Forhøjelse af pant sker ved, at et eksisterende pantedokument får en større tinglyst hovedstol. Du skal afklare beløbet, prioriteten og de nødvendige underskrifter, før ændringen anmeldes. Ved et ejerpantebrev skal långiverens underpant også undersøges. En forhøjelse af pantet giver ikke i sig selv ret til at låne flere penge.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Du forhøjer pant ved at ændre den tinglyste hovedstol på et eksisterende pantedokument. Beløb, prioritet og nødvendige underskrifter skal afklares, og ændringen giver ikke i sig selv ret til et større lån.
- Låneaftale, pantedokument og eventuelt underpant skal vurderes hver for sig.
- Mellemstående rettigheder kan kræve respektpåtegninger og påvirke forhøjelsens prioritet.
- Anmeldelsen skal både underskrives og indsendes. Underpant i et ejerpantebrev kan kræve særskilt ændring.
- Afgiften beregnes som udgangspunkt af forskellen mellem hovedstolene med en fast afgift oveni. Bank- og dokumentudgifter kan komme til.
- Kontrollér tinglysningssvaret, hovedstolen, prioriteten og underpantet, før forløbet betragtes som afsluttet.
Skal du forhøje lånet, pantet eller begge dele?
Begynd med at få långiveren til at beskrive, hvad der faktisk skal ændres. Låneaftalen fastlægger gælden og betalingsvilkårene. Pantedokumentet handler om sikkerheden i ejendommen. De to beløb behøver ikke være ens.
Et ejerpantebrev kan danne en ramme om sikkerhed for et særskilt lån. Hvis en udvidelse af lånet kan rummes i den eksisterende sikkerhed, er en forhøjelse af ejerpantebrevets hovedstol ikke nødvendigvis nødvendig. Det afhænger blandt andet af pantsætningsaftalen, underpantet og andre rettigheder. En forskel mellem gæld og hovedstol er derfor ikke automatisk et beløb, du frit kan låne.
Skal du indgå en ny boligkreditaftale, skal boligkreditgiveren vurdere din kreditværdighed ud fra blandt andet indtægter, udgifter og øvrige økonomiske forhold. Friværdi kan ikke alene bære vurderingen. Bed derfor om et konkret lånetilbud og en forklaring på sikkerhedskravet, før du bestiller ændringen af pantet.
Hvilken plads får forhøjelsen blandt de andre rettigheder?
Et pantebrev kan have rettigheder foran og bag sig i Tingbogen. Når du forhøjer beløbet, kan du ikke uden videre regne med, at hele den nye hovedstol får samme plads som det oprindelige beløb. Undersøg både andre pantebreve og relevante servitutter.
Ifølge Tinglysningsrettens vejledning om forhøjelse skal anmeldelsen kombineres med en respektpåtegning, hvis dokumentet efter ændringen skal stå tilbage for andre rettigheder. Respekt betyder her, at dokumentet anerkender en anden rettigheds forrang.
Er der mellemstående pant eller servitutter, som ikke er respekteret, kan dokumentet blive spaltet. Det betyder, at det optræder i forskellige versioner. En respektpåtegning kan efter forholdene ophæve spaltningen, enten på det forhøjede dokument eller på det mellemstående pant.
Få derfor den ønskede prioritet for pantet afklaret med långiveren. Hvis en anden rettighedshaver skal acceptere at stå tilbage, skal den accept være på plads. Et lånetilsagn afgør ikke alene rettighedernes indbyrdes placering.
Hvem skal medvirke til ændringen?
Den, der ifølge Tingbogen kan disponere over rettigheden, skal udstede ændringen eller samtykke til den. Du bør derfor kontrollere de registrerede ejere, debitorer, kreditorer og eventuelle underpanthavere, før anmeldelsen bliver sendt til underskrift. Ved flere ejere skal rådigheden over de ejerandele, der pantsættes, være dækket.
Gælder pantsætningen familiens helårsbolig i Danmark, kræves som udgangspunkt også din ægtefælles samtykke, når boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen. Det kan gælde, selv om kun du ejer den. Reglen gælder også ved ophævet samliv og efter separation eller skilsmisse, indtil boligens fordeling er aftalt eller endeligt afgjort. Mangler samtykket, må spørgsmålet afklares; der findes en særskilt mulighed for at søge tilladelse.
Underskriftskravene i den digitale anmeldelse afhænger af dokumentets indhold og roller. En relevant fuldmagt eller anmelderordning kan bruges efter de gældende krav. Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at antage, at ejeren og banken altid er de eneste, der skal medvirke.
Hvordan anmeldes forhøjelsen digitalt?
Hav det eksisterende pantedokuments dato og løbenummer, den nuværende hovedstol og det aftalte nye beløb klar. Brug også oplysningerne om prioritet, underpant og parternes medvirken, så anmeldelsen passer til den aftale, du vil gennemføre.
- Find det eksisterende dokument på tinglysning.dk via funktionen til at påtegne et dokument.
- Vælg dokumenttypen til forhøjelse og eventuelle nødvendige kombinationspåtegninger, eksempelvis respekt.
- Angiv den samlede nye hovedstol i feltet til nyt beløb. Forhøjelsesbeløbet og den nye hovedstol er to forskellige tal.
- Kontrollér afgiftsoplysninger, roller og underskriftsmetoder. Ved kombinerede dokumenttyper skal rollerne fordeles korrekt mellem dem.
- Gennemse anmeldelsen, indhent de nødvendige underskrifter og anmeld derefter dokumentet. Underskrift alene afslutter ikke tinglysningen.
Aftal på forhånd, hvem der anmelder og følger op på svaret. Det kan være en anden end den, der underskriver. Du undgår dermed, at en færdig underskriftsrunde bliver forvekslet med en gennemført registrering.
Skal underpantet i ejerpantebrevet ændres samtidig?
Ved et ejerpantebrev skal du undersøge to registreringer: selve ejerpantebrevet og långiverens underpant i det. En større hovedstol på ejerpantebrevet er ikke alene dokumentation for, at underpantet også er forhøjet.
Tinglysningsrettens vejledning giver mulighed for samtidig forhøjelse, når der kun er ét underpant, beløb og eventuelle frister stemmer overens, og ejerpantebrevet ikke er spaltet. Underpantet skal forhøjes med samme beløb.
Hvis den fremgangsmåde ikke kan anvendes, beskriver retten to andre muligheder: et nyt underpant for forhøjelsesbeløbet eller et nyt underpant for det samlede beløb med efterfølgende aflysning af det tidligere underpant. Valget skal afklares sammen med prioriteten og långiverens sikkerhedskrav. Aflys derfor ikke den eksisterende sikkerhed som første skridt.
Kontrollér derfor både hovedstol og underpant efter registreringen. Det er et selvstændigt kontrolpunkt, også når ændringerne er sendt i samme anmeldelse.
Hvad koster forhøjelsen af pantet?
Ved forhøjelse af pant i fast ejendom er udgangspunktet i 2026 en fast tinglysningsafgift på 1.825 kr. samt 1,25 procent af forskellen mellem den nye og den tidligere tinglyste hovedstol. Procentafgiften rundes op til nærmeste beløb deleligt med 100, før den faste afgift lægges til.
Det er altså forskellen mellem hovedstolene, der er udgangspunktet for procentafgiften. Du skal ikke erstatte den tidligere tinglyste hovedstol med lånets aktuelle restgæld. Skattestyrelsens vejledning om forhøjelse af det pantsikrede beløb skelner her mellem fast ejendom og andre former for pant.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Et ejerpantebrev i samme ejendom forhøjes fra 400.000 kr. til 550.000 kr. Der anvendes ingen afgiftsfritagelse fra andet pant, og eksemplet omfatter alene forhøjelsen af ejerpantebrevet:
- Afgiftsgrundlag: 550.000 kr. minus 400.000 kr. = 150.000 kr.
- Procentafgift: 150.000 kr. gange 1,25 procent = 1.875 kr.
- Oprunding: 1.875 kr. rundes op til 1.900 kr.
- Samlet tinglysningsafgift: 1.825 kr. + 1.900 kr. = 3.725 kr.
En forhøjelse kan også bruge afgiftsgrundlag fra et andet eksisterende pant i samme ejendom. Ved den almindelige ordning skal forhøjelsen anmeldes, inden det tidligere pant aflyses, med erklæring om aflysning, og det tidligere pant skal aflyses senest ét år efter anmeldelsen. Ordningen omfatter ikke forhøjelse af skadesløsbreve, og grundlaget må heller ikke komme fra skadesløsbreve eller retspant. Få dokumenttypen og det disponible grundlag kontrolleret; et brugbart grundlag kan ændre eksemplets resultat.
Der kan desuden komme udgifter til låneoprettelse, vurdering, dokumentarbejde og andre tinglysninger. Bed om et samlet tilbud, der skiller disse poster fra den offentlige afgift. Hvis underpant forhøjes i samme anmeldelse som ejerpantebrevet, opkræves der efter reglerne ikke særskilt fast afgift for den samtidige underpantsætning.
Hvornår er ændringen gennemført?
Afslut med at læse tinglysningssvaret og kontrollere en opdateret tingbogsattest samt selve dokumentet. Sammenhold den nye hovedstol, prioriteten og eventuelt underpant med det aftalte resultat.
Er dokumentet afvist, tinglyst med frist eller forsynet med en retsanmærkning, skal årsagen undersøges. En retsanmærkning kan angå en prioritet, der ikke stemmer med Tingbogen. Få også långiverens bekræftelse på, at betingelserne for en eventuel udbetaling er opfyldt. Registreringen og udbetalingen er hver sit trin.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsrettens vejledninger om forhøjelse, respekt og underpant.
- Tinglysningsloven om rettigheder, rådighed og tinglysningsresultat.
- Tinglysningsafgiftsloven med senere ændringer samt Skattestyrelsens vejledning om forhøjelse og gældende pantafgift.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om samtykke til pantsætning af familiens helårsbolig.
- Bekendtgørelse om god skik for boligkredit om kreditværdighed og låneoplysninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: