Prisen for at ændre et skøde består normalt af en offentlig tinglysningsafgift og udgifter til de dokumenter og den ekspedition, som overdragelsen kræver. Det samlede beløb afhænger af ejerandelen, vederlaget, årsagen til ændringen, finansieringen og opgavens omfang.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Prisen for en skødeændring består normalt af tinglysningsafgift, dokumentarbejde og eventuelle udgifter til bank og pant. Et brugbart prisoverslag viser posterne særskilt og beskriver, om aftale, anmeldelse og opfølgning er inkluderet.
- Skødeafgiften er som hovedregel 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.
- Dokumentarbejde og offentlig afgift er to forskellige prisdele.
- Nyt pant kan udløse en særskilt afgift på 1.825 kr. plus 1,25 procent.
- Overdragelsesaftale, bankkontakt og håndtering af anmærkninger kan ligge uden for tilbuddet.
- Parterne bør aftale skriftligt, hvem der betaler de enkelte udgifter.
Hvilke poster indgår typisk i den samlede pris?
En skødeændring er sjældent én enkelt prispost. Den offentlige tinglysningsafgift betales i forbindelse med anmeldelsen. Derudover kan der være udgifter til overdragelsesaftale, udarbejdelse af skøde, beregning af afgift, indhentelse af oplysninger og opfølgning på tinglysningen.
Hvis lånene skal ændres, kan banken eller realkreditinstituttet have egne gebyrer. Et nyt eller forhøjet pantebrev kan også udløse en særskilt tinglysningsafgift. De udgifter vedrører finansieringen og bør ikke blandes sammen med afgiften på selve ejerskiftet.
Du bør derfor bede om en opdelt pris. Det skal fremgå, hvad der er offentlig afgift, hvad der er betaling for dokumentarbejde, og hvilke tredjepartsudgifter der kan komme oveni. Ellers kan to tilbud se ens ud, selv om de dækker forskellige opgaver.
Den brede proces bag en ejerændring er beskrevet under ændring af skøde. Prisen bliver lettere at vurdere, når det først er afklaret, hvilken overdragelse der faktisk skal gennemføres.
Hvad koster den offentlige tinglysningsafgift?
Ved et almindeligt ejerskifte af fast ejendom eller en andel er afgiften efter tinglysningsafgiftslovens § 4 som hovedregel 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den variable del rundes op til nærmeste hundrede kroner.
Afgiftsgrundlaget er ikke altid den kontante betaling alene. Overtaget gæld og andre modydelser kan indgå i ejerskiftesummen. Ved en overdragelse, der ikke sker i almindelig fri handel, kan ejendomsværdien desuden få betydning for minimumsgrundlaget.
En ændring af en ejerandel behandles som ejerskifte af den overdragne andel. Hvis du eksempelvis overtager den anden ejers halvdel, knytter den variable afgift sig til den relevante værdi og det relevante vederlag for denne halvdel, ikke automatisk til hele ejendommen.
Den detaljerede sondring mellem fri handel, ikke-fri handel og særlige undtagelser findes under tinglysningsafgift ved ændring af skøde. Brug altid de aktuelle satser på anmeldelsestidspunktet.
Er dokumentarbejdet en del af tinglysningsafgiften?
Nej. Tinglysningsafgiften er en betaling til staten. Den dækker ikke arbejdet med at aftale overdragelsen, indsamle oplysninger, udarbejde skødet eller følge sagen efter anmeldelsen. Et prisoverslag bør derfor tydeligt adskille afgiften fra selve sagsarbejdet.
Det mest afgrænsede arbejde kan være at udfylde og anmelde et skøde på grundlag af en allerede færdig aftale. En bredere opgave kan også omfatte overdragelsesaftale, kontrol af ejerforhold, koordinering med bank, afgiftsvurdering og håndtering af anmærkninger.
| Prisdel | Hvad den vedrører | Hvem fastsætter den |
|---|---|---|
| Skødeafgift | Tinglysning af ejerskiftet | Lovgivningen |
| Dokumentarbejde | Aftale, skøde og ekspedition | Den valgte leverandør |
| Bankudgifter | Debitorskifte og finansiering | Långiver |
| Panteafgift | Nyt eller forhøjet pant | Lovgivningen |
Du kan kun sammenligne priser meningsfuldt, hvis de omfatter de samme dele. En lav pris for et skøde kan være rimelig, men den kan også betyde, at aftalen, bankkontakten eller opfølgningen ligger udenfor.
Hvornår kræver ændringen en overdragelsesaftale?
Skødet registrerer ejerskiftet, men er normalt ikke en fuld beskrivelse af alle vilkårene mellem parterne. Ved en skødeændring bør I typisk have afklaret pris, overtagelsesdag, betaling, fordeling af udgifter og eventuelle betingelser i et særskilt aftalegrundlag.
Hvis den ene part overtager boligen alene, kan aftalen også regulere, hvordan friværdi eller underskud opgøres. Hvis en samlever eller ægtefælle kommer ind som medejer, bør det fremgå, hvilken andel der overdrages, og hvordan den bliver finansieret.
Prisen for en overdragelsesaftale kan være inkluderet i en samlet opgave eller stå som en særskilt post. Du bør ikke antage, at den følger med, blot fordi et tilbud bruger ord som skødeændring eller tinglysning.
Et klart aftalegrundlag kan samtidig reducere ekstraarbejde senere. Hvis ejerandel, betaling eller betingelser ændres efter skødet er oprettet, kan dokumentet skulle tilpasses og sendes til ny underskrift.
Hvilke udgifter kan banken og lånene udløse?
Skødet ændrer ejendomsretten, men ikke automatisk låneaftalerne. Hvis en person skal ind eller ud af gælden, skal banken og realkreditinstituttet godkende ændringen. Långiverne kan opkræve gebyrer for kreditvurdering, debitorskifte eller nye lånedokumenter.
Hvis finansieringen kræver et nyt pantebrev, er panteafgiften fra 1. januar 2026 som udgangspunkt 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb. Det er en anden afgift end skødeafgiften og beregnes efter reglerne om pant.
Eksisterende tinglyst pant kan under bestemte betingelser give mulighed for afgiftsfritagelse for en del af et nyt pant. Muligheden afhænger af de tinglyste dokumenter og rækkefølgen i ekspeditionen. Den bør derfor afklares med finansieringen før gamle dokumenter aflyses.
Du bør indhente bankens pris og godkendelse tidligt. Hvis den aftalte overdragelse ikke kan finansieres som planlagt, kan skødet og overdragelsesaftalen skulle ændres, hvilket øger både tidsforbrug og omkostninger.
Hvorfor varierer prisen mellem forskellige skødeændringer?
En enkel overdragelse mellem to parter med afklaret pris og finansiering kræver færre arbejdstrin end en sag med flere ejere, gaveelement, dødsbo eller uenighed. Prisen afspejler derfor ofte både dokumenternes antal og den kontrol, der er nødvendig.
Årsagen til ændringen påvirker også afgiftsreglerne. Et almindeligt salg, en overdragelse mellem ugifte og et ejerskifte som følge af opløsning af formuefællesskab følger ikke nødvendigvis samme afgiftsmæssige spor. Dokumentationen skal passe til den regel, der anvendes.
Hvis ejendommen har komplicerede ejerforhold, anmærkninger eller flere matrikelnumre, kan tinglysningen kræve yderligere afklaring. Det samme gælder, hvis oplysningerne i den private aftale ikke stemmer med Tingbogen.
Du bør derfor vurdere en pris i forhold til den konkrete sag. Et fast beløb er mest gennemsigtigt, når det samtidig er beskrevet, hvilke forudsætninger og arbejdstrin det bygger på.
Hvordan sammenligner du to prisoverslag?
Bed om at få prisoverslaget knyttet til den samme beskrivelse af sagen. Oplys ejerandel, overdragelsestype, vederlag, lån og ønsket overtagelsesdag. Så bliver det tydeligere, om forskellen skyldes prisniveau eller forskelligt opgaveomfang.
- Er tinglysningsafgiften medregnet eller vist særskilt?
- Er overdragelsesaftalen inkluderet?
- Omfatter opgaven beregning af afgiftsgrundlaget?
- Følges sagen til endelig tinglysning?
- Er håndtering af anmærkninger og rettelser med?
- Er bank- og panteomkostninger placeret særskilt?
Spørg også, hvad der kan udløse tillæg. Flere dokumenter, ændrede instruktioner eller en afvist anmeldelse kan ligge uden for en oprindelig fast pris. Vilkårene bør være kendt, før arbejdet starter.
Artiklen om billigt skøde gennemgår, hvordan du sammenligner opgaveomfang og pris uden at lade én fremhævet pris skjule de øvrige omkostninger.
Hvem betaler udgifterne ved en skødeændring?
Parterne kan aftale, hvem der skal betale dokumentarbejdet og tinglysningsafgiften. Ved et almindeligt salg fremgår fordelingen ofte af købsaftalen. Ved overdragelser mellem personer, der allerede ejer eller bor sammen, bør fordelingen skrives ind i overdragelsesaftalen.
Efter tinglysningsafgiftsloven er både den, der erhverver, og den, der afstår, afgiftspligtige ved ejerskifte. En privat aftale om, at den ene betaler, regulerer jeres indbyrdes forhold, men ændrer ikke lovens angivelse af de afgiftspligtige.
Bankgebyrer kan følge den part, som søger om gældsovertagelse eller ny finansiering, men det afhænger af långiverens vilkår. Også her kan I aftale en anden intern fordeling, hvis den bliver indarbejdet i den samlede økonomiske aftale.
Du bør samle alle prisposter i én opgørelse før underskrift. Dermed kan I se, hvem der betaler skødeafgift, dokumentarbejde, bankudgifter og eventuel panteafgift, før overdragelsen bliver bindende og anmeldt.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: