Tinglysning af en ny servitut som byrde på en ejendom koster som udgangspunkt 1.850 kr. i offentlig afgift. Din samlede udgift kan desuden omfatte udarbejdelse af servitutten, kortmateriale og hjælp til anmeldelsen. Prisen afhænger derfor af, hvilken ret du vil sikre, hvilke ejendomme den berører, og hvilke godkendelser der skal være på plads.
En servitut kan eksempelvis give en nabo ret til at færdes over din grund eller begrænse, hvordan et areal må bruges. Her gennemgås oprettelse af en privat servitut og de forhold, du skal afklare for at få et brugbart overblik over omkostningerne.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En ny servitut koster som udgangspunkt 1.850 kr. i offentlig tinglysningsafgift. Din samlede pris kan også omfatte dokumentarbejde, rids og hjælp til anmeldelsen.
- Servitutten skal beskrive retten, dens geografiske udstrækning, påtaleberettigede og eventuelle tidsbegrænsning.
- Samme servitut på flere ejendomme kan under bestemte betingelser tinglyses med én fast afgift.
- Afklar nødvendigt kommunalt samtykke, og sørg for, at tekst og rids stemmer overens.
- Dokumentet skal anmeldes efter underskrift. Kontrollér derefter tinglysningssvaret og følg op på frister eller anmærkninger.
- Aflysning er afgiftsfri, men dokumentarbejde og indhentning af tiltrædelser kan stadig koste penge.
Hvilke udgifter skal du have med i prisen?
Den faste afgift følger af tinglysningsafgiftslovens § 7. For en servitut, der alene tinglyses som en byrde, beregnes afgiften ikke som en procentdel af boligens værdi. Skal dokumentet også danne grundlag for pant, skal den særskilte pantsætning og dens afgift vurderes for sig.
Når du indhenter et tilbud på arbejdet, bør du få afklaret, hvilke af disse poster det omfatter:
- Udformning af selve retten og vilkårene, herunder hvem der må bruge arealet, og hvem der skal vedligeholde det.
- Gennemgang af eksisterende tinglyste rettigheder og deres betydning for den nye servitut.
- Udarbejdelse af rids og eventuel opmåling eller anden bistand fra en landinspektør.
- Indhentning af nødvendige samtykker, digital anmeldelse og opfølgning på tinglysningssvaret.
Den offentlige afgift betaler ikke for disse arbejdsopgaver. Bed om en pris, hvor afgiften står særskilt, og hvor det fremgår, om rettelser og opfølgning er med. En opgave med færdig aftale og entydigt kortmateriale kræver et andet arbejde end en opgave, hvor parterne endnu ikke er enige om rettens indhold.
Skal du betale afgift for hver ejendom?
Flere ejendomme betyder ikke automatisk flere faste afgifter. Ved en samlet pålæggelse af samme servitut på flere ejendomme kan der betales én afgift på 1.850 kr., når betingelserne om det samlede retsforhold er opfyldt. Skattestyrelsens vejledning beskriver også denne mulighed, når ejendommene har forskellige ejere, eksempelvis i en grundejerforening.
Du kan derimod ikke uden videre samle selvstændige aftaler under én afgift, blot fordi de vedrører samme område. Skal samme retsforhold anmeldes i flere dokumenter, gælder afgiftslempelsen kun, når det digitale system gør opdelingen nødvendig. De efterfølgende anmeldelser skal indeholde den krævede erklæring og henvisning til den tinglysning, hvor afgiften er betalt.
Få derfor ejendommene og rettighederne afgrænset, før antallet af anmeldelser og afgifter lægges ind i budgettet. Antallet af adresser er ikke i sig selv et sikkert beregningsgrundlag.
Hvad skal servitutteksten og kortet vise?
Efter tinglysningslovens § 10 skal en privat servitut stifte, ændre eller fastslå en ret over en bestemt ejendom, og indholdet skal være endeligt fastlagt. Dokumentet skal udgå fra den, der ifølge Tingbogen kan disponere over retten, eller være udstedt med vedkommendes samtykke.
Du skal blandt andet afklare, hvem der kan kræve servitutten overholdt. Det kaldes den påtaleberettigede. Desuden skal dokumentet angive rettens geografiske udstrækning, om den er tidsbegrænset, og hvilken ejendom der har fordel af retten, hvis der er en sådan herskende ejendom. Er retten tidsbegrænset, skal perioden fremgå.
Tinglysningsrettens vejledning om servitutter understreger, at rettighedsbestemmelserne skal stå i anmeldelsens tekst. Det er ikke tilstrækkeligt kun at lægge aftalen ind som et bilag. Et krævet rids har en særskilt funktion: Det viser rettens placering og skal stemme med teksten.
Nye servitutter, der kan stedfæstes geografisk, skal stedfæstes med et rids. Det gælder blandt andet en ret over en del af grunden og en ret over ét helt matrikelnummer, når ejendommen består af flere matrikelnumre. Ridset skal bygge på relevant matrikelkort og vise blandt andet skel, matrikelbetegnelse, målestok og rettens placering.
I et fiktivt eksempel vil to naboer sikre en ret til at køre gennem en indkørsel. Teksten beskriver en stribe langs det østlige skel, mens ridset markerer det vestlige skel. Uoverensstemmelsen skal afklares før underskrift. Flyttes den aftalte rute, skal både tekst og rids tilpasses; en præcis tekst kan ikke alene rette et forkert kort.
Hvornår skal kommunen inddrages?
Du skal afklare kommunens rolle før anmeldelsen, hvis den private servitut regulerer forhold, som kan fastsættes i en lokalplan. Planlovens § 42 kræver i den situation kommunalbestyrelsens forudgående samtykke. Det kan eksempelvis være relevant ved bestemmelser om bebyggelse eller anvendelse af grunden.
Hvis forholdet udløser pligt til at udarbejde en lokalplan, kan kommunen ikke erstatte lokalplanen med et samtykke til servitutten. Kommunens beslutning skal påføres dokumentet, og ved samtykke skal det fremgå, at en lokalplan ikke er påkrævet. Reglerne om dette samtykke gælder ikke servitutter, som en offentlig myndighed pålægger med hjemmel i lov.
For din planlægning betyder det, at en aftale mellem naboerne ikke nødvendigvis er nok til at gå videre. Afklar godkendelsesbehovet, før du bestiller en færdig anmeldelse. Ellers kan dokumentarbejdet bygge på en løsning, som ikke kan gennemføres i den aftalte form.
Hvordan kommer du fra aftale til tinglyst ret?
Du kan bruge denne rækkefølge, når retten, området og parterne er kendt:
- Find de relevante ejendomme og registrerede rettigheder. Brug en tingbogsattest som overblik, og undersøg de dokumenter, der kan påvirke den nye ret.
- Færdiggør tekst, eventuelt rids og nødvendige samtykker. Afklar også, hvilke eksisterende rettigheder servitutten skal respektere.
- Opret den digitale anmeldelse på tinglysning.dk med dokumenttypen Servitut, de berørte ejendomme og de korrekte roller.
- Kontrollér anmeldelsen og indhent de nødvendige underskrifter. Hvis en anden skal underskrive på dine vegne, skal grundlaget for en fuldmagt til digital tinglysning være på plads.
- Anmeld dokumentet efter underskrift, og kontrollér bagefter tinglysningssvaret og registreringen.
Underskrift er ikke det samme som indsendelse. Tinglysningsrettens vejledning beskriver anmeldelsen som et særskilt trin, efter at de nødvendige underskrifter er indhentet. Aftal derfor, hvem der har ansvaret for at sende dokumentet og følge sagen til ende.
Et svar med frist eller retsanmærkning kræver opfølgning. Ved en frist skal den angivne mangel afhjælpes rettidigt; ellers kan den foreløbige registrering blive slettet. En retsanmærkning kan vedrøre forholdet til andre registrerede rettigheder. Ved afvisning er den ønskede tinglysning ikke gennemført. Betaling af afgiften er derfor ikke alene dokumentation for, at du har opnået den tilsigtede ret.
Hvad hvis du vil ændre en eksisterende servitut?
Begynd med at afklare, om du skal oprette en ny ret, ændre en eksisterende ret eller have den fjernet. Hvem der skal godkende en ændring, afhænger af servituttens indhold og de registrerede rettigheder. Du kan derfor ikke gå ud fra, at grundejerens underskrift er tilstrækkelig. Ændres en stedfæstet servituts geografiske udstrækning, skal der indsendes et nyt elektronisk rids.
En anmeldelse om aflysning af en servitut er afgiftsfri, men arbejdet med at dokumentere grundlaget og indhente nødvendige tiltrædelser kan stadig koste penge. Også en påtegning, der alene tilføjer eller sletter påtaleberettigede, er afgiftsfri. Den undtagelse kan ikke bruges som en generel fritagelse for samtidig at udvide eller ændre selve retten.
Beskriv derfor den ønskede ændring konkret, når du beder om en pris. At ændre en færdselsrute, rette en påtaleberettiget og fjerne hele retten er forskellige opgaver med forskellige dokumentkrav.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven og bekendtgørelsen om tinglysning i Tingbogen om rettigheder, dokumentkrav og registrering.
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning om servitutter, samlet tinglysning og afgiftsfritagelser.
- Planloven om kommunalt samtykke til private servitutter.
- Tinglysningsrettens vejledninger Servitut og Rids om anmeldelsestekst, kort og underskrifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: