Ejerskiftelån – hvad et ejerskiftelån og hvornår giver det mening?

Af Skøde Centret

Et ejerskiftelån er en betegnelse, du ofte vil støde på, når du står overfor at skulle finansiere købet af en ny bolig. I daglig tale dækker begrebet over det lån, der optages med sikkerhed i ejendommen for at betale sælgeren i forbindelse med en handel.

Er et ejerskiftelån det samme som et realkreditlån?

I langt de fleste tilfælde er svaret ja. Når vi i dag taler om ejerskiftelån i Danmark, refererer vi typisk til det realkreditlån, som køber optager for at finansiere størstedelen af boligkøbet. Det er det lån, der har den laveste rente, fordi der stilles sikkerhed i selve murstenene.

Historisk set har begrebet dækket over flere typer af finansiering, herunder sælgerpantebreve, men i det moderne boligmarked er det næsten synonymt med realkreditfinansiering. Det er dog vigtigt at skelne mellem optagelse af et helt nyt lån og overtagelse af sælgers eksisterende lån.

Hvis du vælger at overtage sælgers lån, er der tale om et debitorskifte. Det kan i visse tilfælde være en fordel, hvis det eksisterende lån har attraktive vilkår, som ikke kan opnås i det nuværende marked.

Det er vores erfaring, at de fleste købere vælger at optage et nyt lån, da det giver mulighed for at skræddersy finansieringen præcis til deres egen økonomi og risikoprofil. Det nye lån erstatter dermed de lån, sælger måtte have i ejendommen.

Hvorfor bruges begrebet ejerskiftelån i forbindelse med boligkøb?

Begrebet bruges primært for at definere formålet med lånet. Et realkreditlån kan optages af mange årsager, eksempelvis til ombygning, energiforbedringer eller som et tillægslån i friværdien. Når vi kalder det et ejerskiftelån, signalerer det specifikt, at lånet er oprettet for at muliggøre en overdragelse af ejendomsretten.

I forbindelse med tinglysning og berigtigelse af handlen er det afgørende at have styr på finansieringen. Lånet skal udbetales og tinglyses korrekt, så sælger kan få sine penge, og køber kan få skøde på ejendommen. Det er en proces, der kræver koordination mellem bank, mægler og rådgiver.

Dette gælder ikke kun ved almindelige handler i det frie marked, men også ved handler inden for familien. Her er det ofte nødvendigt at se på både købesum og finansiering i en samlet pakke.

Hvor stor en del af boligens pris kan dækkes af et ejerskiftelån?

Ifølge dansk lovgivning kan du som udgangspunkt finansiere op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån, når der er tale om en helårsbolig. Dette er den billigste del af finansieringen, da sikkerheden for långiver er meget høj.

For fritidshuse gælder der typisk en grænse på 75 procent af værdien. De resterende penge skal findes via andre kanaler. Det er et lovkrav, at du selv skal lægge en udbetaling på minimum 5 procent af købesummen af din egen opsparing.

Den del af købesummen, der ligger mellem realkreditlånet og din egen udbetaling, finansieres typisk via et banklån. Hvis I er to, der køber sammen uden at være gift, er det vigtigt at have klarhed over, hvem der indskyder hvad, og hvordan gælden fordeles.

Hvad er forskellen på et ejerskiftelån og et boliglån i banken?

Den primære forskel ligger i sikkerheden og dermed prisen på lånet. Ejerskiftelånet (realkreditlånet) har førsteprioritet i ejendommen. Det betyder, at hvis huset skal tvangsauktioneres, står realkreditinstituttet først i køen til at få deres penge. Denne høje sikkerhed gør, at renten er markant lavere.

Boliglånet i banken dækker den del af købesummen, der ligger ud over de 80 procent. Da banken står længere tilbage i køen ved en eventuel tvangsauktion, løber de en større risiko. Derfor er renten på banklånet altid højere end på realkreditlånet.

En anden væsentlig forskel er finansieringskilden. Realkreditlån finansieres ved salg af obligationer på de finansielle markeder, hvilket sikrer stor gennemsigtighed i prissætningen. Banklån finansieres via bankens egne indlån og likviditet.

Det er også værd at bemærke, at løbetiden ofte varierer. Et ejerskiftelån løber typisk over 30 år, mens et banklån ofte skal afvikles over 10 til 20 år. Dette påvirker din månedlige ydelse betydeligt.

Hvordan vælger man det bedste ejerskiftelån?

Valget af det rette lån afhænger af din personlige økonomi og din risikovillighed. Du skal grundlæggende tage stilling til to hovedparametre: rente og afdrag. Skal renten være fast eller variabel, og vil du afdrage på gælden fra dag ét?

Et fastforrentet lån giver tryghed, da du kender din ydelse i hele lånets løbetid. Et lån med variabel rente er typisk billigere her og nu, men indebærer en risiko for, at ydelsen stiger i fremtiden. Afdragsfrihed kan give luft i budgettet, men det gør også, at gælden ikke bliver mindre, og bidragssatsen er ofte højere.

Livssituationer ændrer sig, og det kan påvirke dit behov for låneomlægning. Ved skilsmisse eller samlivsophør skal der ofte tages stilling til, om den ene part kan overtage lånet alene.

Når du sammenligner lån, bør du altid kigge på ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent). Dette tal inkluderer både renter, bidragssatser og stiftelsesomkostninger, hvilket giver det mest retvisende billede af lånets reelle pris.