Hvem laver refusionsopgørelse ved en bolighandel?

Af Skøde Centret

Når nøglerne overdrages, og flyttekasserne bæres ind, mangler der ofte én sidste økonomisk detalje. Refusionsopgørelsen er det afsluttende regnskab mellem køber og sælger. Det sikrer, at ingen betaler for den andens forbrug eller udgifter. Her ser vi nærmere på, hvem der har ansvaret for denne vigtige opgave.

Hvad er formålet med en refusionsopgørelse?

En bolighandel slutter sjældent præcis på den dag, hvor en regning forfalder. Derfor vil der næsten altid være udgifter, som sælger har betalt forud, eller forbrug, som endnu ikke er opgjort. Refusionsopgørelsen fungerer som en kasseopgørelse, der sikrer retfærdighed.

Det handler om at gøre udgifterne op, så køber kun betaler for perioden efter overtagelsen, og sælger kun betaler for perioden før. Uden dette regnskab ville sælger eksempelvis kunne ende med at betale for købers varme i flere måneder, eller køber kunne hænge på en fællesudgift, der vedrørte sælgers ejertid.

Det er vores erfaring, at mange boligkøbere bliver overraskede over, at handlen ikke er helt afsluttet, når skødet er tinglyst. Men det økonomiske mellemværende kræver denne sidste manøvre for at gå helt i nul.

Hvem har ansvaret for at udarbejde opgørelsen?

I langt de fleste danske bolighandler er der en fast kutyme for arbejdsfordelingen. Det er typisk den part, der berigtiger handlen, som også står for at udarbejde refusionsopgørelsen. I praksis betyder det, at det er købers rådgiver, der har pennen.

Købers rådgiver indhenter de nødvendige oplysninger om forbrug, forsikringer og ejerforeningsbidrag. Herefter sammensættes tallene i en opgørelse, som sendes til godkendelse hos sælgers repræsentant.

Selvom det er købers rådgiver, der laver udkastet, er det et fælles ansvar at sikre, at tallene er korrekte. Sælger har pligt til at oplyse om relevante forhold, og begge parter skal i sidste ende underskrive eller godkende opgørelsen, før pengene kan overføres.

Hvilke poster indgår typisk i regnskabet?

Indholdet af en refusionsopgørelse varierer alt efter, hvilken type ejendom der handles. En ejerlejlighed har andre poster end et parcelhus, især når det gælder fællesudgifter. Der er dog visse gengangere, som man næsten altid vil støde på.

Typiske poster inkluderer:

• Acontobetalinger til ejerforening eller grundejerforening.
• Sælgers andel af ejerskifteforsikringspræmien (sælger skal typisk betale halvdelen).
• Oliebeholdning i en eventuel olietank, som køber overtager.
• Vand- og vandafledningsafgifter, hvis disse ikke afregnes direkte med forsyningsselskabet.

Det er værd at bemærke, at el og varme i dag ofte afregnes direkte mellem forsyningsselskabet og forbrugeren ved flyttemeddelelse. Hvis det sker automatisk, skal disse poster ikke med i refusionsopgørelsen. Det afhænger dog af de lokale forsyningsselskaber og måler-typer.

Hvordan påvirker de nye boligskatteregler opgørelsen?

Tidligere var ejendomsskatter (grundskyld) en meget stor post på refusionsopgørelsen. Sælger havde ofte betalt til kommunen for et halvt år ad gangen, og skulle derfor have penge retur af køber. Dette ændrede sig markant med de nye boligskatteregler, der trådte i kraft den 1. januar 2024.

I dag opkræves både ejendomsværdiskat og grundskyld løbende via boligejerens forskudsopgørelse hos Skat. Det betyder, at skattebetalingen nu følger personen og ikke ejendommen på samme måde som før. Når tinglysningen går igennem, får Skattestyrelsen automatisk besked, og skatten reguleres på hver parts årsopgørelse.

Derfor vil man i de fleste moderne bolighandler opleve, at ejendomsskatter helt er forsvundet fra refusionsopgørelsen. Det gør opgørelsen en smule simplere, men det kræver til gengæld, at man som boligejer er opmærksom på sin forskudsopgørelse, så man ikke betaler skat af en bolig, man har solgt.

Hvad er tidsfristen for at få det på plads?

I købsaftalen er der normalt fastsat en frist for, hvornår refusionsopgørelsen skal foreligge. Standardvilkårene dikterer typisk, at den skal udarbejdes senest 30 dage efter overtagelsesdagen. Denne frist er sat for at sikre, at alle relevante regninger og aflæsninger er kommet ind.

Nogle gange kan det være nødvendigt at vente på en endelig opgørelse fra et forsyningsselskab eller en administrator i en ejerforening. I sådanne tilfælde kan parterne aftale at lave en foreløbig opgørelse, hvor man tilbageholder et beløb, eller man kan aftale at forlænge fristen.

Når opgørelsen er godkendt af begge parter, skal saldoen udlignes. Hvis køber skylder sælger penge, overføres beløbet typisk sammen med den sidste del af købesummen. Hvis sælger skylder køber penge, modregnes det ofte i de midler, der står deponeret hos ejendomsmægleren eller i banken.

Hvad sker der ved uenigheder eller fejl?

Selvom matematikken burde være ligetil, kan der opstå uenigheder. Det kan handle om aflæsning af målere, eller om hvem der hæfter for en specifik regning, der dækker perioden omkring overtagelsen. Her er det købsaftalen, der er det juridiske anker.

Hvis der opdages fejl efter opgørelsen er underskrevet og pengene overført, er det ikke nødvendigvis for sent. Mindre fejl kan ofte rettes ved en simpel efterbetaling, hvis parterne er enige. Ved større uenigheder kan det være nødvendigt at involvere rådgiverne igen for at finde en løsning baseret på gældende retspraksis.

For at undgå konflikter anbefaler vi altid, at man gennemgår tallene grundigt. Tjek måleraflæsningerne mod de tal, der blev noteret ved nøgleoverdragelsen, og sørg for at have dokumentation for eventuelle aftaler om overtagelse af løsøre eller brændsel.