Til en ny lejekontrakt til privat udlejning kan du bruge den autoriserede Typeformular A, 10. udgave. Den indeholder felter til boligen, huslejen, indbetalingerne og de særlige aftaler. Blanketten skal udfyldes efter det konkrete lejeforhold.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Typeformular A, 10. udgave, er den autoriserede standardblanket til privat boligudlejning. Blanketten godkender ikke automatisk huslejen eller særlige vilkår.
- Hent hele formularen med vejledningen, og beskriv parter, bolig og brugsrettigheder præcist.
- Depositum kan efter de almindelige regler højst være tre måneders leje. Forudbetalt leje har samme maksimum, men begrænses også af lejerens opsigelsesperiode.
- Afklar lovlig husleje, vedligeholdelse, tillæg og betalinger før underskrift.
- En tidsbegrænsning kan tilsidesættes, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
- Indflytningssyn erstatter ikke lejerens mangelsmeddelelse. Fristen er som udgangspunkt to uger fra lejeforholdets begyndelse; skjulte mangler og svig er undtaget.
Hent den officielle lejekontrakt med vejledningen
Skabelonen anvendes på eget ansvar, og Skøde Centret påtager sig ikke ansvar for anvendelsen af skabelonen.
Den danske Typeformular A, 10. udgave ligger frit tilgængelig som PDF hos ministeriet. Hent hele dokumentet på 14 sider, og behold den tilhørende vejledning. Vejledningen er en del af den autoriserede blanket og forklarer, hvordan felterne hænger sammen med lejeloven.
Formularen er beregnet til private beboelseslejemål, herunder lejligheder og værelser. Denne gennemgang handler om almindelig boligudlejning; ferieudlejning, rene erhvervslejemål og almene boliger følger andre regler.
En almindelig lejeaftale skal være skriftlig, hvis enten lejer eller udlejer kræver det. Du kan også indgå en individuelt udformet aftale, men en standardiseret blanket skal være autoriseret. Bruger du en uautoriseret blanket, er de bestemmelser ugyldige, som stiller lejeren dårligere end loven. Det gør ikke automatisk hele lejeforholdet ugyldigt.
Afklar boligen og aftalens parter før udfyldning
Begynd med at beskrive præcis, hvad der udlejes. En adresse alene fortæller ikke, om aftalen omfatter hele boligen, et bestemt værelse, et kælderrum eller adgang til fælles faciliteter. Skriv navnene på de personer, der faktisk skal være aftaleparter, og kontrollér kontaktoplysningerne.
Indsaml oplysningerne i denne rækkefølge, så uafklarede spørgsmål ikke blot bliver til et kryds i blanketten:
- Afklar retten til at udleje. Ved udlejning af ejerlejlighed bør du gennemgå foreningens vedtægter. Ved fremleje skal du afklare fremlejeretten særskilt.
- Beskriv boligens type, areal, værelser og de rum eller faciliteter, lejeren får brugsret til.
- Fastlæg startdatoen, den lovlige husleje, betalingsdagen og hvilke forsyninger udlejeren leverer.
- Afklar vedligeholdelse, eventuel tidsbegrænsning og de øvrige særlige aftaler, før du samler dokumentet til underskrift.
Fremleje kræver særskilt opmærksomhed: Ved fremleje efter lejelovens regler om delvis eller midlertidig fremleje skal aftalen være skriftlig, og hovedudlejeren skal have en kopi inden fremlejeperiodens begyndelse. En udfyldt formular er derfor ikke i sig selv bevis for, at fremlejen er tilladt.
Husleje, depositum og forudbetaling er forskellige beløb
Du kan ikke afgøre den lovlige husleje ved blot at vælge et beløb i blanketten. Reglerne afhænger blandt andet af ejendommens ibrugtagning, antal boliger og beliggenhed i en reguleret eller ureguleret kommune. Der findes forskellige systemer, herunder omkostningsbestemt leje, særlige regler for mindre ejendomme, det lejedes værdi og fri lejefastsættelse.
Et kryds ved fri leje skaber ikke retten til fri lejefastsættelse. Lejemålet skal opfylde lovens betingelser. Også ved husleje ved forældrekøb må beløbet afklares ud fra de regler, der gælder for boligen.
Er grundlaget for lejen uafklaret, bør det afklares før underskrift. Et beløb i en underskrevet kontrakt sikrer ikke udlejeren mod, at lejen efterfølgende kan nedsættes efter de gældende regler.
Hold boligens nettohusleje adskilt fra de lovlige betalinger ved siden af lejen, eksempelvis a conto varme. Formularens felt til andre betalinger giver ikke i sig selv hjemmel til at opkræve et ekstra beløb.
- Depositum er sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Efter de almindelige regler kan udlejeren ved aftalens indgåelse kræve højst tre måneders leje.
- Forudbetalt leje kan efter de almindelige regler højst svare til tre måneders leje og må samtidig ikke overstige lejen i perioden fra lejerens opsigelse til lejeforholdets ophør.
- Betaling for den første lejeperiode skal stå særskilt, så begge parter kan se, hvilken periode den dækker, og hvornår næste betaling forfalder.
Et fiktivt eksempel: Hvis lejerens opsigelsesperiode svarer til én måneds leje, giver blankettens maksimum på tre måneder ikke adgang til at kræve tre måneders forudbetalt leje. Grænsen for forudbetaling bliver i den situation én måneds leje. Depositum har en anden funktion og følger sin egen grænse.
Når aftalen er opsagt eller ophævet, kan den forudbetalte leje modregnes i den sidste del af lejeperioden. Depositum er derimod ikke en almindelig ret til at undlade de sidste huslejebetalinger.
Særlige vilkår skal kunne holde efter loven
I formularens § 11 samler du de særlige vilkår og aftalte fravigelser, som skal stå dér efter vejledningen. Skriv ikke ændringer ind ved at overstrege den trykte standardtekst, medmindre blanketten udtrykkeligt giver mulighed for det. Er der behov for et tillæg, skal det være tydeligt knyttet til aftalen.
En underskrift gør ikke et vilkår gyldigt, hvis det strider mod en regel, der beskytter lejeren og ikke kan fraviges. Autorisationen vedrører standardblanketten; den er ingen forhåndsgodkendelse af dine tilføjelser.
Vedligeholdelse viser forskellen. Indvendig vedligeholdelse omfatter hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Det omfatter ikke automatisk enhver reparation inde i boligen. Angiv, hvem der skal stå for den indvendige vedligeholdelse, og få særskilte pligter vurderet efter de regler, der gælder for ejendommen.
Ved fraflytning kan lejeren ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved overtagelsen. Et krav om istandsættelse må derfor vurderes ud fra begyndelsesstanden, lejerens vedligeholdelsespligt og eventuelle skader. En generel formulering om aflevering som ny løser ikke den vurdering.
En slutdato skal have en holdbar begrundelse
Hvis du vil leje ud i en begrænset periode, skal du forholde dig til både begrundelsen og muligheden for at afslutte aftalen undervejs. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. En aftalt slutdato er derfor ikke alene garanti for, at boligen kan kræves tilbage den dag.
En gyldig tidsbegrænset aftale ophører uden opsigelse på slutdatoen. I selve lejeperioden kan den som udgangspunkt ikke opsiges, medmindre det er aftalt, eller der foreligger misligholdelse. Skriv den konkrete begrundelse og en eventuel opsigelsesadgang tydeligt; kopier ikke blot en slutdato fra en anden kontrakt.
Ophøret skal også følges i praksis. Fortsætter lejeren med udlejerens viden i mere end én måned efter udløbet, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. Hvis aftalen i stedet løber uden slutdato, afhænger udlejerens mulighed for opsigelse af lovens betingelser og det konkrete lejeforhold.
Når betaling, varighed og øvrige vilkår er afklaret, kan I gennemgå den samlede kontrakt med alle tillæg og husordenen før underskrift. Begge parter bør gemme samme fulde version. Aftal dernæst tidspunktet for nøgleoverdragelse og den dokumentation, der skal laves ved indflytningen.
Indflytningsrapport og mangelliste løser hver sin opgave
Lejekontrakten fastlægger vilkårene. Indflytningsrapporten dokumenterer boligens stand. Lejerens meddelelse om mangler gør derudover udlejeren bekendt med de fejl, lejeren vil påberåbe sig. Du bør holde de tre dokumenters funktioner adskilt, selv om de vedrører samme indflytning.
Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, skal du indkalde lejeren til indflytningssyn og udarbejde en rapport. Rapporten skal udleveres ved synet. Er lejeren fraværende eller vil ikke kvittere for modtagelsen, skal den sendes senest to uger efter synet. Overtræder udlejeren disse krav, bortfalder kravet på istandsættelse ved fraflytning, bortset fra krav om skader, som lejeren er ansvarlig for.
Udlejer du kun én beboelseslejlighed, gælder denne lovpligt til indflytningssyn ikke. En fælles gennemgang, daterede billeder og en skriftlig beskrivelse er stadig praktiske måder at dokumentere udgangspunktet på.
Som lejer skal du som udgangspunkt meddele udlejeren mangler senest to uger efter lejeforholdets begyndelse for at bevare retten til at påberåbe dig dem. Undtagelserne er mangler, som ikke kunne opdages ved sædvanlig opmærksomhed, og svig fra udlejerens side. Fristen gælder også, selv om du har deltaget i indflytningssynet. Send en konkret liste, og gem dokumentation for meddelelsen.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne bygger på lejeloven med senere ændringer, bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter og ministeriets Typeformular A, 10. udgave, med tilhørende vejledning. Kilderne beskriver både kravene til aftalen og grænserne for de vilkår, parterne kan aftale.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: