Når et papirløst forhold slutter, står du ikke automatisk med samme rettigheder som ægtefæller. Alligevel kan der i nogle situationer være krav på kompensation, hvis din tidligere samlever er blevet økonomisk begunstiget af dine indbetalinger eller din arbejdsindsats.
Hvad dækker kompensation mellem samlevende egentlig over?
Kompensation mellem ugifte samlevende handler om at rette op på en skævhed, der opstår, når den ene part står tilbage med en varig fordel, som den anden har betalt for. Det kan være kontante bidrag til udbetaling, afdrag på lån, større renoveringer, materialer eller en omfattende arbejdsindsats i huset, som har øget værdien. Der er ikke fælleseje mellem samlevende, og der findes ingen automatisk ligedeling. Derfor skal kompensation ses som en undtagelse – ikke en hovedregel.
Skal boligen skifte ejer?
I praksis ser domstole og parternes rådgivere på, om der er sket en “uberettiget berigelse”. Det betyder i almindeligt sprog: Blev din tidligere samlever rigere på din bekostning, uden at der var aftalt, at du skulle forære værdien væk? Hvis svaret er ja, kan der være grundlag for kompensation. Det afgørende er, om din indsats eller betaling kan knyttes til en varig værdi hos den anden – typisk knyttet til boligen eller andre faste aktiver.
Samtidig vurderes det, om I havde en forståelse om at dele gevinster og udgifter mere ligeligt, end skødet eller låneaftalerne viser. Hvis du fx stod for afdrag og forbedringer, mens din tidligere samlever stod på skødet og løb med hele værdistigningen, peger det i retning af et kompensationskrav. Læs mere om rammerne for et papirløst samliv.
Hvornår opstår retten til kompensation – og gælder “2–3 år”?
Der findes ingen lovregel om, at et forhold skal have varet 2–3 år for at udløse kompensation. Tallet stammer fra praksis, hvor varighed indgår som ét af flere tegn på et etableret samliv. Retten ser på en helhedsvurdering: Hvor fast var jeres forhold, havde I fælles bolig og økonomi, var der børn, og – vigtigst i denne sammenhæng – har dine bidrag skabt en varig værdi hos den anden?
Varighed er dermed en indikator, ikke en betingelse. Et kortere forhold kan også udløse kompensation, hvis dine bidrag er tydelige og målbare (fx en udbetaling, dokumenterede materialer eller håndværkstimer). Omvendt kan et langt forhold uden nævneværdige investerings- eller værditilvækst give et svagere krav. Fokus er altid på værdiskabelsen og rimeligheden i, at den bliver hos den anden.
Vigtige supplerende momenter er: Hvem stod på skødet? Hvem bar risikoen for lån? Hvordan fordelte I faste udgifter? Delte I overskuddet ved et salg tidligere? En samlet vurdering af de forhold kan styrke eller svække dit krav.
Hvis jeres samarbejde om boligen ligner det, mange ægtefæller aftaler (fælles mål, fælles økonomi og væsentlige investeringer), taler det for, at en kompensation kan være rimelig. Overvejer du fordelingen ved et brud, kan det også være relevant at orientere dig om mulighederne for bodeling for samlevende, som supplerer vurderingen af kompensation.
Hvilken dokumentation skal du samle for betalinger og arbejde?
Et kompensationskrav står og falder ofte med dokumentation. Jo bedre du kan vise, hvad du har betalt eller udført, jo stærkere står du. Start med at samle alt, der kan sætte tal og datoer på dine bidrag. Tænk i både penge og tid.
Det er især nyttigt med dokumenter, der forbinder din indsats direkte til boligen og den varige værdi. Har du betalt for materialer, er fakturaer, kontoudtog og korrespondance vigtige. Har du udført arbejde, er fotos før/efter, kalendernoter, sms’er og tidsregistrering relevant. Bankoverførsler og MobilePay til sælger, håndværkere eller byggemarkeder knytter dine betalinger til projektet.
Lav også en oversigt over husstandens faste udgifter: Hvem betalte afdrag, renter, ejendomsskat og forsikring? Hvem betalte for større forbedringer, og hvad var vedligeholdelse? Vedligehold holder værdien ved lige, mens forbedringer typisk øger den – det skel er centralt.
- Kontoudtog, kvitteringer og fakturaer for materialer og ydelser
- Korrespondance (mail/sms) om aftaler, arbejde og fordeling
- Fotos og beskrivelser af konkrete forbedringer i boligen
- Opgørelse af timer for eget arbejde – med realistisk timepris
- Noter om, hvem der betalte løbende boligudgifter
Hvis I ikke havde en skriftlig aftale, er beviskravet ofte skærpet. Derfor kan få velvalgte dokumenter gøre en stor forskel. Er du i tvivl om styrken af din dokumentation, er det værd at få en indledende vurdering, inden du rejser kravet.
Hvilke beløb ses i praksis – og hvordan beregnes kompensation?
Beløbsniveauet afhænger af berigelsen – altså den målbare fordel, der blev hos din tidligere samlever. Kompensation handler ikke om at dele alt ligeligt, men om at udligne en konkret skævhed. Derfor tager opgørelsen ofte udgangspunkt i: (1) hvor meget du har betalt, (2) værdien af din arbejdsindsats, og (3) hvor meget boligen eller aktivet reelt er steget som følge af de konkrete forbedringer.
I offentlig beskrevne sager og forlig ser man kompensationer fra nogle få ti tusinde kroner og op til flere hundrede tusinde kroner. Niveauet afhænger typisk af, om der er tale om mindre forbedringer (fx nyt køkken eller bad) eller større projekter (fx udvidelse, tag, energiopgradering) med dokumenterbar værdistigning. Beløbet bliver ofte justeret for forhold som boligret (du havde glæde af at bo der), risiko (hvem bar lånerisikoen), og hvad der allerede er delt mellem jer.
Praktisk beregning kan ske på flere måder. En udbetaling på 200.000 kr. til en bolig, der står i den andens navn, kan pege på kompensation i nærheden af indskuddet, hvis det er klart dokumenteret. En omfattende renovering kan opgøres efter en rimelig timepris for dit arbejde plus materialer – men justeres til den værdistigning, forbedringen faktisk har skabt. Hvis forbedringen fx vurderes at have øget værdien med 150.000 kr., er det sjældent muligt at kræve mere end dette, selvom dine udgifter var større.
Kort sagt: Du kompenseres typisk for nettobidraget og den faktiske værdi, der blev tilbage hos den anden – ikke for den teoretisk højeste udgiftspost.
Hvordan påvirker skatten et kompensationsbeløb mellem samlevende?
Skatten afhænger af, hvorfor beløbet udbetales, og hvordan det beskrives. En kompensation, der reelt udligner en økonomisk skævhed (fx fordi dine dokumenterede bidrag har skabt en varig værdi hos den anden), bliver som udgangspunkt behandlet som en erstatningslignende betaling. Den slags er ofte skattefri for modtageren, fordi den ikke er en indtægt, men udligner et tab. Men det kræver, at formålet og grundlaget er tydeligt beskrevet.
Risikoen opstår, hvis betalingen i realiteten er en gave eller en slags betaling for arbejde. Gaver mellem ugifte samlevende er som udgangspunkt skattepligtige som almindelig indkomst for modtageren. I modsætning til ægtefæller er samlevende ikke omfattet af de lempelige gaveafgiftsregler. Hvis der er usikkerhed om begrundelsen, kan SKAT derfor anse beløbet for en gave – med beskatning til følge.
Vil du mindske skatterisikoen, så sørg for, at selve teksten i aftalen beskriver, at der er tale om kompensation for dokumenterede betalinger/arbejde, og at beløbet knytter sig til en konkret værdi hos den anden. Vedlæg bilag: kontoudtog, fakturaer, fotos og en kort beregning. Det styrker den skatteretlige begrundelse.
Bemærk også, at en kompensation normalt ikke er fradragsberettiget for den, der betaler. Er du i tvivl om grænsen mellem kompensation og gave, er det klogt at få en faglig vurdering, før du underskriver noget – især ved større beløb.
Hvordan rejser du et kompensationskrav – trin for trin og omkostninger?
Et godt forarbejde øger chancen for en løsning uden retssag. Start med at samle beviserne, læg en enkel beregning og overvej et realistisk forlig. Det sparer tid, omkostninger og usikkerhed.
- Indledende vurdering: Gennemgå dokumentation og opstil krav med begrundelse
- Forligsforsøg: Send skriftligt krav med bilag og forslag til løsning
- Aftaledokument: Bliver I enige, udarbejdes en afviklingsaftale med betalingsplan
- Retssag: Sagen anlægges ved byretten, hvis forlig ikke lykkes
- Gennemførelse: Hovedforhandling, dom og eventuel inddrivelse
Omkostninger består typisk af eventuelle rådgiverudgifter, retsafgifter (afhænger af kravet) og risikoen for at skulle betale sagsomkostninger, hvis du taber. Retsafgiften beregnes ud fra kravets størrelse og kan suppleres af et berammelsesgebyr; satserne ændrer sig fra tid til anden. Tidsmæssigt kan en retssag tage fra måneder til over et år.
Vær opmærksom på forældelse: Et krav forældes som udgangspunkt efter 3 år fra det tidspunkt, hvor du med rimelighed burde kende kravet, dog med visse undtagelser. Overvej derfor at handle hurtigt – og dokumentér løbende.
Hvordan forebygger I uenigheder – kan en aftale løse det fremover?
Den bedste forebyggelse er at aftale spillereglerne på forhånd. Når I køber eller bor i bolig sammen, kan en skriftlig aftale fjerne tvivl om, hvem der ejer hvad, og hvordan I fordeler udgifter og gevinster. En klar aftale gør det langt lettere at afvikle værdierne fair, hvis I en dag går fra hinanden.
Det kan fx ske med en samejeoverenskomst om fast ejendom der fastlægger ejerandele, betaling af løbende udgifter, håndtering af forbedringer, ud- og indtræden ved brud – og hvem der kan overtage boligen på hvilke vilkår. Aftalen kan kobles til skødet og tinglyses, så den står stærkere over for tredjemand.
- Fastlæg ejerandele og kobl dem til faktiske bidrag
- Aftal, hvordan forbedringer og værditilvækst fordeles
- Beskriv håndtering ved brud: overtagelse, frister, værdiansættelse
- Opbyg et simpelt “årsregnskab” for boligudgifter
- Sørg for, at skøde og aftale peger i samme retning
Står I midt i et brud, kan det være nødvendigt at justere skødet i forbindelse med en samlet løsning. Læs mere om skriftlige løsninger ved skøde ved samlivsophør og generelle forhold om ugifte samlevende og fast ejendom. En gennemtænkt aftale skaber ro nu – og tryghed den dag, I får brug for den.