Når du kigger på en ejendom, bliver du ofte præsenteret for flere forskellige arealangivelser. En af dem er etageareal, som ofte forvirrer, fordi det næsten altid er større end det egentlige boligareal. Men hvad betyder det egentlig?
Etageareal dækker over det samlede areal af alle etager i en bygning, og det måles altid udefra – altså fra ydervæggenes yderside. Det betyder, at vægtykkelser og indvendige installationer tæller med. Etagearealet inkluderer desuden både beboelige og ikke-beboelige rum, så længe de er godkendt til brug. Det kan være kældre, lofter, udestuer og lignende.
Skal boligen skifte ejer?
Det er vigtigt at forstå forskellen, fordi mange tror, at etagearealet er det samme som det areal, man rent faktisk kan bo på. Det er det ikke. Hvor boligarealet typisk kun tæller beboelsesrum som stuer, værelser og køkken, så kan etagearealet også tælle opbevaringsrum og gangarealer med.
Har du f.eks. et hus med en høj kælder, som er godkendt til hobbyrum eller lignende, vil det areal også være med i etagearealet. Det gør det til en vigtig størrelse i både ejendomsvurderinger, ejendomsskat og byggetilladelser.
Hvordan beregnes etagearealet?
Etagearealet beregnes ved at lægge bruttoarealet af hver etage sammen. Bruttoarealet er det areal, der måles fra bygningens ydervægge – og det inkluderer vægtykkelser, skakte og lignende.
Det er ikke altid ligetil, hvad der må regnes med. Følgende elementer bliver som hovedregel inkluderet:
- Hele stueetagen og eventuelle overetager
- Loftetager, hvis de er indrettet til brug
- Kældre, hvis de er godkendt og har tilstrækkelig loftshøjde
- Lukket altan, hvis den er en del af bygningens konstruktion
Men der er også undtagelser. For eksempel regnes udvendige trapper, altaner uden lukning og teknikrum under 1,5 meter i højden normalt ikke med. Det samme gælder sikringsrum og affaldsrum.
Det er derfor en god idé at tjekke, hvordan arealet er registreret i BBR, og om det svarer til de faktiske forhold. I nogle tilfælde kan det betale sig at få ajourført oplysningerne – f.eks. hvis du overvejer at sælge, eller hvis arealerne ikke er udnyttet optimalt.
Hvorfor er der forskel på boligareal og etageareal?
Forskellen på boligareal og etageareal handler grundlæggende om anvendelse. Boligarealet er det, du må bruge til beboelse – altså hvor du må bo, sove, lave mad og opholde dig. Etagearealet er derimod en samlet opgørelse af bygningens areal, målt brutto og inklusiv ikke-beboelige rum.
Et typisk eksempel kunne være en villa med beboelse i stueplan og en høj kælder med vaskerum og opbevaring. Boligarealet vil kun tælle stueplanet, mens kælderen – hvis den er godkendt til brug – vil blive medregnet i etagearealet.
Forskellen kan være betydelig, og det har både praktiske og økonomiske konsekvenser. Et højt etageareal kan påvirke ejendomsvurderingen og dermed skatten. Samtidig kan det give udfordringer, hvis arealerne ikke svarer til, hvad der er godkendt i BBR.
Hvis du f.eks. står over for at købe bolig, er det derfor værd at dykke ned i detaljerne. I denne artikel om BBR-areal og tinglyst areal kan du læse mere om, hvordan oplysningerne adskiller sig og hvad du bør være opmærksom på.
Hvad skal du være opmærksom på ved køb og salg?
Når du køber eller sælger bolig, vil oplysninger om areal typisk fremgå af både salgsopstilling og købsaftale. Men det er langt fra altid tydeligt, om der er tale om boligareal eller etageareal – og det kan føre til misforståelser.
Hvis en bolig annonceres med et samlet areal på f.eks. 180 m², men boligarealet kun er 130 m², så skal du vide, hvad forskellen skyldes. Måske er der tale om kælder, som er godkendt til hobbyrum, eller et udnyttet loftsrum. Det er vigtigt, at du får dokumentation for, hvad der er lovligt registreret og hvad der reelt er anvendeligt som bolig.
Ved salg kan du også blive mødt med spørgsmål om, hvorfor det oplyste areal i salgsopstillingen ikke svarer til boligarealet i BBR. Her kan det være en god idé at få lavet en opmåling, eller få opdateret BBR, hvis oplysningerne er forældede.
Vi anbefaler, at man altid har styr på forskellen, især hvis man planlægger ændringer i brugen af rummene. Det gælder både hvis du vil udnytte loftet, inddrage en kælder til opholdsrum eller på anden måde ændre anvendelsen. En opdateret forståelse af ejendommens etageareal kan give dig både bedre planlægningsmuligheder og større værdi i en handel.
Hvorfor betyder etagearealet noget for dig?
Etagearealet er ikke bare en teknisk detalje – det har konkret betydning for, hvordan en ejendom opfattes, vurderes og udnyttes. Når du forstår, hvad det omfatter, kan du bedre vurdere, hvad du faktisk køber eller ejer.
Arealet spiller en rolle i:
- Ejendomsvurdering og skattebetaling
- Salgspris og markedsføring
- Byggemuligheder og udvidelser
- BBR-registrering og myndighedsgodkendelser
Vores faglige vurdering er, at et korrekt og opdateret etageareal giver større tryghed og bedre muligheder – både for køber og sælger. Det reducerer risikoen for ubehagelige overraskelser og styrker din forhandlingsposition, hvis du skal sælge eller købe bolig.