Svig er bevidst vildledning, der skal få en anden til at foretage en juridisk disposition på et forkert grundlag. Ved en bolighandel kan svig bestå i urigtige oplysninger eller bevidst fortielse af væsentlige forhold og få betydning for, om en aftale er bindende.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Svig er bevidst vildledning, som får en anden til at handle på et forkert grundlag. Ved boligkøb kan det påvirke både aftalens bindende virkning og vurderingen af sælgers ansvar.
- Svig kan bestå i urigtige oplysninger eller bevidst fortielse.
- Vildledningen skal forbindes med den juridiske disposition.
- Ved tredjepersoners svig har modtagerens viden betydning.
- En fejl eller grov uagtsomhed er ikke automatisk svig.
En ugyldighedsgrund ved aftalens indgåelse
I aftaleretten betegner svig noget mere præcist end dårlig opførsel eller en skuffet forventning. Begrebet vedrører den måde, en viljeserklæring bliver fremkaldt på. Et købstilbud er eksempelvis en sådan erklæring: Køber tilkendegiver at ville købe på bestemte vilkår.
Efter aftalelovens § 30 er erklæringen ikke bindende for afgiveren, hvis modtageren har fremkaldt den ved svig. Det afgørende er derfor både vildledningen og dens forbindelse med beslutningen. En efterfølgende opdagelse af et problem i huset viser ikke alene, at købstilbuddet blev fremkaldt ved svig.
Reglen er ikke begrænset til oplysninger fra sælger. Også en køber kan vildlede sælger i forbindelse med en aftale. Den juridiske vurdering tager udgangspunkt i, hvem der afgav erklæringen, hvem der modtog den, og hvordan den blev fremkaldt.
Urigtige oplysninger og fortielse
Svig kan være aktiv: En person giver en oplysning, selv om vedkommende ved, at den er forkert. Den kan også bestå i fortielse, hvor et relevant forhold bevidst holdes tilbage. Tavshed er dog ikke automatisk svig. Man må undersøge, om der i den konkrete situation var tale om svigagtig vildledning.
Et illustrativt eksempel er, at sælger kender til tilbagevendende vandindtrængning, men mod bedre vidende fortæller køber, at der aldrig har været problemer. Hvis oplysningen fremkalder købers tilbud, kan svigsreglen blive relevant. Eksemplet er ikke en afgørelse om en bestemt bolig; kendskab, oplysning og betydning skal kunne underbygges.
Situationen er anderledes, hvis sælger i god tro videregiver en oplysning, som senere viser sig forkert. Der kan stadig opstå andre juridiske spørgsmål, men den urigtige oplysning beviser ikke i sig selv bevidst vildledning. Derfor bør svig holdes adskilt fra fejl, usikker viden og almindelig uagtsomhed.
Oplysningen skal have påvirket erklæringen
Aftaleloven indeholder en særlig regel om sammenhængen mellem svigen og erklæringen. Har modtageren svigagtigt givet forkerte oplysninger eller fortiet omstændigheder, som må antages at have betydning, regnes erklæringen som fremkaldt ved svigen, medmindre det gøres antageligt, at den ikke påvirkede erklæringen.
Det er en formodning om påvirkningen, ikke en regel om, at enhver fejl i salgsmaterialet automatisk gør handlen ugyldig. Først skal det svigagtige forhold og dets mulige betydning være fastlagt. Herefter får spørgsmålet om den konkrete indvirkning betydning.
Hvis køber allerede kendte det rigtige forhold fra tydelige oplysninger før tilbuddet, kan det derfor være relevant for vurderingen. Omvendt kan korrespondance om, at netop dette forhold var afgørende for købet, være vigtig dokumentation. Det er tidsforløbet og det samlede materiale, der skal vurderes.
Når vildledningen kommer fra en tredjeperson
Svigen behøver ikke komme fra den, der modtager erklæringen. Aftaleloven omfatter også svig fra en tredjeperson, men her har modtagerens viden en særlig betydning: Modtageren skal have indset eller burde have indset, at erklæringen var fremkaldt ved svig.
Man kan altså ikke uden videre sidestille modpartens egen bevidste vildledning med enhver forkert besked fra andre omkring handlen. Først må personernes roller afklares. Derefter må man undersøge, hvad modtageren kendte eller burde kende til den svigagtige påvirkning.
Efter aftalelovens § 39 bedømmes den relevante viden som udgangspunkt, da erklæringen blev modtageren bekendt. Under særlige omstændigheder kan senere viden også indgå, hvis den kommer, før erklæringen har bestemt modtagerens handlemåde. Tidspunktet for en e-mail eller en korrigeret oplysning kan derfor have selvstændig betydning.
Svig og huseftersynsordningen er to forskellige vurderinger
Huseftersynsordningen kan begrænse sælgers ansvar for bestemte bygningsmangler, når ordningens betingelser er opfyldt. Den giver ikke sælger en generel beskyttelse mod følgerne af bevidst vildledning.
Efter forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 5, kan køber fortsat påberåbe sig en mangel, hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. De to betegnelser står som forskellige grundlag i reglen. Det er derfor upræcist at kalde enhver groft uagtsom oplysning for svig.
Boligejer.dk understreger tilsvarende, at sælger også ved brug af ordningen skal oplyse om væsentlige kendte forhold, og at bevidst skjulte skader kan føre til ansvar. Rapporterne erstatter ikke sælgers egne oplysninger om boligens historik.
Spørgsmålet om aftalens bindende virkning og spørgsmålet om et konkret mangelskrav skal holdes adskilt. At en undtagelse fra ansvarsbegrænsningen kan bruges, betyder ikke i sig selv, at køber kan vælge ethvert økonomisk krav eller automatisk få hele købesummen tilbage.
Hvad kan dokumentere forløbet?
Relevant materiale er blandt andet købsaftalen, de oprindelige sælgeroplysninger, rapporter, beskeder og dokumenter, der viser tidligere kendskab til forholdet. En senere faglig undersøgelse kan beskrive et problem, mens ældre breve eller reparationsbilag kan belyse, hvad sælger vidste før handlen.
De dokumenter besvarer forskellige spørgsmål. At en skade eksisterer, at nogen kendte den, og at en anden traf sin beslutning på et vildledende grundlag, er ikke det samme. En præcis vurdering af svig skal forbinde disse forhold frem for blot at sætte betegnelsen på en uenighed.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven om svig og modtagerens viden
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom
- Boligejer.dk om sælgeroplysninger og bevidst skjulte skader
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: