- Fastlæg et dokumenteret værdigrundlag og den økonomiske opgørelse mellem jer.
- Indhent långiverens stillingtagen til finansiering, debitorskifte og frigivelse af den part, der skal udtræde.
- Udform en overdragelsesaftale med pris, overtagelsesdag, betalingsform, udgifter, betingelser og konsekvenser ved manglende opfyldelse.
- Udarbejd skødet med korrekt ejendom, parter, sælgerandel, køberandel, ejerskiftesum og relevante erklæringer.
- Underskriv og anmeld skødet, betal tinglysningsafgiften, og følg Tinglysningsrettens svar.
- Gennemfør betaling og refusionsopgørelse efter aftalen, og kontrollér til sidst både Tingbogen og långiverens dokumentation.
En anmeldelse kan blive tinglyst med en frist eller en retsanmærkning. Det betyder, at dokumentet ikke uden videre kan behandles som et fuldt afsluttet, ubetinget resultat. Tinglysningssvaret skal læses, og eventuelle krav skal håndteres inden den angivne frist.
Hvis skødet er betinget, skal der senere ske den nødvendige opfølgning, når betingelsen er opfyldt. Hvis det afvises, er den konkrete anmeldelse afsluttet uden den ønskede registrering, og en ny eller rettet anmeldelse kan være nødvendig. Betaling mellem jer bør derfor følge det aftalte sikkerheds- og dokumentforløb.
Hvad gælder, mens kun én bor i huset?
Der kan gå tid fra samlivsophøret til salg eller overtagelse. I den periode kan begge fortsat være registrerede ejere og hæfte for lån, selv om kun én bruger boligen. Fraflytning, folkeregisteradresse og betaling af enkelte regninger ændrer ikke i sig selv ejerandelen.
En midlertidig skriftlig aftale kan mindske tvivl om perioden. Den kan blandt andet beskrive, hvem der har brugsretten, hvem der betaler låneydelser, forsikring, ejendomsskatter, forbrug og vedligeholdelse, og hvordan betalingerne skal behandles i den senere opgørelse. Aftalen bør også have en slutdato eller et tydeligt næste beslutningspunkt.
Betaling udadtil og den endelige fordeling indadtil er to forskellige forhold. En långiver eller leverandør kan fastholde sit krav efter de eksisterende aftaler, selv om I internt har besluttet, at kun den ene skal betale. Omvendt bør en betaling ikke automatisk behandles som et ekstra ejerindskud, hvis det ikke følger af jeres aftale.
Forsikringen skal svare til den faktiske brug og ejerstilling, og relevante ændringer bør oplyses til forsikringsselskabet. Vedligeholdelse, større reparationer og nye forpligtelser bør kræve en klar beslutningsproces, mens samejet består. Ellers kan den midlertidige periode skabe nye uenigheder, som gør den endelige overdragelse vanskeligere.
Hvis I vælger at beholde huset sammen i længere tid, er det ikke længere blot en kort overgang. Så bør rammerne for brug, betalinger, vedligeholdelse, senere salg og mulighed for udtræden være tilstrækkeligt præcise. Se den særskilte gennemgang af fortsat fælles ejerskab efter samlivsophør.
Hvad hvis I ikke kan blive enige?
Uenighed om boligen kan handle om flere forskellige spørgsmål: om boligen skal sælges, om én skal have mulighed for at købe den anden ud, hvilken værdi der skal bruges, eller om der findes et internt økonomisk krav. Spørgsmålene bør adskilles, fordi dokumentation og løsningsmuligheder ikke er de samme.
Når ugifte kun har ét fælles aktiv, eksempelvis en fast ejendom, beskriver Danmarks Domstole forholdet som sameje. En tvist om at opløse dette sameje behandles som en civil sag. Har I derimod flere fælles rettigheder og forpligtelser, som samlet udgør et bo, kan skifteretten efter omstændighederne behandle delingen. Grænsen afhænger af, hvad der faktisk ejes og skyldes i fællesskab.
Ingen af jer får ved selve samlivsophøret en automatisk ejerret, som ikke allerede følger af Tingbogen eller en gyldig aftale. Den, der ønsker at overtage, skal derfor kunne nå en aftale eller få uenigheden afgjort ad korrekt vej og samtidig kunne gennemføre finansieringen.
Et salg til tredjemand kan være et alternativ, hvis overtagelse ikke kan finansieres eller aftales. Et fortsat sameje kan i nogle tilfælde give tid til et senere salg, men det kræver klare spilleregler og løser ikke automatisk gælds- eller konfliktspørgsmålet. Jo længere perioden varer, desto vigtigere bliver dokumentation for beslutninger, betalinger og vedligeholdelse.
Hvis uenigheden omfatter væsentlige beløb, uklare ejerkrav, tvangssalg, udlæg eller fortolkning af gamle aftaler, bør den juridiske og økonomiske afklaring ske, før der underskrives et nyt skøde. Tinglysningen registrerer dokumentet; den afgør ikke en underliggende privat tvist for jer.
Hvordan kontrollerer I, at sagen er afsluttet?
Overdragelsen er først praktisk afsluttet, når både ejer-, betalings- og lånesporet er bragt i mål. En kvittering for, at et dokument er modtaget, er ikke det samme som en endelig registrering.
Kontrollér mindst følgende efter gennemførelsen:
- Den nye ejer og den samlede ejerandel står korrekt i Tingbogen.
- Skødet er ikke længere betinget og har ingen uafklarede frister eller retsanmærkninger.
- Den aftalte betaling, refusionsopgørelse og fordeling af omkostninger er dokumenteret.
- Långiveren har skriftligt bekræftet et aftalt debitorskifte og den tidligere ejers frigivelse, hvis frigivelse var en del af løsningen.
- Forsikring, forbrugsaftaler, fællesudgifter og relevante myndighedsoplysninger svarer til den nye situation.
Hvis den nye tingbogsattest er korrekt, men den fraflyttende part fortsat står som debitor, er ejerændringen afsluttet uden at lånesporet er det. Hvis långiveren har godkendt finansieringen, men skødet stadig har en frist, er lånesporet længere end ejersporet. Kontrollen skal derfor udføres separat for hvert spor.
Gem skøde, tinglysningssvar, endelig tingbogsattest, aftale, afregning og långiverens bekræftelser samlet. Dokumenterne viser ikke blot, hvad I ønskede, men hvad der faktisk blev registreret, betalt og accepteret.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende lovgivning og aktuelle officielle vejledninger om adkomst, gældsovertagelse, sameje, tinglysningsafgift og behandling af tvister mellem ugifte samlevende.
- Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
- Tinglysningsafgiftsloven, lovbekendtgørelse nr. 307 af 25. marts 2025.
- Tinglysningsrettens vejledning om skøder samt vejledninger om sælger- og køberandele, handelsoplysninger, samejeoverenskomster og Tingbogen.
- Danmarks Domstoles vejledning om deling for ugifte samlevende.
- De officielle myndighedssider om aktuelle satser og afgiftsgrundlag ved tinglysning af ejerskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
