Et energimærke på en almindelig ejerlejlighed beskriver normalt hele bygningen, ikke kun rummene inden for din hoveddør. Det giver et fælles, standardberegnet billede af ejendommens energikvalitet og forslag til forbedringer, men det forudsiger ikke din præcise regning. Derfor skal du læse mærket sammen med foreningens dokumenter og de faktiske forbrugsoplysninger.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Et energimærke på en almindelig ejerlejlighed gælder normalt hele bygningen og viser et standardberegnet energibehov, ikke din præcise regning. Brug det sammen med ejerforeningens dokumenter og faktiske forbrugsoplysninger, så tekniske forslag ikke forveksles med vedtagne og finansierede projekter.
- Energiklassen er fælles for bygningen og er ikke en individuel karakter for lejligheden.
- Ejerforeningen skal normalt stille et gyldigt mærke til rådighed for den ejer, der skal sælge.
- Kontrollér rapportens adresse, dato, forudsætninger og senere bygningsændringer.
- Sammenhold forbedringsforslag med referater, vedligeholdelsesplan, budget og regnskab.
- Ved mulige fejl bør køber reagere hurtigt og gemme rapport og overtagelsesdokumentation.
Hvad er det egentlig, der bliver energimærket?
I en etageejendom udarbejdes energimærket som udgangspunkt for bygningen. Lejlighederne i samme bygning vil derfor normalt være omfattet af den samme rapport og den samme energiklasse. Det gør ikke energiklassen til en individuel karakter for hver lejlighed. Skalaen går fra A2020 til G, mens rapporten viser de forudsætninger og forbedringsforslag, der ligger bag.
Der findes en snæver undtagelse for ejerlejligheder, som efter reglerne skal mærkes, som om hver enhed var en selvstændig bygning. Det kan blandt andet være visse række-, kæde- og dobbelthuse med lodret adskillelse. Du bør derfor kontrollere, at rapportens adresse, bygningsnummer og omfang faktisk dækker den ejerlejlighed, du køber eller sælger.
Du kan søge efter rapporten i Energistyrelsens værktøj til at finde boligens energimærke. Kan du ikke identificere den rigtige bygning, bør administratoren eller ejerforeningen afklare, hvilken rapport der gælder.
Hvorfor er energiklassen ikke din varmeregning?
Energiklassen bygger på et beregnet energibehov ved normal brug. Beregningen omfatter blandt andet opvarmning, varmt vand, køling, ventilation og i relevante bygninger belysning. Den gør bygninger sammenlignelige på ensartede forudsætninger, men din betaling afhænger også af dit forbrug, dine vaner, de aktuelle energipriser og foreningens fordelingsmetode.
Et godt mærke garanterer derfor ikke en bestemt regning, og et svagt mærke fortæller ikke alene, hvad netop din lejlighed vil koste at opvarme. Sammenhold rapportens beregning med de seneste varme- eller energiregnskaber og med salgsopstillingens oplysninger. Hvis tallene peger i forskellige retninger, skal forskellen forklares, før du bruger dem i dit budget.
Energimærket er heller ikke en teknisk gennemgang af alle fejl og skader. Det har en anden funktion end en tilstandsrapport på en ejerlejlighed og siger eksempelvis ikke i sig selv, om en konkret fugtskade eller installation er mangelfuld.
Hvilke forbedringer kan du selv beslutte?
Rapporten kan foreslå forbedringer af klimaskærm, varmeinstallationer eller drift. I en ejerlejlighed er næste spørgsmål, hvem der råder over og vedligeholder den berørte bygningsdel. Forslag til tag, facade, fælles rør eller et fælles varmeanlæg ligger normalt hos ejerforeningen, mens visse arbejder inde i lejligheden kan høre under den enkelte ejer. Foreningens vedtægter og eventuelle særvedtægter kan påvirke den konkrete grænse.
Skel derfor mellem tre situationer:
- Et arbejde, du kan udføre inde i lejligheden inden for vedtægter og nødvendige tilladelser.
- Et fælles arbejde, som ejerforeningen skal tage stilling til og finansiere.
- Et forslag, som allerede kan være gennemført efter rapportens dato og derfor skal efterkontrolleres.
Rapportens forslag er ikke i sig selv en beslutning om at udføre arbejdet. Afgrænsningen mellem din og foreningens opgave kan du sammenholde med reglerne om vedligeholdelsesansvaret i en ejerlejlighed. Hvis et tiltag er relevant, skal du desuden hente aktuelle tilbud og undersøge de praktiske forudsætninger, før du regner med den anslåede besparelse. Det gælder også, når du overvejer en bredere energioptimering af boligen.
Hvad viser foreningens papirer om forslagene?
Energimærket viser et teknisk potentiale. Referater, vedligeholdelsesplan, regnskab og budget viser, om ejerforeningen har undersøgt, vedtaget eller finansieret et projekt. Som køber bør du følge hvert større forslag gennem dokumenterne i denne rækkefølge:
- Find forslaget, forudsætningerne og rapportens dato i energimærket.
- Kontrollér i referaterne, om projektet kun er drøftet eller faktisk vedtaget.
- Se i vedligeholdelsesplan, budget og regnskab, om omfang og finansiering er afklaret.
- Sammenhold resultatet med købsaftalen og ejerlejlighedsskemaet, hvis en udgift kan ramme efter overtagelsen.
Forenklet illustrativt eksempel: Rapporten foreslår efterisolering af facaden, men referatet viser kun en indledende drøftelse, og budgettet indeholder ingen finansiering. Så kan du ikke regne forbedringen som et allerede planlagt løft af bygningen. Er projektet derimod vedtaget med et konkret budget, skal du afklare betalingsforløbet og aftalen mellem køber og sælger.
Denne kontrol er en del af den bredere gennemgang ved køb af ejerlejlighed. Den gør det muligt at skelne mellem en teknisk anbefaling, en foreningsbeslutning og en økonomisk forpligtelse.
Hvornår skal mærket være klar ved salg?
Ved et almindeligt salg skal sælger sikre, at energiklassen fremgår af den kommercielle annonce, og at køber får den gyldige energimærkning, før salgsaftalen indgås. De gældende regler om energimærkning placerer samtidig ansvaret for mærkningen af en almindelig bygning med ejerlejligheder hos ejerforeningen.
Har foreningen allerede et gyldigt mærke, skal den efter en ejers anmodning stille det til rådighed uden beregning senest otte dage efter anmodningen. Mangler mærket, skal foreningen senest tre uger efter anmodningen have indgået aftale med et godkendt firma og sørge for, at mærket kan stilles til rådighed senest 60 dage efter anmodningen.
Fristerne kan være længere end et hurtigt salgsforløb. Som sælger bør du derfor bede administratoren om rapporten, før boligen annonceres. Den overordnede pligt og undtagelserne er nærmere behandlet under energimærke ved boligsalg.
Hvornår bør du reagere på rapporten?
Et energimærke er som udgangspunkt gyldigt i ti år. Gyldigheden kan dog ophøre tidligere, hvis bygningen efter mærkningen er ændret på en måde, der i væsentligt omfang påvirker dens energimæssige ydeevne. Kontroller derfor både udløbsdatoen og større arbejder, som er udført efter rapportens datering.
En gammel, men stadig gyldig rapport kan også indeholde økonomiske skøn, som ikke svarer til aktuelle priser. Brug skønnene til at identificere mulige projekter, ikke som bindende tilbud. Få samtidig afklaret, om gennemførte arbejder allerede har ændret rapportens faktiske forudsætninger.
Finder du som køber en mulig faglig fejl, kan du klage til det certificerede energimærkningsfirma. Ved ejerskifte skal klagen som udgangspunkt være modtaget senest et år efter den aftalte overtagelsesdag og senest seks år efter rapportens datering. Firmaets afgørelse kan indbringes for Energistyrelsen inden fire uger. Gem rapport, købsaftale, overtagelsesdato og den konkrete dokumentation for fejlen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om energimærkning og ejerforeninger.
- Retsinformation: lov om fremme af energibesparelser i bygninger og bekendtgørelsen om energimærkning af bygninger.
- Energistyrelsen og SparEnergi: energimærkets beregning, skala, gyldighed og rapportadgang.
- Boligejer.dk og den officielle vejledning til normalvedtægten: ejerforeningens dokumenter og fælles bygningsdele.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: