En tommelfingerregel ved huskøb kan give dig et første overslag over udbetaling og gæld, men den fastlægger ikke, hvad du kan købe. Banken skal vurdere din økonomi konkret. Brug derfor reglen til at sortere muligheder, og kontrollér derefter kontantbehov, rådighedsbeløb og husets udgifter, før du lægger dig fast på en købspris.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En tommelfingerregel ved huskøb giver et første overslag, men afgør ikke, hvad du kan købe. Artiklen viser, hvordan du bruger tallene og får de konkrete forudsætninger afklaret.
- Forstå fem procent som et udgangspunkt for udbetalingen.
- Tæl øvrige lån med i den samlede gæld.
- Kontrollér rådighedsbeløbet mod din hverdag.
- Regn husets nødvendige arbejder og reserve med.
- Få finansieringen af netop huset afklaret før aftalen.
Fem procent er et udgangspunkt for udbetalingen
Reglerne om boligkredit kræver som udgangspunkt en passende udbetaling ved køb af ejerbolig. Finanstilsynets vejledning om boligkredit beskriver fem procent af købesummen som et udgangspunkt, der efter en konkret vurdering kan fraviges både opad og nedad. Det er derfor hverken en garanti for finansiering eller et beløb, der passer til alle købere.
Hvis banken i en konkret handel lægger fem procent til grund, svarer det ved en købspris på 3.000.000 kr. til 150.000 kr. Det er et regneeksempel på egenfinansieringen af prisen. Det fortæller ikke, om 150.000 kr. på kontoen er nok til at gennemføre købet.
Du skal også have afklaret betaling af omkostningerne ved huskøbet, eventuelle arbejder og en reserve efter overtagelsen. Nogle udgifter kan efter aftale indgå i finansieringen, mens andre kræver kontanter. Få banken til at vise, hvilke poster der er betalt af lån, og hvilke du selv skal betale, så de samme penge ikke tælles med to steder.
Hold også egenfinansieringen adskilt fra købsaftalens deponering. Egenfinansieringen beskriver, hvordan købet betales. Deponeringen beskriver en betaling og frist i handlen. Se på begge dele i den konkrete aftale.
Gældsfaktoren måler gæld i forhold til indkomst
Gældsfaktoren sammenholder den samlede gæld med den årlige indkomst før skat. For en almindelig lønmodtagerhusstand skal blandt andet boliglån, billån og studiegæld med i billedet. Den indkomst, der bruges i myndighedens opgørelse, omfatter ikke egne og arbejdsgiverens bidrag til en arbejdsgiveradministreret pensionsordning.
Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor over fire for høj. Det betyder ikke, at alle kan låne fire gange indkomsten, eller at alle lån over denne faktor er forbudt. Reglerne begrænser som udgangspunkt bestemte risikable realkreditlån og realkreditlignende lån, når høj gældsfaktor kombineres med høj belåning. Lånetype, formue og den samlede økonomi har betydning; eventuelle fravigelser kræver en konkret forsvarlig vurdering.
Som fiktivt eksempel har en husstand, der optager boliglånet sammen, en årlig indkomst på 900.000 kr. efter den nævnte afgrænsning. Efter et muligt huskøb vil dens boliggæld være 3.000.000 kr., mens bil- og studiegæld tilsammen er 300.000 kr. Den samlede gæld er da 3.300.000 kr., og gældsfaktoren bliver cirka 3,67.
Hvis husstanden i stedet kun dividerer boliggælden med indkomsten, får den cirka 3,33. Det lavere tal skjuler de andre lån. Ingen af tallene fortæller dog, om familien har penge nok til sin hverdag. En gældsfaktor under fire er ikke en godkendelse.
Rådighedsbeløbet skal passe til din hverdag
Rådighedsbeløbet er de penge, der er tilbage af indkomsten efter skat, når de faste udgifter er betalt. Beløbet skal blandt andet kunne dække mad, tøj, fritid og andre løbende behov. Et generelt minimumsbeløb kan ikke erstatte vurderingen af din husstands konkrete økonomi.
Efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit skal långiveren foretage en grundig kreditværdighedsvurdering på et tilstrækkeligt grundlag. Indtægter, udgifter og øvrige økonomiske forhold skal indgå. En forventning om stigende huspriser kan ikke alene bære vurderingen.
Lav dit eget budget ved siden af bankens vurdering. Gennemgå faktiske udgifter og de ændringer, som flytningen medfører: længere transport, pasning, bilbehov, abonnementer og en anden varmeudgift. Fortæl også banken om kendte ændringer i indkomst eller udgifter. En ønsket fremtidig lønstigning bør ikke uden nærmere afklaring være det, der får dit eget budget til at hænge sammen.
Prøv derefter budgettet med de ændringer, som er relevante for dig. Det kan være en periode med lavere indkomst eller en større nødvendig reparation. Få også vist betalingen ved rentestigninger på variable lån og ved udløb af en eventuel afdragsfrihed. Hvis der ikke er plads til ændringen, må du afklare, om løsningen er en lavere pris, mere opsparing eller andre vilkår. Et bestemt gældstal fjerner ikke den mangel på luft.
Husets stand kan ændre, hvad prisen betyder
To huse med samme pris kan kræve forskellige beløb efter indflytning. Sammenlign derfor de samlede udgifter i det tidsrum, du faktisk planlægger for. Et tag, der skal undersøges eller repareres, er et selvstændigt budgetpunkt, også når udbetalingen og låneydelsen kan betales.
En tilstandsrapport er et vigtigt dokument, men den er ikke et tilbud på udbedring eller et komplet vedligeholdelsesbudget. Brug rapportens konkrete forhold og eventuelle anbefalinger om yderligere undersøgelse til at indhente en faglig vurdering. Et procenttal af købsprisen fortæller ikke, hvad netop dette hus kræver.
- Skeln nødvendige arbejder før indflytning fra forbedringer, der kan vente.
- Bed om et overslag med klart beskrevet omfang og eventuelle forbehold.
- Afklar, om arbejdet skal betales kontant eller indgår i godkendt finansiering.
- Hold en reserve adskilt fra penge, som allerede er afsat til kendte regninger.
En billigere bolig er derfor ikke automatisk den, du har bedst råd til. Sammenlign dokumenterede udgifter og usikkerheder, før du bruger købsprisen som afgørende sortering.
Gør overslaget til en konkret finansieringsafklaring
Når en bolig ser mulig ud, bør du få banken til at tage stilling til netop den ejendom og den samlede plan. En beregning på nettet og en foreløbig ramme er forskellige fra en afklaring af husets pris, finansiering og nødvendige arbejder.
- Få opgjort den samlede gæld efter købet og forklaret indkomstgrundlaget.
- Få vist kontantbehovet ved hver væsentlig betalingsfrist.
- Kontrollér låneydelser, øvrige boligudgifter og rådighedsbeløb samlet.
- Afklar resterende betingelser for finansiering, før du indgår aftale.
Et bankforbehold skal aftales med et konkret indhold og en frist, hvis det skal beskytte dig under bankens videre vurdering. Det følger ikke automatisk med, fordi dit overslag ser fornuftigt ud. Tommelfingerreglen har gjort sin opgave, når den har hjulpet dig frem til de spørgsmål, der skal afklares om det konkrete hus.
Fagligt grundlag og kilder
- Bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025 om god skik for boligkredit om kreditvurdering og passende udbetaling.
- Finanstilsynets vejledning nr. 9458 af 1. juni 2023, læst sammen med de gældende boligkreditregler, om udbetaling og gældsfaktor.
- Finanstilsynets og Forbrugerombudsmandens vejledning nr. 10137 af 24. november 2025 om individuel kreditværdighedsvurdering.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen om forberedelse af boligkøb, tilstandsrapport og individuelle aftalevilkår.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: