Udarbejdelse af refusionsopgørelse: En trin-for-trin guide

Af Skøde Centret

Når nøglerne til en ny bolig overdrages, er det økonomiske mellemværende sjældent helt afsluttet. En refusionsopgørelse er det afsluttende regnskab, der sikrer, at udgifter til ejendommen fordeles retfærdigt mellem køber og sælger skæringsdatoen. Her får du overblikket over processen.

Hvad indeholder en refusionsopgørelse typisk i dag?

En refusionsopgørelse dækker over de udgifter, som enten sælger har betalt forud for en periode, hvor køber ejer boligen, eller udgifter som køber kommer til at betale, men som vedrører sælgers ejerperiode. Formålet er at sikre, at man kun betaler for forbrug og skatter i den tid, man reelt har haft råderet over ejendommen.

Det er vores erfaring, at mange bliver overraskede over, hvilke poster der skal med. Typiske poster inkluderer kontingent til grundejerforening, fællesudgifter til ejerlejlighedsforening og sælgers andel af ejerskifteforsikringen. Hvis der er en olietank, skal restindholdet også opgøres og betales af køber.

Tidligere var ejendomsskatter og forbrugsafgifter som el, vand og varme altid en stor del af opgørelsen. I dag afregnes el og ofte varme direkte med forsyningsselskabet via fjernaflæsning ved ejerskiftet. Det betyder, at refusionsopgørelsen i dag ofte er “slankere” end for år tilbage, men den er stadig helt nødvendig for at få det fulde regnskab til at stemme.

Hvordan påvirker de nye boligskatteregler opgørelsen?

Fra 2024 trådte nye boligskatteregler i kraft, hvilket har ændret måden, vi håndterer ejendomsskatter på i en handel. Tidligere blev grundskyld opkrævet via indbetalingskort direkte til kommunen, hvilket krævede en manuel fordeling i refusionsopgørelsen.

I dag opkræves både ejendomsværdiskat og grundskyld typisk løbende via boligejerens forskudsopgørelse hos Skat. Det betyder, at skattevæsenet i langt højere grad automatisk sørger for, at sælger betaler frem til overtagelsesdagen, og køber betaler derefter.

Selvom systemet er blevet mere automatiseret, ser vi stadig tilfælde, hvor der skal ske manuelle justeringer. Det kan for eksempel være, hvis handlen sker skævt i forhold til skattevæsenets opdateringer, eller hvis der er tale om særlige rater, der ikke er indregnet korrekt. Derfor skal skattebilletten altid gennemgås grundigt i forbindelse med handlen.

Hvem står for arbejdet, og hvad er fristen?

Det er som udgangspunkt købers rådgiver, der står for at udarbejde udkastet til refusionsopgørelsen. Dette er en standardkutyme i dansk ejendomshandel, medmindre andet er specifikt aftalt i købsaftalen.

Fristen for at udarbejde opgørelsen er typisk fastsat til senest 30 dage efter overtagelsesdagen. Det er vigtigt at overholde denne frist, da det sikrer, at begge parter kan få afsluttet handlen endeligt og komme videre. Når vi hjælper med udarbejdelse af refusionsopgørelse, indhenter vi de nødvendige oplysninger fra foreninger og forsyningsselskaber for at sikre, at tallene er korrekte.

Når udkastet er lavet, sendes det til godkendelse hos sælgers rådgiver eller ejendomsmægler. Først når begge parter har accepteret opstillingen, kan det endelige beløb overføres.

Hvordan foregår selve betalingen af refusionssaldoen?

Når regnskabet er gjort op, vil der være en saldo i enten købers eller sælgers favør. Hvis det viser sig, at køber har penge til gode – for eksempel fordi sælger ikke har betalt fællesudgifter helt frem til overtagelsen – bliver beløbet typisk modregnet i købesummen.

I de fleste bolighandler er en del af købesummen deponeret hos sælgers bank eller ejendomsmægler. Hvis sælger skylder penge i refusion, trækkes dette beløb fra den deponerede sum, før resten udbetales til sælger. Det giver en stor sikkerhed for køber.

Hvis det derimod er køber, der skylder penge til sælger – eksempelvis for en fyldt olietank eller forudbetalt kontingent – skal køber overføre beløbet kontant til sælger. Dette sker normalt samtidig med, at opgørelsen godkendes endeligt.

Hvilke faldgruber skal man være opmærksom på?

Selvom principperne virker enkle, opstår der ofte fejl eller misforståelser. En klassisk fejl er manglende aflæsning af bimålere. Hvis ejendommen har en bimåler til eksempelvis havevanding, skal denne også aflæses, da det kan have betydning for vandafledningsafgiften.

En anden faldgrube er ejerskifteforsikringen. Det er lovpligtigt, at sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien på den billigste tilbudte forsikring. Det er dog vigtigt at sikre, at dette beløb rent faktisk kommer med på refusionsopgørelsen, da det ofte drejer sig om mange tusinde kroner, som køber ellers går glip af.

Endelig skal man være opmærksom på gæld til ejerforeninger. Mens løbende fællesudgifter hører til på refusionsopgørelsen, skal større fælleslån ofte håndteres anderledes. Det skal fremgå tydeligt af købsaftalen, om køber overtager fælleslånet, eller om sælger skal indfri det. Dette er teknisk set ikke en del af refusionsopgørelsen, men en del af den samlede berigtigelse.

Hvad er forskellen på skøde og refusionsopgørelse?

Det er vigtigt at skelne mellem de to dokumenter, da de tjener forskellige formål. Skødet er det juridiske dokument, der tinglyses offentligt for at bevise, at ejendomsretten er gået over til køber. Du kan læse mere om tinglysning og ejendomsdata på Tinglysning.dk.

Refusionsopgørelsen er derimod et privat regnskab mellem køber og sælger. Den bliver ikke tinglyst, og den er ikke offentligt tilgængelig. Den fungerer udelukkende som en praktisk måde at “gøre boet op” på, så ingen parter snydes for de udgifter, de har lagt ud for.

Kan man klage, hvis man er uenig i opgørelsen?

Hvis der opstår uenighed om tallene, bør man først og fremmest gå i dialog med den rådgiver, der har udarbejdet opgørelsen. Ofte skyldes uenigheder simple regnefejl eller misforståelser omkring en aflæsning.

Kan man ikke blive enige, er det købsaftalen, der afgør retningslinjerne. Da refusionsopgørelsen baserer sig på faktiske udgifter og måleraflæsninger, er det sjældent et spørgsmål om fortolkning, men snarere om dokumentation. Sørg derfor altid for at gemme kvitteringer og billeder af måleraflæsninger, indtil handlen er helt afsluttet.