Papirløst samliv betyder, at du bor sammen med din partner uden at være gift. Samlivet gør jer hverken automatisk til medejere af boligen eller til arvinger efter hinanden. Ejerforholdet afhænger af jeres køb og aftaler, mens arv til en samlever kræver et gyldigt testamente. Det ændres ikke alene af, at I har fælles børn eller har boet sammen i mange år.
For ugifte par med ejerbolig er der derfor tre forskellige spørgsmål: Hvem ejer huset, hvem skylder pengene, og hvad sker der med ejerens formue ved dødsfald? Et svar på det ene spørgsmål løser ikke nødvendigvis de to andre.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Papirløst samliv gør jer ikke automatisk til medejere af boligen eller til arvinger efter hinanden. Afklar derfor ejerskab, gæld og arv hver for sig, så jeres dokumenter passer til det, I vil sikre.
- Betaling af fælles udgifter gør dig ikke i sig selv til medejer.
- En intern aftale om gælden frigør ikke automatisk en låntager.
- To års samliv giver ikke automatisk arveret; et testamente er nødvendigt.
- En efterlevende kan under bestemte betingelser købe boligen af boet mod betaling.
- Skøde, samejeoverenskomst, testamente og forsikringsbegunstigelser løser forskellige opgaver.
Giver dine betalinger dig en del af boligen?
Flytter du ind i din partners hus, bliver du ikke medejer alene ved at få adresse der eller betale til den fælles husholdning. Der opstår heller ikke automatisk delingsformue, som skal deles lige ved et brud. Danmarks Domstole beskriver udgangspunktet sådan, at ugifte hver især beholder deres egne ejendele og penge.
Start med købsaftalen, skødet og ejerandelene i Tingbogen. Skal du købe en del af huset, må I aftale overdragelsen og få ejerændringen dokumenteret i et skøde. Tinglysningen beskytter retten over for senere aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler.
Har I begge købt boligen, bør I skelne mellem ejerandel og indskud. At du har lagt flere penge ved købet, betyder ikke i sig selv, at din tinglyste ejerandel løbende bliver større. Beskriv i en samejeoverenskomst, hvordan et skævt indskud skal indgå i jeres indbyrdes opgørelse, og hvad der skal ske, hvis der ikke er penge nok ved et senere salg.
Gem også dokumentation for større betalinger. Notér, om pengene er et lån, en del af en aftalt købesum eller betaling af fælles udgifter. Hvis I senere bliver uenige om tilbagebetaling, skal aftalen og betalingernes formål undersøges særskilt. Et kontoudtog fortæller, at pengene er overført, men ikke nødvendigvis hvad I aftalte.
Hvem hæfter, når I ejer eller låner sammen?
Du kan ikke aflæse din gæld alene af skødet. Se også på, hvem der har underskrevet lånedokumenterne, og hvilke vilkår der gælder. Har flere udstedt et gældsbrev, er udgangspunktet efter gældsbrevsloven, at hver af dem hæfter for hele gælden, medmindre andet er aftalt. Det kaldes solidarisk hæftelse.
En intern aftale om at betale halvdelen hver begrænser derfor ikke i sig selv långiverens krav. Hvis du betaler mere end din indbyrdes del, er det et særskilt spørgsmål, hvad du kan kræve af din partner. Det gør en aftale om betaling og dokumentation relevant, selv om I ejer lige meget.
Ved en overtagelse skal ejerændring og frigørelse fra boliglån ved samlivsbrud afklares hver for sig. Tinglysningslovens § 39 har en særregel for pantegæld: Der skal være aftalt gældsovertagelse, pantebrevet skal bestemme, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og køberens ejerskab skal være tinglyst ubetinget. Långiveren skal desuden have meddelelse og bevis for tinglysningen for ikke fortsat at kunne kræve ydelser af den tidligere ejer.
I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for panthaveren en aftale med denne. Få derfor afklaret det konkrete lån og eventuel kreditgodkendelse, før I regner med, at den fraflyttende er ude af gælden.
Hvad betyder to års samliv for arven?
To år sammen giver ikke automatisk arveret for ugifte samlevende. Uden testamente går arven efter arvelovens regler til afdødes arvinger, eksempelvis børn eller forældre. Din egen ejerandel i huset tilhører fortsat dig, men du arver ikke af den grund din partners andel.
Et almindeligt testamente kan give din partner arv inden for den del, du kan bestemme over. Har du børn eller andre livsarvinger, skal deres tvangsarv respekteres. Har du ingen tvangsarvinger, kan du testamentere hele arven til din partner.
Med et udvidet samlevertestamente kan I helt eller delvist arve hinanden, som var I ægtefæller. Reglerne i arveloven skelner mellem to tidspunkter:
- Ved oprettelsen skal I opfylde de ægteskabsbetingelser, som arveloven henviser til. Det gælder slægtskab, et eventuelt bestående ægteskab eller registreret partnerskab og skifte efter et tidligere ægteskab. Ingen af jer må samtidig have et udvidet samlevertestamente, som giver en anden samlever arveret.
- Ved det første dødsfald skal I leve sammen på fælles bopæl og enten vente, have eller have haft et fælles barn eller have levet sammen på fælles bopæl i et ægteskabslignende forhold de seneste to år. Midlertidigt ophold andetsteds eller institutionsophold ophæver ikke i sig selv den fælles bopæl.
Du behøver altså ikke vente to år med at oprette testamentet. Betingelserne ved dødsfaldet skal dog være opfyldt, for at de udvidede regler kan anvendes. Testamentet giver jer ikke adgang til uskiftet bo.
Kan den efterlevende blive boende?
Muligheden for at blive boende kræver både et juridisk og et økonomisk svar. Hvilken ret har du til afdødes andel, og kan du betale de beløb, en overtagelse kræver? Arv kan være bundet i huset, og en testamentarisk arveandel er ikke det samme som penge på kontoen eller en godkendelse af finansieringen.
Du kan også have en ret til at købe boligen fra boet uden at arve. Efter dødsboskiftelovens § 111 a kan en efterlevende samlever overtage den hidtidige fælles bolig og sædvanligt indbo mod kontant betaling af vurderingsbeløbet til boet. Ved dødsfaldet skal I have fælles bopæl og enten have levet sammen i et ægteskabslignende forhold de seneste to år eller vente, have eller have haft et fælles barn. Midlertidigt ophold andetsteds eller institutionsophold afbryder ikke i sig selv bopælen.
Retten gælder ikke aktiver, som afdøde har rådet over ved testamente. Et barn eller en anden livsarving efter afdøde, som ikke også er din livsarving, kan desuden have fortrinsret ved særlig erindringsværdi. Er du indsat som arving ved testamente, kan din arvelod indgå i overtagelsen, mens et overskydende beløb skal betales kontant til boet.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Maja og Emil bor sammen i huset, ejer halvdelen hver og har et fælles barn, men intet testamente. Emil dør. Maja beholder sin egen halvdel; Emils halvdel indgår i hans dødsbo, og barnet er arving efter ham. Maja kan efter overtagelsesreglen købe boets andel, men betaling og finansiering skal stadig afklares med boet og långiverne. Barnets arv bliver ikke automatisk Majas penge.
Havde de oprettet et gyldigt testamente til fordel for Maja, kunne arvefordelingen være en anden. Det ville stadig være nødvendigt at undersøge boligens gæld, boets øvrige værdier og hendes mulighed for at betale udgifterne alene.
Kontrollér samtidig pensioner og livsforsikringer. En begunstigelse bestemmer, hvem der får en forsikringsudbetaling, og skal undersøges særskilt fra testamentet. Bed selskabet oplyse, hvem der får pengene efter netop din ordning, og på hvilke betingelser. Borger.dk beskriver forskellene mellem pension og forsikring for samlevende. En bekræftet udbetaling kan indgå i jeres plan for den efterlevendes boligøkonomi.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvordan aftaler I et muligt brud?
Hvis du og din partner ejer sammen, kan I planlægge enten et salg, at én køber den anden ud, eller at I fortsætter som medejere i en periode. En samejeoverenskomst kan beskrive, hvordan I skal finde prisen, hvor længe en overtagelse må afvente finansiering, og hvordan udgifter og brug af huset fordeles undervejs.
Gør også den alternative løsning konkret: Hvad sker der, hvis ingen kan overtage, eller hvis I ikke accepterer samme vurdering? En aftale om en vurderingsmetode og fremgangsmåde ved salg kan give jer et fælles udgangspunkt. Den erstatter ikke et skøde ved ændring af ejerandele eller den nødvendige afklaring med långiverne.
Flytter du ud før en overdragelse eller et salg, bør I skriftligt aftale betalingen i mellemperioden. Fraflytningen afslutter ikke i sig selv ejerskabet eller hæftelsen. Kontrollér den endelige ejerregistrering og låneafklaring, før I betragter opgørelsen som afsluttet.
Hvilke papirer skal I have styr på først?
Tag udgangspunkt i det, du ønsker at sikre: medejerskab nu, en klar opgørelse ved brud eller mulighed for at blive boende efter et dødsfald. Brug derefter dokumenterne til hver deres opgave:
- Find skøde, købsaftale og lånedokumenter. Notér ejere, ejerandele, skyldnere og eventuelle aftaler om indskud.
- Afklar den ønskede ejerfordeling og økonomien. Ved overdragelse af en ejerandel til din samlever skal pris, finansiering og skøde hænge sammen.
- Beskriv den indbyrdes økonomi og en udtrædelsesproces i en samejeoverenskomst. Et eventuelt lån mellem jer skal kunne identificeres som et lån.
- Afklar testamentet ud fra jeres børn, bopæl og øvrige familieforhold. Kontrollér også modtagerne på pensions- og forsikringsordningerne.
- Sammenhold de færdige dokumenter. Kontrollér, at ejerandelene er registreret som aftalt, og at de forudsatte låneaftaler og begunstigelser faktisk er gennemført.
Ved en ejerændring kan budgettet omfatte tinglysningsafgift, udgifter til dokumentudarbejdelse, vurdering og långiverens behandling eller ændring af lån. Et testamente kan desuden medføre udgifter til udarbejdelse og en retsafgift ved notar. Indhent beløbene for de valgte løsninger; udgifterne afhænger af, hvilke dokumenter og ændringer I har brug for.
Hvis ejerandelene er uklare, indskuddene omstridte eller gældsfrigørelsen uafklaret, er det et konkret stoppunkt før en endelig overtagelse. Få afklaret netop det spørgsmål, før I disponerer ud fra, at én af jer kan stå alene med boligen.
Fagligt grundlag og kilder
- Arveloven om arvinger, tvangsarv og udvidet samlevertestamente.
- Dødsboskifteloven om en efterlevende samlevers ret til at overtage bolig og indbo mod betaling.
- Tinglysningsloven og gældsbrevsloven om rettigheder over fast ejendom og hæftelse.
- Danmarks Domstoles vejledning om formue mellem ugifte og Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og samejeoverenskomster.
- Borger.dk om testamenter samt pension og forsikring for samlevende.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
