Tinglysningsafgift på skøde: Online beregner

Af Skøde Centret

Beregning af tinglysningsafgift

Når du skal tinglyse et skøde eller et pantebrev, er tinglysningsafgiften en af de udgifter, du bør kende på forhånd. Beregningen er enkel i de fleste almindelige handler, men resultatet kan ændre sig, hvis der er tale om skilsmisse, bodeling, familieoverdragelse eller nyt pant.

Kort om tinglysningsafgift

Tinglysningsafgift er den statslige afgift, der betales, når bestemte rettigheder registreres offentligt ved tinglysning. Ved bolig og fast ejendom møder du den typisk i to situationer: når ejerskabet ændres ved skøde, og når der tinglyses pant i ejendommen.

Tinglysning handler ikke kun om betaling af en afgift. Det er også den offentlige registrering, der viser, hvem der ejer ejendommen, og hvilke rettigheder der er tinglyst på den. Danmarks Domstole beskriver tinglysning som offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant, og tinglysningen foregår digitalt via tinglysning.dk.

For dig betyder det, at beregning af tinglysningsafgift bør ske før dokumentet sendes til tinglysning. Afgiften kan have betydning for den samlede økonomi, for fordelingen mellem parterne og for, om det valgte dokument er det rigtige til situationen.

Du skal især være opmærksom på, at tinglysningsafgift ikke er det samme som prisen for at få lavet skødet, bankens omkostninger, låneomkostninger eller andre udgifter ved overdragelsen. Selve afgiften følger tinglysningsafgiftsreglerne, mens de øvrige udgifter afhænger af den konkrete sag.

Hvad beregningen består af

Ved tinglysning af et skøde består afgiften normalt af to dele: en fast afgift og en variabel afgift. Den faste del er et fast kronebeløb, mens den variable del beregnes som en procentdel af det beløb, der skal lægges til grund for skødet.

Ved en almindelig fri handel er beregningsgrundlaget som udgangspunkt ejerskiftesummen. Det vil i praksis ofte være købesummen i handlen. Hvis du køber en ejendom for 2.500.000 kr., er det derfor normalt 2.500.000 kr., der bruges som grundlag for den variable afgift.

Ved andre overdragelser er billedet mere nuanceret. Hvis overdragelsen sker mellem interesseforbundne parter, eksempelvis ved familieoverdragelse, skal du ikke automatisk nøjes med den aftalte købesum. Her kan den offentlige vurdering eller en værdierklæring få betydning for, hvilket beløb afgiften beregnes af.

Den variable afgift rundes i praksis op til nærmeste 100 kr., før den faste afgift lægges til. Det er derfor ikke nok at gange beløbet med procentsatsen og lægge den faste afgift til med decimalpræcision. Du skal også tage højde for oprundingen.

Den grundlæggende model for skødeafgift er derfor:

• Find det rigtige beregningsgrundlag.
• Beregn den variable afgift som 0,6 % af grundlaget.
• Rund den variable afgift op til nærmeste 100 kr.
• Læg den faste afgift på 1.850 kr. til.

De aktuelle satser for skøde og pantebrev

For 2026 og 2027 viser den officielle satsoversigt, at tinglysning af et ejerskiftedokument som skøde udløser 0,6 % af ejerskiftesummen plus en fast afgift på 1.850 kr. Det er den sats, der bruges ved den almindelige skødeberegning.

For pant i fast ejendom og andelsbolig er satsen en anden. Her er den aktuelle afgift 1,25 % af det pantsikrede beløb plus en fast afgift på 1.825 kr. Det er relevant, hvis du samtidig med skødet skal have tinglyst et pantebrev, eller hvis der skal oprettes nyt pant i forbindelse med finansieringen.

Det er vigtigt at holde skøde og pantebrev adskilt. Skødet handler om ejerskabet. Pantebrevet handler om sikkerhed for gæld. Du kan derfor godt have én tinglysningsafgift for skødet og en anden tinglysningsafgift for pantebrevet i samme overdragelse.

Du bør også skelne mellem ny tinglysning af pant og situationer, hvor der kan være et eksisterende afgiftsgrundlag, et afgiftspantebrev eller særlige regler om afgiftsnedsættelse. Den simple beregning med 1,25 % plus 1.825 kr. er den rene hovedregel for nyt pant, ikke en fuld analyse af alle låneomlægninger.

Sådan beregnes afgiften ved almindelig handel

En almindelig handel er den situation, hvor en uafhængig køber og en uafhængig sælger handler på markedsvilkår. Det er den klassiske bolighandel, hvor der typisk er en købsaftale, en købesum og et skøde, der overfører ejendommen til køberen.

Her er beregningen som regel den mest ligetil. Du tager købesummen, beregner 0,6 %, runder den variable del op til nærmeste 100 kr. og lægger 1.850 kr. til.

Hvis du eksempelvis køber en bolig for 2.500.000 kr., ser beregningen sådan ud:

• 0,6 % af 2.500.000 kr. = 15.000 kr.
• Den variable afgift er allerede et helt 100-kronebeløb.
• Fast afgift: 1.850 kr.
• Samlet tinglysningsafgift: 16.850 kr.

Hvis købesummen i stedet er 2.475.000 kr., bliver 0,6 % = 14.850 kr. Den variable del rundes op til 14.900 kr., og den samlede afgift bliver 16.750 kr. Det er oprundingen, der ofte giver små forskelle mellem en hurtig hovedregning og det beløb, du faktisk skal forvente.

Du kan læse mere om den generelle udgift ved skøde og betaling i forbindelse med tinglysning på siden om hvad tinglysning af skøde koster, og hvem der betaler.

Sådan beregnes afgiften ved skilsmisse og bodeling

Ved overdragelse af bolig mellem ægtefæller i forbindelse med separation, skilsmisse eller bodeling kan afgiftsberegningen være anderledes end ved en almindelig handel. Når overdragelsen sker som led i ægtefællernes bodeling, er det centrale normalt ikke en markedsmæssig købesum, men at ejerskabet til boligen skal bringes i overensstemmelse med bodelingen.

I den type situation kan skødet efter hovedsporet tinglyses med den faste afgift på 1.850 kr. uden den variable afgift på 0,6 %. Det er derfor skilsmisseeksemplet i beregneren ikke spørger efter en købesum på samme måde som almindelig handel.

Et enkelt eksempel: Du og din tidligere ægtefælle ejer huset sammen, og den ene af jer skal overtage hele ejendommen som led i bodelingen. Hvis betingelserne for bodelingssporet er opfyldt, er tinglysningsafgiften for skødet 1.850 kr. Det gælder også selv om boligen har en høj værdi.

Det er samtidig vigtigt ikke at bruge skilsmissereglen for bredt. Hvis der er tale om ugifte samlevende, der går fra hinanden, er der ikke automatisk samme bodelingsspor som ved ægtefæller. Her skal du i stedet vurdere den konkrete overdragelse og afgiftsgrundlaget. Mange samlivsophør vil derfor skulle behandles som en almindelig overdragelse af en ejerandel.

Hvis du arbejder med boligoverdragelse efter ægteskabets ophør, kan du også bruge den mere specifikke gennemgang af tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse og siden om skilsmisseskøde.

Sådan beregnes afgiften ved familieoverdragelse

Familieoverdragelse er ofte den situation, hvor beregningen kræver mest opmærksomhed. Det skyldes, at parterne normalt ikke er uafhængige på samme måde som i en almindelig handel. Når en forælder overdrager en bolig til et barn, eller når andre nærtstående handler med hinanden, kan overdragelsen være en ikke-fri handel efter tinglysningsafgiftsreglerne.

Ved nyere offentlige ejendomsvurderinger er udgangspunktet for ejerboliger, at afgiften beregnes af købesummen, medmindre købesummen er lavere end 80 % af den relevante vurdering. Hvis købesummen er lavere end 80 % af vurderingen, bruges 80 % af vurderingen som beregningsgrundlag.

Det betyder, at du ved familieoverdragelse typisk skal kende to beløb:

• Den aftalte købesum eller overdragelsessum.
• Den relevante offentlige vurdering eller den værdi, der skal bruges ved tinglysningen.

Beregnerens familieoverdragelsesspor bruger derfor højeste beløb af købesummen og 80 % af vurderingen. Når det højeste beløb er fundet, beregnes afgiften på samme måde som ved almindeligt skøde: 0,6 % af grundlaget, oprunding til nærmeste 100 kr. og 1.850 kr. i fast afgift.

Der findes en overgangsregel for ældre vurderinger fra det tidligere vurderingssystem, hvor 85 % kan være relevant. Hvis din sag hviler på en ældre vurdering, bør du derfor ikke bare overføre 80 %-reglen ukritisk. Denne artikel og beregnerens familieeksempel tager udgangspunkt i 80 %-grundlaget for nyere vurderinger.

Et typisk familieeksempel kan se sådan ud: En bolig har en relevant vurdering på 1.200.000 kr., og den aftalte overdragelsessum er 960.000 kr. 80 % af vurderingen er 960.000 kr. Beregningsgrundlaget bliver derfor 960.000 kr. Den variable afgift er 5.760 kr., som rundes op til 5.800 kr. Når den faste afgift på 1.850 kr. lægges til, bliver den samlede tinglysningsafgift 7.650 kr.

Hvis købesummen i samme eksempel var 1.050.000 kr., ville købesummen være højere end 80 % af vurderingen. Beregningsgrundlaget ville derfor være 1.050.000 kr., ikke 960.000 kr. Det er netop denne sammenligning, der gør familieoverdragelser anderledes end almindelige handler.

Du kan bruge den mere målrettede side om beregning af tinglysningsafgift ved familieoverdragelse, hvis overdragelsen sker mellem nærtstående.

Regneeksempler der matcher beregneren

De tre vigtigste skødesituationer i beregneren er almindelig handel, skilsmisse/bodeling og familieoverdragelse. Tabellen viser, hvordan beregningen typisk ser ud, når du bruger de aktuelle satser og afrunder den variable afgift korrekt.

Eksemplerne bygger på de aktuelle beløb i satsoversigten for tinglysningsafgiftsloven og på de forudsætninger, der står i tabellen.

Tabellen er lavet for at vise beregningsmetoden, ikke for at beskrive alle mulige undtagelser. Særligt familieoverdragelser kan kræve ekstra kontrol af vurderingsgrundlaget, hvis vurderingen er ældre, hvis ejendommen har ændret sig væsentligt, eller hvis der skal bruges en værdierklæring.

Når der også skal tinglyses pantebrev

Mange boligoverdragelser handler ikke kun om skødet. Hvis købet finansieres med nyt lån, eller hvis der skal oprettes sikkerhed i ejendommen, kan der også være tinglysningsafgift på pantebrevet.

For nyt pant i fast ejendom og andelsbolig er hovedreglen 1,25 % af det pantsikrede beløb plus 1.825 kr. i fast afgift. Hvis der eksempelvis tinglyses nyt pant på 1.000.000 kr., er den variable afgift 12.500 kr. Når den faste afgift på 1.825 kr. lægges til, bliver den samlede pantafgift 14.325 kr.

Hvis det pantsikrede beløb er 875.000 kr., bliver 1,25 % = 10.937,50 kr. Den variable afgift rundes op til 11.000 kr., og den samlede pantafgift bliver 12.825 kr.

Du skal dog være opmærksom på, at pantebreve kan have egne tekniske regler. Ved låneomlægning, eksisterende pant eller afgiftspantebrev kan det være relevant at undersøge, om hele eller dele af afgiftsgrundlaget allerede er dækket. Det ændrer ikke hovedformlen, men det kan ændre den konkrete afgift.

Læs eventuelt mere om hvad et afgiftspantebrev er og om tinglysning af ejerpantebrev, hvis pantet er en del af din samlede overdragelse.

Oplysninger du skal have klar

En god beregning starter med de rigtige oplysninger. Hvis du mangler ét centralt beløb, kan resultatet blive misvisende, selv om selve formlen er korrekt.

Ved almindelig handel skal du normalt have købesummen klar. Det er ofte det beløb, der fremgår af købsaftalen, og som overføres til skødet som ejerskiftesum.

Ved skilsmisse skal du først afklare, om overdragelsen sker som led i ægtefællernes bodeling. Hvis den gør det, er det normalt den faste skødeafgift, der er relevant. Hvis overdragelsen ikke passer ind i bodelingssporet, kan du ikke uden videre bruge den faste afgift alene.

Ved familieoverdragelse skal du kende både købesummen og vurderingsgrundlaget. Hvis beregningen skal følge 80 %-sporet, skal du kunne sammenligne købesummen med 80 % af den relevante vurdering. Hvis der ikke findes en brugbar offentlig vurdering, eller hvis ejendommen har ændret sig væsentligt, kan en værdierklæring blive relevant.

Ved pantebrev skal du kende det pantsikrede beløb. Det er ikke nødvendigvis det samme som købesummen. Det kan være lånets hovedstol, et ejerpantebrevs beløb eller et andet pantesikret beløb, afhængigt af dokumenttypen.

Som praktisk tjekliste bør du derfor have disse oplysninger klar:

• Dokumenttype: skøde, pantebrev eller begge dele.
• Overdragelsestype: almindelig handel, skilsmisse/bodeling eller familieoverdragelse.
• Købesum eller overdragelsessum.
• Relevant vurdering eller værdigrundlag ved familieoverdragelse.
• Pantsikret beløb, hvis der også skal tinglyses pant.

Typiske fejl i beregningen

Den mest almindelige fejl er at bruge den samme beregningsmetode i alle situationer. En almindelig handel, en skilsmisseoverdragelse og en familieoverdragelse kan alle ende med et skøde, men de skal ikke nødvendigvis beregnes på samme måde.

En anden fejl er at glemme oprundingen af den variable afgift. Hvis 0,6 % af beregningsgrundlaget giver 5.760 kr., er den variable afgift ikke 5.760 kr. i den endelige afgift. Den rundes op til 5.800 kr.

En tredje fejl er at blande skødeafgift og pantafgift sammen. Skødeafgiften følger reglerne for ejerskifte. Pantafgiften følger reglerne for panterettigheder. Hvis du både ændrer ejerforhold og opretter nyt pant, kan begge beregninger være relevante.

En fjerde fejl er at bruge købesummen alene ved familieoverdragelse. Hvis købesummen er lavere end den relevante procentdel af vurderingen, kan beregningsgrundlaget blive højere end den aftalte pris. Det er derfor familieoverdragelse bør beregnes særskilt.

En femte fejl er at antage, at alle overdragelser ved samlivsophør behandles som skilsmisse. Ugifte samlevende har ikke automatisk samme afgiftsmæssige bodelingsspor som ægtefæller. Hvis en ugift part overtager den andens ejerandel, skal situationen vurderes ud fra overdragelsens egen karakter.

Hvem betaler afgiften og hvornår?

Tinglysningsafgiften skal betales i forbindelse med tinglysningen. Hvem der i sidste ende bærer udgiften, afhænger ofte af aftalen mellem parterne.

Ved almindelig bolighandel er det almindeligt, at køber betaler skødeafgiften, men parterne kan aftale noget andet. Ved skilsmisse kan udgiften være en del af den samlede bodeling. Ved familieoverdragelse bør betalingen af afgiften afklares sammen med købesum, eventuel gældsovertagelse og de dokumenter, der skal underskrives.

Det afgørende er, at betalingen ikke bliver overset. Hvis afgiften ikke er medregnet i økonomien fra starten, kan den komme som en uventet udgift på et tidspunkt, hvor resten af overdragelsen allerede er planlagt.

Du kan læse mere om betalingsspørgsmålet på siden om hvem der betaler tinglysningsafgiften.

Sådan bruger du beregningen som beslutningsgrundlag

En beregning af tinglysningsafgift er mest nyttig, når den bruges tidligt. Hvis du først beregner afgiften, når skødet er klar til tinglysning, kan du have sværere ved at tilpasse aftalen, budgettet eller fordelingen mellem parterne.

Ved almindelig handel bør du medtage afgiften i det samlede købsbudget sammen med købesum, låneomkostninger, eventuel rådgivning, forsikringer og øvrige handelsomkostninger. På den måde kan du se, hvad boligen reelt koster at overtage.

Ved skilsmisse bør du bruge beregningen til at skabe klarhed over, hvilken udgift der knytter sig til selve skødeændringen. Den faste afgift er ofte overskuelig, men skødet er kun én del af den samlede økonomi, når bolig, lån og bodeling skal hænge sammen.

Ved familieoverdragelse bør beregningen bruges til at teste flere beløb. Hvis købesummen ændres, eller hvis vurderingsgrundlaget viser sig at være et andet, kan tinglysningsafgiften også ændre sig. Det gælder især, når købesummen ligger tæt på 80 % af vurderingen.

Hvis der også skal tinglyses pant, bør du lave skødeberegningen og pantberegningen hver for sig. Først når begge dele er regnet ud, har du et realistisk billede af de samlede tinglysningsafgifter.

Tinglysningsafgiften hænger også tæt sammen med selve skødet. Afgiften beregnes ud fra de oplysninger, der ligger bag dokumentet, og derfor kan fejl i skødet også føre til fejl i afgiften. Hvis købesummen, overdragelsestypen, ejerandelen eller erklæringerne i det digitale skøde ikke passer til den reelle aftale, kan afgiften blive forkert.

Det er særligt vigtigt ved delvise overdragelser. Hvis du kun overdrager halvdelen af en ejendom, skal beregningen normalt tage udgangspunkt i den del, der faktisk skifter ejer. Det samme gælder, hvis en ægtefælle, samlever eller et barn kun skal overtage en ideel andel.

Ved familieoverdragelse skal skødet også afspejle, om der er tale om fri handel eller ikke-fri handel, og hvilket værdigrundlag der bruges. Det er ikke kun en teknisk oplysning. Det er en del af den afgiftsmæssige beregning.

Ved skilsmisse skal skødet hænge sammen med bodelingen. Hvis overdragelsen sker som led i ægtefællernes deling af formuen, skal dokumentationen og skødets oplysninger understøtte det spor, der bruges ved tinglysningen.

Hvis du vil læse bredere om selve skødeændringen, kan siden om tinglysningsafgift ved ændring af skøde være et relevant supplement.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på de aktuelle satser og regler for tinglysningsafgift, sådan som de fremgår af officielle kilder pr. 18. juni 2026. Satsoversigten for tinglysningsafgiftsloven angiver blandt andet 0,6 % plus 1.850 kr. for ejerskiftedokumenter og 1,25 % plus 1.825 kr. for pant i fast ejendom og andelsbolig.

Den juridiske vejledning er brugt til at kontrollere hovedreglen for skødeafgift, afgiftsgrundlaget ved fri handel og ikke-fri handel samt 80 %-grundlaget for ejerboliger med nyere vurdering. Den samme vejledning omtaler også overgangsreglen med 85 % for visse ældre vurderinger.

Danmarks Domstoles information om tinglysning er brugt som kilde til den praktiske forklaring om, at tinglysning registrerer rettigheder digitalt, herunder ejerskab, lån og pant.

• Officiel satsoversigt: Tinglysningsafgiftsloven, satser 2026/2027
• Juridisk vejledning: E.B.2.6.1 Afgiftssatser
• Juridisk vejledning: E.B.3.1.2.2 Afgiftsgrundlaget
• Danmarks Domstole: Tinglysning af rettigheder

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald