Hvad er etageareal og hvorfor er det større end boligareal?

Af Skøde Centret

Når du kigger på en ny bolig, vil du ofte støde på flere forskellige tal for ejendommens størrelse. Det kan være forvirrende, når salgsopstillingen siger én ting, og BBR-meddelelsen siger noget andet. Især begrebet etageareal skaber ofte tvivl hos boligkøbere.

Hvad dækker begrebet etageareal egentlig over?

Etageareal er en teknisk betegnelse, der dækker over det samlede areal af alle etager i en bygning. Det er vigtigt at forstå, at dette mål altid opgøres som et bruttoareal. Det betyder i praksis, at man måler huset udefra.

Når man måler fra ydersiden af ydervæggene, tæller alt det, der ligger indenfor, med i regnskabet. Det vil sige, at både vægtykkelser, isolering og indvendige skillevægge er en del af det samlede etageareal. Det er derfor, dette tal næsten altid er højere end det areal, du reelt kan møblere.

Det omfatter samtlige etager i bygningen, herunder udnyttede tagetager og kældre. Selv hvis en kælder ikke er godkendt til beboelse, vil den stadig tælle med i det samlede etageareal, da den udgør en fysisk del af bygningens konstruktion.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, at tekniske installationer og skakte også indgår i beregningen. Men definitionen er ret konsekvent: Hvis det er en del af etagen og ligger inden for ydervæggene, tæller det med.

Hvordan adskiller etageareal sig fra boligareal?

Den helt store forskel ligger i anvendelsen og godkendelsen af rummene. Boligarealet er det areal, som myndighederne har godkendt til, at mennesker må opholde sig i døgnet rundt. Det er her, du må sove, lave mad og leve dit daglige liv.

Etagearealet er derimod en ren fysisk opmåling af bygningsmassen. Du kan sagtens have et stort hus med et højt etageareal, men et lavt boligareal. Det ser vi typisk i ældre villaer med fuld kælder eller store loftsrum, der aldrig er blevet konverteret lovligt.

Forestil dig en murermestervilla på 100 kvadratmeter i grundplan med en fuld kælder på 100 kvadratmeter. Her vil etagearealet typisk være 200 kvadratmeter. Men hvis kælderen ikke er godkendt til beboelse, vil boligarealet kun være de 100 kvadratmeter i stueplan.

Det er en væsentlig distinktion, når du skal vurdere prisen på en ejendom. Kvadratmeterprisen bør nemlig være lavere for de dele af etagearealet, der ikke har status som bolig. Det er noget, vi altid råder vores kunder til at være opmærksomme på i en købssituation.

Hvilke bygningsdele tæller med i regnskabet?

Når etagearealet skal beregnes, er der specifikke regler for, hvad der skal inkluderes. Det er ikke kun de åbenlyse rum som stuer og værelser. Også arealer, du måske ikke tænker over i hverdagen, er en del af det samlede regnestykke.

Følgende elementer indgår typisk i beregningen:

• Trapper og trapperum (både den plads trappen optager og luften over den).
• Indgangspartier og lukkede vindfang.
• Udestuer, hvis de er integreret i huset og opvarmede (reglerne kan variere afhængigt af konstruktionen).

Der er dog også bygningsdele, der normalt holdes udenfor. Det gælder for eksempel åbne altaner og terrasser. Heller ikke garager og carporte tæller med i selve boligens etageareal, medmindre de er bygget fuldstændig sammen med huset på en måde, der integrerer dem i klimaskærmen.

Det kan være svært at vurdere med det blotte øje, om en lukket altan eller en udestue tæller med. Her er det ofte nødvendigt at se på de officielle tegninger eller slå ejendommen op i de offentlige registre.

Hvorfor er korrekte BBR-oplysningerne afgørende?

Bygnings- og Boligregistret (BBR) er myndighedernes centrale database over alle ejendomme i Danmark. Det er her, dit etageareal og boligareal står registreret. Det er afgørende, at disse tal stemmer overens med virkeligheden.

Hvis etagearealet er registreret forkert, kan det få konsekvenser for din forsikring. Hvis huset brænder, og forsikringsselskabet opdager, at huset er større eller mindre end angivet, kan det i værste fald betyde en reduktion i erstatningen.

Desuden danner BBR-oplysningerne grundlag for en lang række offentlige beregninger. Det gælder alt fra varmeplanlægning til vurdering af, om du overholder bebyggelsesprocenten på din grund. Du kan altid tjekke de aktuelle oplysninger om din ejendom på OIS.dk, som samler data fra de offentlige registre.

Det er dit ansvar som boligejer at sikre, at oplysningerne er korrekte. Også selvom fejlen måske stammer fra en tidligere ejer. Vi ser jævnligt sager, hvor gamle tilbygninger aldrig er blevet registreret korrekt, hvilket skaber problemer ved et senere salg.

Hvilken betydning har arealet for din ejendomsskat?

Med det nye boligskattesystem er præcisionen af dine arealoplysninger blevet endnu vigtigere. Vurderingsstyrelsen bruger nemlig etagearealet og boligarealet som helt centrale parametre, når de skal fastsætte din ejendomsvurdering.

Hvis dit etageareal er registreret for højt, risikerer du at betale for meget i skat år efter år. Omvendt, hvis det er registreret for lavt, kan du risikere en efterregning, hvis fejlen bliver opdaget. Det handler om at betale den korrekte skat – hverken mere eller mindre.

Vurderingen baseres på statistiske modeller, hvor kvadratmeterprisen i dit område ganges med din boligs størrelse. Derfor slår selv små afvigelser i arealet direkte igennem på den vurdering, du modtager. Du kan se din aktuelle vurdering og data på Vurderingsportalen.dk.

Hvad skal du være opmærksom på ved boligkøb?

Når du står som køber, er det nemt at lade sig forblænde af et hus, der virker stort og rummeligt. Men det er her, du skal have de kritiske briller på. Stemmer salgsopstillingens angivelse af etageareal overens med det, du ser?

Vær særligt opmærksom på kældre og tagetager, der er indrettet til beboelse. Sælger kan have indrettet teenageværelser i kælderen, men hvis disse kvadratmeter kun tæller som etageareal og ikke boligareal, er de ikke godkendt til formålet. Det kan give problemer med indeklima, redningsåbninger og forsikring.

Vi anbefaler altid, at man gennemgår BBR-meddelelsen slavisk sammenholdt med de faktiske forhold. Hvis der er uoverensstemmelser, bør det afklares, inden du skriver under på købsaftalen. Det kan være nødvendigt at få sælger til at lovliggøre forholdene eller justere prisen.

Husk også at tjekke lokalplaner og servitutter. Nogle gange kan et højt etageareal betyde, at bebyggelsesprocenten på grunden er maksimeret. Det betyder, at du måske ikke kan få lov til at bygge en carport eller en tilbygning senere hen, fordi “kvoten” af kvadratmeter allerede er brugt op.

Kan du lovliggøre etageareal til beboelse?

Mange boligejere drømmer om at udnytte de ekstra kvadratmeter i etagearealet bedre. Det kan være ved at inddrage loftet eller gøre kælderen beboelig. Det er ofte muligt, men det kræver en byggetilladelse fra kommunen.

For at konvertere etageareal til boligareal skal rummene leve op til bygningsreglementets krav. Det indebærer blandt andet regler om loftshøjde, lysindfald, isolering og flugtveje. Du kan orientere dig om de gældende krav i Bygningsreglementet.

Hvis du lykkes med at få godkendt arealet til beboelse, vil det øge dit boligareal officielt. Det vil typisk øge husets værdi betragteligt, men husk, at det også vil medføre en stigning i ejendomsskatten, da huset nu vurderes som større og mere værdifuldt.