Energimærkning er blevet en fast bestanddel af den danske bolighandel, og det er et vigtigt redskab for både købere og sælgere. Mærket giver et klart billede af ejendommens energimæssige stand og de forventede udgifter til varme og el.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Lovkrav og ansvar: Det er sælgers ansvar at bestille og betale for energimærket. Ved ejerlejligheder skal ejerforeningen dog stille et gyldigt fællesmærke til rådighed.
- Undtagelser: Sommerhuse er generelt undtaget, medmindre de bruges til helårsbeboelse. Også fritliggende bygninger under 60 m² er fritaget.
- Gyldighed: Mærket gælder i 10 år, men bør fornyes ved væsentlige ombygninger for at sikre et retvisende salgsgrundlag og optimere salgsprisen.
- Økonomisk betydning: Rapporten indeholder beregninger på forbedringer, som købere ofte benytter aktivt til at kræve nedslag i købesummen.
- Juridisk opmærksomhedspunkt: Vær opmærksom på, at handel internt i familien som udgangspunkt også kræver energimærke, medmindre der er tale om overdragelse til en ægtefælle.
Hvad er formålet med et energimærke?
Et energimærke fungerer i praksis som en varedeklaration for din bolig. Det gør det muligt for potentielle købere at sammenligne forskellige ejendomme på et objektivt grundlag. Mærket synliggør, hvor energieffektiv bygningen er, og hvilke udgifter man kan forvente til opvarmning.
Rapporten indeholder ikke kun selve bogstavet fra skalaen. Den indeholder også en detaljeret gennemgang af boligens isolering, vinduer og varmeinstallationer. Energikonsulenten vurderer bygningens fysiske tilstand og beregner energiforbruget ud fra standardiserede forudsætninger.
En vigtig del af rapporten er forslagene til forbedringer. Her kan du se, hvilke renoveringer der kan betale sig rent økonomisk. Det giver køberen et overblik over, hvad det vil koste at energioptimere boligen efter overtagelsen.
Vi oplever ofte, at købere bruger energimærket aktivt i prisforhandlingerne. Hvis rapporten viser store muligheder for forbedringer, kan det være et argument for et nedslag i prisen. Derfor er det i sælgers interesse at kende boligens energimæssige stand.
Hvornår skal du have et energimærke?
Hovedreglen i Danmark er klar. Når en bygning eller en ejerlejlighed skal sælges, udlejes eller overdrages, skal der foreligge et gyldigt energimærke. Dette krav blev skærpet i 2010, således at en ejendomsmægler ikke må annoncere en bolig til salg, før mærket foreligger.
Det gælder for langt de fleste typer af helårsboliger. Uanset om du sælger en villa, et rækkehus eller en ejerlejlighed, er du omfattet af kravet. Det er sælgers ansvar at sørge for, at mærkningen bliver udført, og at regningen bliver betalt.
Ved udlejning gælder kravet også. Hvis du udlejer en bolig i en længere periode, har lejeren krav på at se energimærket. Det sikrer gennemsigtighed omkring de forventede forbrugsudgifter for lejeren.
Der er også krav om energimærkning ved nybyggeri. Før en nyopført bygning må tages i brug, skal der udarbejdes en energimærkning. Dette sikrer, at det nye hus overholder de gældende krav i bygningsreglementet.
Gælder reglerne også for sommerhuse?
Sommerhuse er en af de kategorier, hvor der ofte opstår misforståelser. Som udgangspunkt er sommerhuse undtaget fra kravet om energimærkning ved salg. Det skyldes, at de typisk ikke anvendes til helårsbeboelse og derfor har et andet forbrugsmønster.
Der er dog vigtige undtagelser. Hvis sommerhuset bruges som helårsbolig, kan det være omfattet af kravet. Det er derfor vigtigt at se på den faktiske anvendelse og registrering af ejendommen.
Vi ser desværre tilfælde, hvor sælgere fejlagtigt tror, de skal bruge penge på en energimærkerapport til et almindeligt sommerhus. Det er spild af penge, hvis loven ikke kræver det.
Du kan altid tjekke de aktuelle regler hos Energistyrelsen, hvis du er i tvivl om din fritidsboligs status.
Hvad med små bygninger og tilbygninger?
Størrelsen på bygningen har betydning for lovkravet. Fritliggende bygninger med et samlet etageareal på under 60 kvadratmeter er undtaget fra kravet om energimærkning. Det gælder typisk små huse eller kolonihaver.
Det er vigtigt at bemærke ordet fritliggende. Hvis du har en lille ejerlejlighed på 50 kvadratmeter, er den ikke undtaget, da den er en del af en større bygning. Her er det hele ejendommen, der skal energimærkes.
Tilbygninger kan også påvirke energimærket. Hvis du bygger til, skal du være opmærksom på, om det ændrer bygningens samlede energiforbrug væsentligt. Ved større renoveringer kan det være nødvendigt at få opdateret energimærket.
Hvordan fungerer det for ejerlejligheder?
For lejligheder gælder der særlige regler. Det er ikke den enkelte lejlighed, der skal energimærkes, men hele ejendommen. Det betyder, at du som sælger af en lejlighed er afhængig af, at ejerforeningen eller andelsforeningen har styr på papirerne.
Det er foreningens ansvar at få udarbejdet energimærket for hele bygningen. Som sælger skal du blot udlevere det gældende mærke til køberen. Du skal ikke selv bestille en energikonsulent til din lejlighed.
Mærket er gyldigt for alle lejligheder i opgangen. Det giver god mening, da lejligheder i samme bygning typisk deler klimaskærm og varmeanlæg.
Hvis foreningens energimærke er udløbet, skal det fornyes, før du kan sælge lovligt. Det er derfor en god idé at tjekke gyldigheden i god tid, før du sætter til salg.
Hvor længe er energimærket gyldigt?
Et energimærke er gyldigt i 10 år fra udstedelsesdatoen. Du kan genbruge mærket, så længe det er inden for gyldighedsperioden. Det betyder, at hvis du sælger din bolig efter 5 år, behøver du ikke få lavet et nyt.
Der er dog en væsentlig undtagelse. Hvis du foretager ændringer, der påvirker energiforbruget væsentligt, mister mærket sin gyldighed. Det kan for eksempel være udskiftning af vinduer, efterisolering eller installation af nyt varmeanlæg.
I disse tilfælde vil det gamle mærke ikke længere give et retvisende billede af boligen. Selvom det kan virke dyrt at få lavet et nyt, kan det ofte betale sig. En forbedret energimærkning kan nemlig øge boligens værdi.
Du kan finde oplysninger om din boligs nuværende status på Boligejer.dk, hvor offentlige data er samlet.
Hvad betyder skalaen fra A til G?
Energimærkningsskalaen går fra A2020 til G. A2020 er den bedste klasse og repræsenterer bygninger med et ekstremt lavt energiforbrug. G er den dårligste klasse og gives til bygninger med meget højt energiforbrug.
Skalaen er blevet justeret flere gange gennem årene. Tidligere hed de bedste klasser A1 og A2, men i dag bruges årstal som reference. A2010, A2015 og A2020 refererer til kravene i bygningsreglementet fra de pågældende år.
En bolig med mærket C eller D er typisk for et almindeligt parcelhus fra 1960’erne eller 70’erne, der er løbende vedligeholdt. Det er ikke nødvendigvis en dårlig bolig, men der er plads til forbedringer.
Nybyggeri skal i dag leve op til meget strenge krav og vil derfor altid ligge i den absolutte top af skalaen. Det er sjældent, at ældre huse kan opnå et A-mærke uden meget omfattende renoveringer.
Er der undtagelser ved salg til familie?
Mange tror fejlagtigt, at man altid kan undgå energimærke ved handel i familien. Loven siger, at energimærket skal foreligge ved overdragelse. Der er dog visse situationer, hvor praksis er mere lempelig, eller hvor specifikke undtagelser gælder.
Ved overdragelse til en ægtefælle er der ofte ikke krav om energimærke, da dette ikke betragtes som et salg i fri handel. Det samme kan gælde ved visse former for bodeling.
Men ved salg til børn eller andre familiemedlemmer er udgangspunktet, at reglerne skal følges.
Det handler om at skabe tryghed for begge parter. Selvom man handler internt i familien, er det rart at kende de fremtidige udgifter til varme og el.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
