Boligadvokat: Hvilken rolle spiller vedkommende i en ejendomshandel?

Af Skøde Centret

At købe fast ejendom er for de fleste den største økonomiske beslutning i livet. Mange tror fejlagtigt, at ejendomsmægleren varetager begge parters interesser, men mægleren er udelukkende sælgers repræsentant. Her ser vi på, hvorfor uvildig juridisk rådgivning er afgørende for din tryghed, og hvad du præcis betaler for i processen.

Hvorfor er det ikke nok at stole på ejendomsmægleren?

Når du står over for drømmeboligen, er det nemt at lade sig rive med af stemningen og ejendomsmæglerens salgstale. Det er dog vigtigt at huske på, at ejendomsmægleren er ansat af sælger til at opnå den højest mulige pris og de bedste vilkår for sælgeren. Derfor opstår der en naturlig interessekonflikt, hvis du som køber søger rådgivning hos den samme person, der skal sælge boligen.

En uvildig rådgiver, hvad enten det er en specialiseret jurist eller en boligadvokat, har udelukkende fokus på dine interesser som køber. Formålet er at sikre, at du ikke skriver under på vilkår, der kan stille dig dårligt økonomisk eller juridisk i fremtiden. Det handler om at skabe balance i handlen, så du står lige så stærkt som sælgeren.

Vi oplever ofte, at købere føler sig pressede til at underskrive hurtigt for ikke at miste boligen til en anden. I denne situation fungerer din rådgiver som en bremseklods, der sikrer, at hastværk ikke fører til dyre fejl. Det giver ro i maven at vide, at en professionel gennemgår alt med tættekam, før bordet fanger.

Det er ikke kun selve købsaftalen, der skal gennemgås. En ejendomshandel består af hundredevis af sider med bilag, herunder tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke og ejendomsdatarapport. Det kræver erfaring at gennemskue, hvilke oplysninger der er standard, og hvilke der dækker over alvorlige problemer.

Hvilke skjulte fælder kan en juridisk gennemgang afsløre?

En af de største risici ved at købe bolig uden rådgivning er de forhold, der ikke umiddelbart kan ses med det blotte øje. Det gælder især de tinglyste servitutter og byrder, der hviler på ejendommen. Disse dokumenter er ofte gamle og skrevet i et sprog, der kan være svært at forstå for lægmand.

Servitutter kan have stor betydning for, hvordan du må bruge din nye ejendom. Det kan være begrænsninger på, hvor højt du må bygge, om du må opføre en carport, eller om naboen har ret til at færdes på din grund. Hvis du drømmer om at bygge til, er det fatalt at opdage disse begrænsninger, efter du har overtaget nøglerne.

Vi ser desværre jævnligt eksempler på, at købere har overset lokalplaner, der dikterer alt fra tagets farve til hvilke hække, der må plantes. En grundig gennemgang sikrer, at dine fremtidsplaner for boligen rent faktisk kan realiseres inden for lovens rammer.

Derudover tjekkes der for ulovlige bygningsforhold. Hvis den tidligere ejer har lavet en tilbygning eller inddraget en udestue til beboelse uden byggetilladelse, kan du risikere at hænge på regningen for lovliggørelse. Det er derfor afgørende at sammenholde de faktiske forhold med oplysningerne i BBR og de offentlige registre.

Hvorfor er advokatforbeholdet din vigtigste sikkerhedsline?

Det vigtigste værktøj i en bolighandel er det såkaldte advokatforbehold. Det er en klausul, der indsættes i købsaftalen, som gør din underskrift betinget af, at din rådgiver efterfølgende kan godkende handlen i sin helhed. Uden dette forbehold er din underskrift bindende fra det øjeblik, du sætter den.

Med et advokatforbehold kan du underskrive købsaftalen og dermed reservere boligen, mens din rådgiver gennemgår dokumenterne. Finder rådgiveren kritiske forhold, kan du enten træde helt ud af handlen uden omkostninger, eller vi kan forhandle om et nedslag i prisen eller udbedring af fejlene.

Det giver dig en enorm tryghed i en presset markedssituation. Du behøver ikke at have læst alle bilagene selv, før du skriver under, så længe forbeholdet er formuleret korrekt. Det er dog vigtigt, at klausulen er skrevet præcist, så der ikke opstår tvivl om din ret til at træde tilbage.

Mange tror fejlagtigt, at den lovpligtige fortrydelsesret på seks hverdage er nok. Men bruger du den almindelige fortrydelsesret, skal du betale en godtgørelse på 1% af købesummen til sælger. Ved at bruge et advokatforbehold er det gratis at fortryde, hvis godkendelsen nægtes.

Hvad koster det at få tinglyst skødet korrekt?

Når handlen er endelig, og alle betingelser er opfyldt, skal der udarbejdes og tinglyses et skøde. Skødet er det officielle bevis på, at du nu ejer ejendommen. I Danmark foregår al tinglysning digitalt, og det er typisk købers rådgiver, der står for at udarbejde og ekspedere dette.

Udover honoraret til din rådgiver skal du betale en afgift til staten for at få skødet registreret. Denne afgift kaldes tinglysningsafgift, og satsen ligger fast. Ved en almindelig fri handel består afgiften af et fast grundbeløb på 1.850 kr. samt en variabel afgift på 0,6% af købesummen.

Det er vigtigt at budgettere med denne udgift, da den skal betales kontant i forbindelse med overtagelsen. Hvis du køber en bolig til 3 millioner kroner, vil afgiften eksempelvis være 1.850 kr. plus 18.000 kr. (0,6% af 3 mio.), hvilket giver en samlet afgift på 19.850 kr.

Vi sørger altid for at beregne den præcise afgift for dig, så der ikke kommer overraskelser. I nogle tilfælde, hvis du overtager lån fra sælger, kan der være mulighed for at spare en del af den variable afgift, men ved kontantlån eller nye lån gælder hovedreglen om de 0,6% af købesummen fuldt ud.

Hvordan sikrer man sig mod gæld og gamle hæftelser?

En væsentlig del af rådgiverens arbejde er at sikre, at du overtager ejendommen uden gammel gæld. Sælger har ofte lån i boligen, som skal indfries i forbindelse med salget. Det er rådgiverens ansvar at kontrollere tingbogen og sikre, at sælgers kreditorer bliver slettet, så du får et såkaldt anmærkningsfrit skøde.

Hvis dette ikke håndteres korrekt, kan du i værste fald risikere, at sælgers kreditorer gør udlæg i din nye bolig. Derfor frigives købesummen typisk først til sælger, når det er dokumenteret, at alle gamle hæftelser er væk, og at dit skøde er tinglyst uden anmærkninger.

Der kan også være andre typer af gæld, som følger ejendommen, eksempelvis gæld til grundejerforeningen, ejendomsskatter eller renovation. I forbindelse med handlen udarbejdes en refusionsopgørelse, som fordeler udgifterne mellem køber og sælger på overtagelsesdagen.

Det er vores erfaring, at netop refusionsopgørelsen ofte giver anledning til spørgsmål. Her sikrer vi, at du kun betaler for forbrug og udgifter i den periode, hvor du reelt har ejet boligen. Det er en regnskabsmæssig afslutning på handlen, der sikrer retfærdighed for begge parter.

Kan man få juridisk tryghed uden en dyr advokat?

Tidligere var det kutyme altid at gå til en lokal advokat, når man skulle købe hus. I dag har markedet ændret sig, og der findes specialiserede rådgivere, der fokuserer udelukkende på ejendomshandler. Det betyder ofte en mere strømlinet proces og lavere priser, da vi ikke fakturerer pr. time, men typisk arbejder med faste pakkepriser.

Forskellen ligger primært i titlen. En boligadvokat er en advokat med speciale i bolig, mens en specialiseret juridisk sagsbehandler har samme dybe viden om ejendomshandel, men uden at drive advokatvirksomhed. For dig som forbruger er ydelsen i praksis den samme: En fuld gennemgang af handlen, rådgivning om risici og håndtering af papirarbejdet.

Det vigtigste er, at du vælger en rådgiver, der er ansvarsforsikret og har erfaring med netop din type bolighandel. Uanset om det er en ejerlejlighed, et sommerhus eller en villa, kræver det specialviden at spotte faldgruberne.

Ved at vælge en specialiseret aktør får du ofte en mere direkte og gennemsigtig kommunikation. Vi taler ikke i indviklede juridiske termer, men i et sprog, der er til at forstå. Målet er, at du skal føle dig tryg og velinformeret gennem hele forløbet, uden at det koster en formue.

Hvad sker der, hvis man opdager fejl efter overtagelsen?

Selv med grundig forberedelse kan der opstå situationer, hvor fejl og mangler først viser sig, efter du er flyttet ind. Her er det afgørende, hvordan handlen er skruet sammen juridisk. Har du tegnet en ejerskifteforsikring, vil mange skjulte skader være dækket heraf, men der er undtagelser.

Din rådgiver kan hjælpe med at vurdere, om en skade skal meldes til ejerskifteforsikringen, eller om der er basis for at rejse krav mod sælger. Det afhænger blandt andet af, om sælger har handlet loyalt, eller om der er oplysninger, der bevidst er tilbageholdt.

Det er også her, gennemgangen af tilstandsrapporten før købet viser sit værd. Hvis en skade allerede var nævnt i rapporten, kan du normalt ikke kræve erstatning senere. Derfor er det så vigtigt at forstå indholdet af rapporterne fuldt ud, inden du skriver under.

Vi anbefaler altid, at man som køber gennemgår boligen grundigt på overtagelsesdagen sammen med sælger. Her aflæses målere, og man tjekker, at hårde hvidevarer virker, og at boligen er ryddet og rengjort som aftalt. Opstår der uenigheder her, er det godt at have sin rådgiver i baghånden til at håndtere dialogen.