En forkert registreret grundstørrelse kan rettes i matriklen, når der foreligger et bedre beregningsgrundlag. Har du opdaget en arealforskel før et boligsalg, er næste skridt at få undersøgt, hvordan tallene er beregnet. Landinspektøren kan dokumentere et mere præcist areal og indberette det til Geodatastyrelsen. En sådan teknisk rettelse ændrer oplysningerne om ejendommen uden at flytte dens grænse.
Det er derfor nyttigt at skelne mellem tre spørgsmål: Er grundens størrelse beregnet upræcist, er selve ejendomsgrænsen forkert registreret, eller sammenligner du forskellige typer areal? Svaret afgør, hvilket arbejde du skal bestille, og hvilke oplysninger der skal afklares i handlen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Grundens registrerede areal kan rettes, når et bedre beregningsgrundlag dokumenterer en mere præcis størrelse. Landinspektøren indberetter rettelsen til Geodatastyrelsen, uden at ejendomsgrænsen dermed flyttes.
- Et areal målt på et digitalt kort erstatter ikke matrikelregisterets tal.
- Den særlige grænse på over 2 % gælder nyberegning efter matrikelkortet.
- En arealattest kan udløse indberetning, selv om der ikke sker en jordhandel.
- Beregningsgrundlaget skal dokumenteres. Saml ejendomsoplysninger og tidligere målemateriale.
- Aftal arbejdets pris og opfølgning, og giv køber samme dokumentation før skødearbejdet.
Hvorfor kan to grundarealer være forskellige?
Et areal beregnet ud fra det digitale matrikelkort kan afvige fra tallet i matrikelregistret. Geodatastyrelsen forklarer, at kortets nøjagtighed varierer, og at det registrerede areal er det gældende matrikelareal. En ny udmåling på skærmen erstatter derfor ikke i sig selv registerets oplysning.
Beregningsmetoden kan hjælpe med at forklare forskellen. I matriklen bruges blandt andet betegnelserne o for beregning efter mål, s for konstruktion og k for beregning efter kort. Beregning efter mål har det bedste grundlag, mens kortberegning har det laveste. Oplysningen fortæller noget om præcisionen, men giver dig ikke alene svaret på, om der foreligger en fejl.
Begynd med at sammenligne samme jordstykke og samme arealoplysning. Notér matrikelnummer og ejerlav ved hvert tal. Kontrollér også, om tallet beskriver ét matrikelnummer eller flere tilsammen. En forskel mellem BBR-areal og tinglyst areal kan angå bygningen eller en ejerlejlighed og kræver en anden undersøgelse end rettelse af grundens matrikelareal.
Hvornår skal et mere præcist areal indberettes?
Reglen står i § 34 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder. Beregner landinspektøren under en matrikulær forandring et areal, der er mere nøjagtigt end matriklens, skal det nye tal indberettes til Geodatastyrelsen. Det er altså ikke enhver ny beregning, der kan begrunde en rettelse: Det nye grundlag skal give et mere præcist areal.
Der findes en særlig begrænsning, hvis nyberegningen bygger på matrikelkortet. Her skal arealet kun indberettes efter denne regel, når forskellen overstiger 2 % af det registrerede areal. Grænsen gælder netop denne beregningsmåde. Den er ikke en almindelig tolerance for alle arealfejl eller en tilladelse til at flytte skel.
Eksempel med fiktive tal: En grund er registreret til 1.000 m². En mere præcis beregning efter matrikelkortet giver 1.020 m². Forskellen er præcis 2 %, og udløser derfor ikke indberetningspligten efter denne bestemmelse. Giver samme type beregning 1.021 m², er forskellen 2,1 %, og grænsen er overskredet. Bygger forbedringen i stedet på mål, kan du ikke bruge 2 %-undtagelsen som begrundelse for at undlade indberetning.
Kan du få arealet rettet uden en jordhandel?
Ja. Samme indberetningsregel gælder, når landinspektøren afgiver en erklæring om et matrikelareal uden forbindelse med en matrikulær forandring. Geodatastyrelsens vejledning omtaler blandt andet en arealattest. Du behøver derfor ikke købe et stykke af naboens jord eller udstykke grunden for at få et dokumenteret, bedre arealtal indberettet.
Geodatastyrelsen har efter udstykningslovens § 31 kompetence til at rette matriklens oplysninger på baggrund af bedre målinger og arealoplysninger. Matrikulært arbejde udføres som udgangspunkt af en landinspektør med beskikkelse, men styrelsen kan også foretage visse tekniske ændringer uden en landinspektør. Har du allerede en meddelelse fra styrelsen om en konkret registerfejl, bør du derfor få afklaret det igangværende rettelsesforløb, før du bestiller en ny opgave.
Spørg landinspektøren, om tilbuddet alene omfatter en beregning og attest, eller også den nødvendige indberetning og opfølgning. En erklæring, du har modtaget som dokument, er ikke i sig selv din kontrol af, at registeret efterfølgende er blevet ajourført.
Hvilke oplysninger skal du samle til rettelsen?
Ved indberetning om et ændret matrikelareal skal der medfølge kopi af det materiale, som beregningen bygger på. Et nyt tal uden dokumenteret grundlag er derfor utilstrækkeligt. Geodatastyrelsens vejledning nævner eksempelvis et kort, et konstruktionsgrundlag eller et måleblad som beregningsmateriale.
Du kan forberede undersøgelsen ved at samle følgende. Listen er en praktisk hjælp til din henvendelse og erstatter ikke landinspektørens vurdering af de nødvendige bilag:
- Matrikelnummer og ejerlav, så undersøgelsen vedrører det rigtige jordstykke.
- Dokumenterne med de forskellige arealtal samt oplysning om, hvor hvert tal kommer fra.
- Tidligere måleblade, arealattester eller meddelelser om matrikulære ændringer, som du allerede har.
- Den konkrete tidsplan for boligsalget og oplysning om, hvilke dokumenter køber allerede har modtaget.
Bed om en forklaring på både det gamle og det nye beregningsgrundlag. Aftal desuden, hvordan du får besked om indberetning og registrering. Det gør det lettere at skelne mellem en foreløbig beregning og det afsluttede resultat, når køber eller den, der udarbejder skødet, efterspørger dokumentation.
Hvad hvis forskellen handler om selve skellet?
En teknisk arealrettelse forudsætter, at ejendommens retsforhold består. Den kan derfor ikke bruges til at gennemføre en ny aftale om, at naboen afgiver jord. Den kan heller ikke erstatte en undersøgelse af, hvor den retlige grænse faktisk ligger.
Er der tvivl om hegnets placering eller om, hvilket areal du ejer, skal landinspektøren først skelne mellem beregningsusikkerhed og et egentligt grænsespørgsmål. Her er undersøgelse af skel ved boligkøb relevant. Undlad at beskrive sagen som en ren talrettelse i handelsmaterialet, før denne forskel er afklaret.
Hvordan følger du rettelsen frem til boligsalget?
Ejeren skal underrettes, når det registrerede areal ændres. Ved en ansøgning fra landinspektøren står landinspektøren for underretningen; sker ændringen på Geodatastyrelsens foranledning, underretter styrelsen. Bed om at få det afsluttende materiale gemt sammen med de dokumenter, som forklarer den oprindelige arealforskel.
Som praktisk handelsforberedelse bør køber og sælger få samme dokumentation. Aftal, hvem der følger sagen, betaler det bestilte arbejde og giver besked, hvis tidsplanen ændres. Bed om et tilbud, der adskiller arkivundersøgelse, eventuel opmåling, beregning og registreringsarbejde. Afklar eventuelle offentlige gebyrer for netop de handlinger, opgaven omfatter, frem for at lægge til grund, at enhver arealrettelse har samme pris.
Før tinglysning af skøde er det nyttigt at få kontrolleret, at ejendomsbeskrivelsen og de fælles bilag bygger på den afklarede registrering. Er sagen stadig under behandling, bør det fremgå tydeligt af parternes dokumentation, hvilket areal der er registreret, hvilket resultat der søges, og hvem der skal følge op.
Fagligt grundlag og kilder
- Bekendtgørelsen om matrikulære arbejder om nyberegning og dokumentation.
- Udstykningsloven om matrikulært arbejde og registerrettelser.
- Geodatastyrelsens vejledninger om arealberegning og tekniske ændringer i matriklen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: