En servituterklæring er en beskikket landinspektørs erklæring om tinglyste servitutter og de grundstykker, de vedrører. Den bruges til at afklare eksisterende rettigheder, når en ejendoms inddeling ændres. Erklæringen er ikke i sig selv en tilladelse til at ophæve en servitut.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En servituterklæring forbinder ejendommens tinglyste servitutter med de grundstykker, de vedrører. Den bruges, når ejendomsinddelingen ændres.
- Afgives af en beskikket landinspektør.
- Kan kræves af Tinglysningsretten ved blandt andet udstykning.
- Afklarer eksisterende rettigheders geografiske tilknytning.
- Er hverken en ny servitut eller en fri adgang til at ophæve gamle rettigheder.
- Skal skelnes fra rettens godkendelse og den endelige registrering.
Hvorfor skal servitutter fordeles ved en ændring?
En ejendom kan være omfattet af flere forskellige rettigheder. Naboen kan have ret til at færdes ad en bestemt indkørsel, mens en anden bestemmelse begrænser bebyggelsen på hele grunden. Hvis en del af grunden udstykkes til en ny boliggrund, er det nødvendigt at afklare, hvilke rettigheder der vedrører den nye ejendom og den tilbageværende ejendom.
Det er denne sammenhæng mellem rettigheden og arealet, servituterklæringen belyser. Arbejdet handler ikke kun om at tælle dokumenter i Tingbogen. Servitutternes indhold og geografiske rækkevidde skal forbindes med de grundstykker, som ændringen omfatter. En servitut kan vedrøre hele ejendommen eller et mere afgrænset område.
Et nyt matrikelnummer er derfor ikke ensbetydende med en grund uden gamle rettigheder. Omvendt er det heller ikke tilstrækkeligt blot at antage, at enhver servitut skal belaste alle de nye grundstykker. Fordelingen skal have grundlag i de konkrete rettigheder og indgå i Tinglysningsrettens behandling.
Hvem afgiver erklæringen, og hvem beslutter?
Efter tinglysningslovens § 21 kan Tinglysningsretten kræve en erklæring fra en landinspektør med beskikkelse om ejendommens servitutter, og hvilke grundstykker de påhviler. Landinspektøren bidrager dermed med en faglig erklæring til rettens kontrol. Ejeren kan ikke erstatte den med sin egen vurdering af, at en servitut er uden betydning.
Rettens godkendelse skal foreligge, før Geodatastyrelsen kan registrere blandt andet udstykning, arealoverførsel og sammenlægning. Retten kontrollerer, om tinglyste rettigheder hindrer ændringen, og fastlægger deres eventuelle indbyrdes prioritet. Geodatastyrelsen varetager den matrikulære registrering. En færdig erklæring og en færdig registrering er altså forskellige ting.
Tinglysningsbekendtgørelsens § 30 bruger udtrykkeligt ordet servituterklæring ved udstykning og arealoverførsel. Her beskrives erklæringens funktion som stedfæstelse af de servitutter, der hviler på de berørte ejendomme. At stedfæste betyder i denne sammenhæng at knytte rettigheden til dens geografiske område, ikke at ændre dens indhold efter ejerens ønske.
Hvordan adskiller den sig fra selve servitutten?
Servitutten er rettigheden eller begrænsningen. Servitutdokumentet fastlægger eksempelvis, hvem der må benytte en vej, og på hvilke vilkår. Servituterklæringen behandler derimod, hvordan allerede tinglyste servitutter knytter sig til arealerne i den konkrete ændring af ejendommen.
Forestil dig en villa med en stor have, hvor den bageste del ønskes udstykket. Et tinglyst dokument giver naboen ret til at køre ad en indkørsel på den forreste del. En anden servitut indeholder en begrænsning, som efter sin ordlyd gælder hele ejendommen. Landinspektøren kan ikke behandle de to dokumenter ens alene på grund af deres fælles registrering på det gamle matrikelnummer.
Eksemplet viser, hvorfor både teksten og den geografiske placering har betydning. Den nærmere fordeling kan ikke afgøres ud fra denne beskrivelse alene; den afhænger af dokumenterne og den konkrete udstykning. Hvis den nye boliggrund selv skal have en ny adgangsret, bliver den ret heller ikke stiftet alene ved at beskrive naboens eksisterende ret i erklæringen.
Kan erklæringen fjerne en hindrende rettighed?
En erklæring om, hvor en servitut gælder, skal holdes adskilt fra en aftale om at ændre eller ophæve retten. Hvis en tinglyst rettighed hindrer den ønskede ændring, følger det af tinglysningslovens § 22, at rettighedshaverens accept skal foreligge som en tinglyst påtegning på rettigheden.
Loven indeholder også en særlig mulighed for rettens godkendelse mod betryggende sikkerhed for rettighedens indfrielse, når påtegning nægtes eller ikke kan skaffes. Det er en særskilt afgørelse, hvor retten fastsætter sikkerheden. Landinspektørens erklæring giver ikke ejeren et frit valg mellem at respektere og at slette servitutten.
På samme måde er en uskadelighedserklæring et andet dokumentgrundlag. Den angår bestemte betingelser for, at rettighedshavere må tåle en ændring, blandt andet hensynet til deres sikkerhed. Reglerne giver netop retten mulighed for også i det spor at kræve en særskilt landinspektørerklæring om servitutternes geografiske tilknytning. Afklaring af pantesikkerheden afslutter derfor ikke nødvendigvis servitutspørgsmålet.
Hvad er vigtigt, når du læser erklæringen?
Læs dokumentet sammen med den ændring, det vedrører. Det skal være muligt at forstå, hvilke eksisterende rettigheder og hvilke arealer vurderingen angår. Sammenhold derfor erklæringen med de fulde servitutdokumenter, relevante kortbilag og oplysningerne om den påtænkte ejendomsinddeling. En kort overskrift i Tingbogen kan ikke erstatte vilkårene i selve dokumentet.
Kontrollér også, om materialet beskriver en fordeling af eksisterende rettigheder eller forudsætter en ændring, som kræver yderligere accept og behandling. Spørgsmålet er ikke alene, om erklæringen er udarbejdet, men om Tinglysningsrettens godkendelse og den matrikulære registrering faktisk er gennemført. Erklæringen giver heller ikke i sig selv godkendelse af den ønskede anvendelse af en ny boliggrund; de øvrige krav til udstykningen skal fortsat være opfyldt.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende tinglysningsregler og Geodatastyrelsens vejledning. Bekendtgørelsens oprindelige tekst er læst sammen med senere ændringer.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: Ændrede regler om servituterklæringer fra 2018
- Retsinformation: Særskilt erklæring ved uskadelighed
- Geodatastyrelsen: Udstykning og matrikulering
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: