Omkostninger ved huskøb omfatter blandt andet tinglysningsafgifter, finansiering, rådgivning og eventuel ejerskifteforsikring. Hertil kommer flytning, nødvendige arbejder og de løbende boligudgifter. Det samlede beløb afhænger af huset, lånet og dine aftaler. Lav derfor et budget, der både viser udgifterne ud over købesummen og de datoer, hvor pengene skal være til rådighed.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Et huskøb kræver et budget for mere end købesummen. Få overblik over de vigtigste udgifter og de betalinger, du skal kunne klare undervejs.
- Adskil udbetaling, købsomkostninger og løbende boligudgifter.
- Se forskellen på tinglysning af skøde og pant.
- Sammenlign finansiering, rådgivning og forsikring på konkrete vilkår.
- Planlæg betalingsdatoer og penge til indflytning og drift.
Hvilke beløb skal holdes adskilt?
Begynd med at skelne mellem købesummen, købsomkostningerne og udgifterne til at bo i huset. Din udbetaling er en del af betalingen for huset. Den skal ikke lægges oven i den fulde købesum endnu en gang, men den skal med i opgørelsen af, hvor mange egne penge du skal bruge.
Omkostningerne ved selve handlen kan derimod omfatte:
- Afgift for tinglysning af skødet og særskilt afgift for pant.
- Bankens og realkreditinstituttets etableringsgebyrer samt eventuel garanti og kurssikring.
- Juridisk rådgivning, skødearbejde og afslutning af handlen.
- Egen byggeteknisk gennemgang og eventuelle yderligere undersøgelser.
- Din betaling for en ejerskifteforsikring, hvis du vælger at tegne den.
Det er også disse typer udgifter, som en ejendomsmægler skal gøre køber opmærksom på i salgsopstillingen efter reglerne om formidling af fast ejendom. En oplysning om, at udgiften findes, er dog ikke et tilbud på din konkrete handel.
Indhent derfor beløb fra de relevante aftaler og tilbud. Markér hver post som fast pris, foreløbig beregning eller ubekendt beløb. Det gør budgettet mere brugbart end et samlet skøn, hvor du ikke kan se, hvad der mangler.
Hvor meget skal du betale i tinglysningsafgift?
Ved et almindeligt huskøb i fri handel er afgiften for skødet som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Det er den samlede ejerskiftesum efter afgiftsreglerne, der er relevant. Familiehandler og andre overdragelser uden for fri handel kan have et andet beregningsgrundlag.
Den variable del af afgiften rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100, før den faste afgift lægges til. Køber du eksempelvis et helt hus i almindelig fri handel med en afgiftspligtig ejerskiftesum på 3.000.000 kr., bliver procentafgiften 18.000 kr. Sammen med den faste afgift giver det 19.850 kr. Eksemplet omfatter alene skødets afgift og forudsætter, at ingen særregel ændrer beregningen.
Pant til finansieringen behandles særskilt. I 2026 er udgangspunktet 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb. Et eksisterende afgiftsgrundlag i samme ejendom kan under bestemte betingelser reducere procentafgiften. Muligheden afhænger blandt andet af det tidligere pants dokumenttype og af, at betingelserne for at overføre afgiftsgrundlaget er opfyldt. Få banken til at vise både beregningsgrundlaget og den eventuelle reduktion; du bør ikke regne hele pantafgiften som sparet, blot fordi huset allerede har lån.
Satserne er kontrolleret den 17. oktober 2026 hos Skattestyrelsen. Hold afgifterne adskilt fra den betaling, du aftaler for at få dokumenterne udarbejdet og anmeldt.
Hvad koster finansieringen ud over renten?
Bed om en samlet opgørelse over etablering af lånene, eventuel bankgaranti, kursomkostninger og kurssikring. Kontrollér, hvilke afgifter der allerede er medregnet, så du ikke tæller dem både i bankens oversigt og som en selvstændig post i dit købsbudget.
Ved tilbud om realkreditlån og realkreditlignende lån skal långiveren udlevere et simpelt låneoverblik. Her står blandt andet omkostninger til oprettelse, ydelse, bidrag eller rentetillæg, samlet tilbagebetaling og ÅOP. ÅOP er de årlige omkostninger i procent og hjælper med at sammenligne lån på samme forudsætninger.
Den viste månedlige ydelse i det simple låneoverblik er et gennemsnit før skat for de første 12 måneder. Den er ikke et løfte om samme betaling i hele lånets løbetid. Se derfor også på, hvad der kan ændre sig, eksempelvis renten eller betalingen efter en afdragsfri periode.
Spørg desuden, hvor meget der faktisk udbetales til handlen efter kurs og omkostninger. Lånets nominelle størrelse og det beløb, du har til at betale sælger, kan være forskellige. Det kan ændre behovet for egne penge, selv om den månedlige ydelse ser overkommelig ud.
Hvordan budgetterer du med rådgivning og forsikring?
Sammenlign rådgivningstilbud ud fra opgaven. Afklar, om prisen omfatter gennemgang af købsaftalen, de relevante bilag, skøde, refusionsopgørelse og kontrol af handlens afslutning. Spørg også, hvad du betaler, hvis handlen ikke gennemføres, eller der bliver brug for ekstra undersøgelser. Uventede boligudgifter kan netop kræve, at et uklart forhold undersøges nærmere.
Ved en handel omfattet af huseftersynsordningen skal sælgerens tilbud om bidrag til ejerskifteforsikring opfylde bestemte krav, hvis sælger vil bruge ordningens beskyttelse. Når sælger fremlægger et forsikringstilbud, skal det bindende bidragsløfte være på mindst halvdelen af præmien i det fremlagte tilbud og gælder, hvis du tegner dette eller et andet tilbud, der opfylder lovens krav.
Vælger du en dyrere police, følger det ikke automatisk, at sælger betaler halvdelen af den højere pris. Brug derfor din valgte præmie og det faktisk aftalte sælgerbidrag i budgettet. Ejerskifteforsikringen skal vurderes ud fra vilkår, undtagelser og selvrisiko, ikke kun præmien.
Hvornår får du brug for pengene?
Et budget kan gå op samlet og stadig give problemer på en bestemt betalingsdato. Notér derfor for hver post beløbet, modtageren, forfaldsdatoen og om den betales af egne midler eller gennem den aftalte finansiering. Få især afklaret, om gebyrer trækkes i lånets udbetaling eller opkræves særskilt.
Sæt også penge af til flytning og de arbejder, du vil udføre før indflytning. Brug konkrete tilbud på kendte reparationer og hold dem adskilt fra en reserve til uforudsete udgifter. Hvis du samtidig har udgifter til din tidligere bolig, skal overlapperioden med i budgettet.
Salgsopstillingens ejerudgift er ikke dit fulde boligbudget. Dine egne låneydelser, forbrug og vedligeholdelse skal også vurderes. Kontrollér, hvilke poster salgsopstillingen allerede indeholder, og om varmeudgiften er beregnet, faktisk eller anslået. Du kan bruge huskøbets forskellige trin til at placere betalingerne i forløbet.
Inden du binder dig, bør budgettet derfor kunne besvare to spørgsmål: Hvad bliver den samlede udgift til at gennemføre købet? Og er der penge til hver betaling samt de første måneders drift af huset?
Fagligt grundlag og kilder
Grundlaget er tinglysningsafgiftsloven med senere ændringer og den ovennævnte satsoversigt, reglerne om god skik for boligkredit, forbrugerbeskyttelsesloven ved ejendomskøb og de ovennævnte formidlingsregler. Kontrolleret den 17. oktober 2026. Priser på rådgivning, finansiering og forsikring må hentes i tilbud for den konkrete handel.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: