Når din samlever skal være medejer af din bolig, skal I afklare ejerandel, betaling og overtagelsesdato og få overdragelsen registreret med et skøde. Der er ikke én fælles bilagspakke, som alle skal uploade. Skødets oplysninger, jeres aftalegrundlag og eventuel dokumentation for fuldmagt eller særlige forhold har forskellige funktioner.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En ny medejer kræver et skøde med korrekte oplysninger om parter, ejendom, ejerandel, betaling og dato. Hvilke bilag I skal bruge, afhænger af overdragelsen og af, hvem der underskriver.
- Saml aftalegrundlag og oplysninger fra Tingbogen, men vedhæft kun nødvendig dokumentation.
- Skeln mellem sælgerens overdragne andel og køberens andel af hele ejendommen.
- Afklar fuldmagt, låneforhold og eventuel samejeoverenskomst særskilt.
- Bilagsbanken er offentlig. Personnumre og unødvendige følsomme oplysninger skal holdes ude af bilagene.
- Afklar tinglysningsafgift og mulige udgifter til dokumenter, vurdering og lån. Kontrollér tinglysningssvaret og den registrerede ejerfordeling.
Hvilke oplysninger skal I samle først?
Begynd med den aktuelle registrering i Tingbogen og jeres aftale om overdragelsen. Afklar, hvem der ejer boligen nu, hvor stor en andel der skal overdrages, og hvad den nye medejer skal betale. Hvis du kun ejer en del af boligen, skal aftalen tage udgangspunkt i netop din ejerandel.
Lav et skriftligt grundlag for oplysningerne, inden I opretter skødet. Det gør det muligt at kontrollere, at begge parter mener det samme om pris, dato og fordeling. En dokumentliste kan derfor bestå af:
- Oplysninger fra Tingbogen om ejendommen, de registrerede ejere, pant og øvrige rettigheder.
- Navne og identifikationsoplysninger på den nuværende ejer og den nye medejer.
- Jeres aftale om ejerandel, samlet betaling, betalingsform og overtagelsesdato.
- Oplysninger om lån og eventuelle vilkår, der skal afklares med långiveren.
- Eventuel fuldmagt og dokumentation for særlige forhold ved køberen eller ejendommen.
Listen er et arbejdsgrundlag. Den betyder ikke, at alle dokumenterne skal vedhæftes anmeldelsen. Eksempelvis bruges lånemateriale til at afklare finansiering og hæftelse, mens skødet registrerer ejerændringen.
Hvad skal stå i skødet om andel og betaling?
Skødet skal identificere parterne og ejendommen og indeholde blandt andet købesum, overtagelsesdato og størrelsen af den overdragne andel. De hæftelser og byrder, som respekteres, skal også angives. Skødet skal desuden oplyse, om ejendommen er omfattet af reglerne om udskiftning af brændeovne og pejseindsatser, og i så fald om den indeholder sådanne.
Ved ejerandele på skødet bruger Tinglysningsretten to forskellige mål: Sælgerandelen viser, hvor stor en del af sælgerens egen andel der overdrages. Køberandelen viser, hvor meget af hele ejendommen køberen erhverver ved denne anmeldelse.
Et fiktivt eksempel: Du ejer hele huset og overdrager halvdelen til din samlever. Her er både sælgerandel og køberandel 1/2. Ejer du i stedet kun halvdelen og overdrager hele din andel, er sælgerandelen 1/1, mens køberandelen stadig er 1/2. Samme køberandel kan altså kræve forskellige oplysninger om sælgerandelen.
Ifølge Tinglysningsrettens vejledning skal købesummen afspejle den samlede ejerskiftesum. Betaling ved overtagelse af pantegæld kan derfor ikke blot holdes uden for beløbet, fordi pengene ikke overføres kontant. Få betalingsformen afklaret, før beløbet indtastes.
Hvornår behøver I fuldmagt eller særlige bilag?
Køber og sælger skal som udgangspunkt underskrive skødet digitalt. Hvis du ikke selv kan eller vil underskrive digitalt, kan en tinglysningsfuldmagt være et alternativ. Den skal oprettes og registreres efter Tinglysningsrettens regler; en almindelig aftale om at hjælpe med papirerne er ikke i sig selv tilstrækkelig dokumentation.
Har fuldmagtsgiveren dansk CPR-nummer, oprettes fuldmagten på tinglysning.dk. Den kan underskrives digitalt eller udskrives og sendes til Tinglysningsretten med original underskrift. Ved salg skal den udskrevne fuldmagt også bekræftes af vitterlighedsvidner efter rettens regler. Fuldmagtshaveren må ikke selv være vidne. Vejledningen har et særskilt spor for personer uden dansk CPR-nummer.
Skal din samlever bruge din fuldmagt til selv at modtage ejerandelen, skal adgangen til at handle til egen fordel være udtrykkeligt angivet ved din underskrift. Tinglysningsretten kalder dette selvkontrahering. I den situation skal fuldmagten udskrives og sendes med underskrifter til retten. Kontrollér både fuldmagtens omfang og dens registrering, før den bruges til overdragelsen.
Behovet for andre erklæringer og tilladelser afhænger af sagen. Skødevejledningen har særskilte afsnit om blandt andet køberens bopælsforhold, landbrugsejendomme og salg af anparter. Lad de konkrete forhold afgøre dokumentationen; det er ikke nok at genbruge en bilagsliste fra en anden handel.
Hvilke oplysninger må ikke komme i Bilagsbanken?
Du skal skelne mellem personoplysninger i skødets felter og i vedhæftede dokumenter. Anmeldelsen skal identificere parterne, men dokumenter i Bilagsbanken må ikke indeholde personnumre. Bilagsbanken er offentligt tilgængelig, og Tinglysningsrettens vejledning om bilag advarer også mod pasnumre og andre unødvendige eller følsomme oplysninger.
Send derfor ikke uden videre en samlet mappe med legitimation, kontoudtog og private aftaler til Bilagsbanken. Afklar først, hvilket forhold et bilag skal dokumentere. Hvis der bruges et uddrag, skal det stadig indeholde de oplysninger, der er nødvendige for tinglysningen.
En sort markering i en PDF kan være utilstrækkelig, hvis den kan fjernes. Følg rettens anvisning om at dække oplysninger til før skanning, og kontrollér den færdige fil. Uploadede bilag kan ikke slettes fra Bilagsbanken.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Skal lånepapirer og samejeoverenskomst følge skødet?
Låneforholdet kræver sin egen afklaring. Du kan ikke udlede af et nyt navn på skødet, at en person dermed er blevet meddebitor, eller at en anden er frigjort fra gælden. Retsvirkningen afhænger af lånet og reglerne om gældsovertagelse. Bed långiveren konkret bekræfte, hvem der skal hæfte, hvilke dokumenter der kræves, og hvilke ændringer der accepteres.
En samejekontrakt, når begge står på skødet, er et særskilt aftaledokument. I kan bruge den til at få jeres interne aftaler om udgifter, indskud og en senere udtræden beskrevet. Den erstatter ikke skødet ved registrering af den nye medejer.
Skal bestemmelser fra samejeoverenskomsten tinglyses som rettigheder over ejendommen, kræver det en særskilt anmeldelse som servitut og en vurdering af de enkelte bestemmelser. At vedhæfte aftalen som bilag til skødet giver ikke i sig selv bestemmelserne denne registrering.
Hvilke udgifter skal I afklare?
Bed om at få de mulige omkostninger ved at tilføje en samlever på skødet opdelt. Der kan være tinglysningsafgift, betaling for dokumentarbejde, en eventuel vurdering af boligen og udgifter til ændring eller oprettelse af lån.
Afgiften afhænger af ejendommen og overdragelsen. Långiverens og andre medvirkendes betaling afhænger af de konkrete opgaver og aftaler. Afklar derfor både, hvad et tilbud omfatter, og hvilke udgifter der kommer ved siden af.
Hvornår er dokumentarbejdet afsluttet?
En underskrift er ikke det samme som en afsluttet tinglysning. Når de nødvendige underskrifter foreligger, skal skødet anmeldes. Tinglysningsretten kan afvise anmeldelsen eller registrere dokumentet med en frist eller en anmærkning. Læs derfor resultatet, før du betragter sagen som færdig.
- Sammenhold skødet med aftalen: parter, ejendom, ejerandele, betaling og dato skal stemme.
- Kontrollér underskrifter, fuldmagt og den dokumentation, som netop jeres overdragelse kræver.
- Anmeld skødet, og gennemgå rettens svar med eventuelle frister og anmærkninger.
- Kontrollér til sidst i Tingbogen, at den nye medejer og ejerfordelingen er registreret som aftalt. Afslut også den særskilte låneafklaring.
Har retten registreret skødet foreløbigt med en frist til at dokumentere dispositionsretten, skal manglen afhjælpes inden fristens udløb. Ellers slettes den foreløbige registrering. Gem skøde og tinglysningssvar sammen med aftalegrundlaget, så du kan se både, hvad I aftalte, og hvordan det blev registreret.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om skøder, registrering, dokumentation og gældsovertagelse.
- Bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen med ændringer om oplysninger i skødet og personnumre i bilag.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Endeligt Skøde, sælger- og køberandele, fuldmagter, bilag, samejeoverenskomst og tinglysningsafgifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
