Det kan være lettere at få et boliglån, hvis I optager og hæfter for lånet sammen, fordi banken da kan inddrage begges økonomi. Men to navne på skødet giver ikke i sig selv bedre lånemuligheder. Banken vurderer låntagerne og deres betalingsevne, mens skødet viser, hvem der ejer boligen. En ekstra indkomst hjælper derfor kun, hvis gæld, faste udgifter og de kommende boligudgifter ikke opvejer den.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
To navne på skødet gør ikke i sig selv et boliglån lettere at få. Det kan styrke ansøgningen, hvis I også optager lånet sammen, og jeres samlede indkomst, gæld og faste udgifter giver et tilstrækkeligt rådighedsbeløb.
- Skødet viser ejerskab; låneaftalen viser, hvem der hæfter for gælden.
- En partners indkomst kan kun indgå, når lånet optages i fællesskab med solidarisk hæftelse.
- Banken vurderer begge låntageres indtægter, udgifter, øvrige gæld og forventede ændringer.
- En medejer kan skulle medvirke som pantsætter, selv om personen ikke er låntager.
- Få ejerskab, ejerandele, lån og pant afklaret samlet, før skødet ændres.
Hvad tæller i bankens kreditvurdering?
Før banken tilbyder et boliglån, skal den vurdere, om låntageren sandsynligvis kan betale ydelserne. Det sker ud fra fyldestgørende oplysninger om blandt andet indtægter, faste udgifter, anden gæld og økonomiske forpligtelser. Boligens værdi eller en forventning om, at den stiger, kan ikke stå alene.
Banken ser typisk på det beløb, der er tilbage efter faste udgifter, altså rådighedsbeløbet. Den skal foretage en individuel vurdering og tage højde for de ændringer, som boligkøbet og det nye lån medfører. Ved relevante lånetyper indgår også, om økonomien kan bære højere renter eller afdrag. Det følger af reglerne om kreditværdighedsvurdering og den fælles vejledning fra Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden.
Derfor er antallet af personer på skødet ikke et selvstændigt plus i vurderingen. Det afgørende er, hvem der søger lånet, hvilke økonomiske oplysninger banken må lægge til grund, og om økonomien samlet set er robust nok.
Kan den anden indkomst forbedre lånemuligheden?
Ja, den anden persons indkomst kan styrke ansøgningen, når I optager lånet sammen og begge hæfter for hele gælden. Det kaldes solidarisk hæftelse. Banken kan da se på begge indkomster, men skal samtidig medregne begge personers relevante udgifter, eksisterende lån og andre forpligtelser.
En høj indkomst hos den ene kan altså ikke vurderes isoleret. Har den samme person store faste udgifter eller anden gæld, kan virkningen være begrænset. Omvendt kan to stabile økonomier give et bedre grundlag end én, selv om ejerandelene ikke er lige store.
Banken må heller ikke uden videre forudsætte, at et pars fælles udgifter deles lige. Den skal bruge oplysninger, der passer til jeres faktiske situation. Hvis kun den ene søger lånet, kan banken som udgangspunkt ikke blot regne den andens indkomst med som sikker betalingsevne.
Hvorfor er skødet ikke det samme som lånet?
Skødet, låneaftalen og pantsætningen løser tre forskellige opgaver:
- Ejeren står på skødet og har den registrerede adkomst til hele eller en andel af boligen.
- Låntageren har skrevet under på låneaftalen og hæfter personligt efter dens vilkår.
- Pantsætteren stiller hele eller en del af boligen som sikkerhed for lånet.
De samme personer kan have alle tre roller, men det er ikke en nødvendighed. At blive medejer gør derfor ikke automatisk en person til medlåntager. Omvendt viser en underskrift på lånet ikke i sig selv, at personen ejer boligen.
Det er også grunden til, at spørgsmålet om hvem der hæfter for huslånet skal afklares særskilt. Ægtefæller bliver ikke automatisk ansvarlige for hinandens gæld alene på grund af ægteskabet. Ejer I i forskellige brøker, bør ejerandelene i skødet samtidig afspejle den aftale, I faktisk ønsker.
Kan én eje uden at være medlåntager?
Det kan være muligt, at begge står på skødet, mens kun den ene er personlig låntager. Det kræver, at banken accepterer konstruktionen og den sikkerhed, den får. En medejer kan eksempelvis skulle medvirke som pantsætter, selv om vedkommende ikke hæfter personligt for lånet.
Der er en praktisk forskel på at pantsætte én ejers andel og hele ejendommen. Hvis pantet skal omfatte hele ejendommen, skal den anden ejer normalt medvirke i den relevante rolle. Tinglysningsrettens vejledning om nypantsætning beskriver blandt andet, hvordan en anden adkomsthaver kan tiltræde som pantsætter.
En sådan løsning giver ikke nødvendigvis samme lånemulighed som to medlåntagere. Banken kan ikke medregne en ikke-låntagende partners indkomst på samme måde som indkomsten hos en person, der optager lånet med solidarisk hæftelse. Den konkrete finansiering og bankens krav til sikkerhed afgør, om løsningen kan bruges.
Hvad skal I afklare før låneansøgningen?
Ejerskab og finansiering bør planlægges samlet, fordi en ændring i én del kan skabe behov for ændringer i de andre. En praktisk rækkefølge er:
- Beslut, hvem der skal eje boligen, og hvilke ejerandele der skal registreres.
- Afklar, hvem der skal søge lånet og hæfte personligt for det.
- Saml dokumentation for begge potentielle låntageres indtægter, faste udgifter, gæld og forventede ændringer.
- Bed banken beskrive, hvem der skal være låntagere og pantsættere, og hvilken del af ejendommen pantet skal omfatte.
- Sørg for, at skøde, lånedokumenter og pant stemmer overens, før dokumenterne anmeldes til tinglysning.
Valget af ejere handler ikke kun om chancen for at få lånet. Det påvirker også, hvem der har rettigheder over boligen. Overvej derfor først hvem der skal stå på skødet, og lad derefter låne- og pantsætningsdokumenterne følge den valgte ejerstruktur.
Hvad hvis den ene allerede ejer boligen?
Hvis en partner skal føjes til et eksisterende skøde, er der tale om en overdragelse af en ejerandel og ikke blot om at tilføje et navn. Ændringen kan udløse tinglysningsafgift og andre omkostninger. Den bør derfor ikke gennemføres, før ejerandel, finansiering og bankens sikkerhedskrav er afklaret.
Et eksisterende lån ændres ikke automatisk, fordi skødet ændres. Hvis den nye medejer også skal være låntager, kan banken kræve et særskilt debitorskifte på boliglånet, en ny låneaftale eller en anden finansieringsløsning. Banken skal samtidig foretage den nødvendige kreditvurdering.
Få derfor bankens stillingtagen, før ejerandelen overdrages. Ellers kan resultatet blive to ejere på skødet, men en låne- eller pantstruktur, der ikke svarer til det, I havde tænkt jer.
Fagligt grundlag og kilder
- Bekendtgørelse om god skik for boligkredit, Retsinformation.
- Vejledning om kreditværdighedsvurdering, Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold, Retsinformation.
- Vejledninger om skøder og pant i fast ejendom, Tinglysningsretten.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
