Forholdsmæssigt afslag: Hvad er et forholdsmæssigt afslag?

Af Skøde Centret

Det er en udbredt misforståelse blandt boligkøbere, at man automatisk har ret til penge retur, hvis man finder en fejl ved huset efter overtagelsen. Virkeligheden er dog mere nuanceret, og retten til kompensation kræver, at du kan bevise, at manglen har haft en konkret indflydelse på handlen.

Hvad skal der til for at få penge retur?

Når du overtager en bolig, og glæden ved de nye nøgler bliver overskygget af en skjult skade, er det naturligt at føle sig snydt. Men juridisk set er en mangel ikke nok i sig selv til at udløse en betaling fra sælger. Du skal kunne sandsynliggøre, at prisen på boligen ville have været lavere, hvis du og sælger havde kendt til problemet på forhandlingstidspunktet.

Det er her, begrebet forholdsmæssigt afslag kommer ind i billedet. Det dækker over den prisforskel, der teoretisk set ville have været, hvis boligen var blevet solgt med fuldt kendskab til fejlen. Det handler altså ikke om erstatning for tort og svie, men om at korrigere købesummen bagudrettet.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over bevisbyrden. Du skal nemlig kunne dokumentere to ting. For det første skal manglen have været til stede på overtagelsestidspunktet, selvom den var skjult. For det andet skal du være i god tro, hvilket betyder, at du ikke kendte eller burde have kendt til fejlen, da du skrev under.

Retten kigger meget på selve forhandlingssituationen. Hvis en fejl er dyr at udbedre, men ikke nødvendigvis gør boligen mindre brugbar her og nu, er det ikke sikkert, at en dommer vil vurdere, at det ville have ændret handelsprisen markant. Det er en vurdering af, hvad en fornuftig køber og sælger ville være blevet enige om.

Hvor går den økonomiske smertegrænse for mangler?

I dansk retspraksis opererer man med en såkaldt bagatelgrænse. Det er ikke en lovfæstet regel, der står i en paragraf, men derimod en tommelfingerregel skabt gennem mange års domme. Denne grænse ligger typisk omkring 2-5 % af boligens kontante købesum.

Det betyder i praksis, at hvis udbedringen af en skade koster mindre end denne procentsats, vil domstolene ofte afvise kravet om afslag. Tankegangen er, at man ved køb af brugte ejendomme må forvente visse vedligeholdelsesudgifter og mindre defekter. Du køber som udgangspunkt beset, og brugte mursten kommer sjældent uden skavanker.

Der er dog undtagelser. Hvis en mangel er meget vital for boligens anvendelse, eksempelvis hvis et badeværelse er ulovligt og må lukkes helt ned, kan bagatelgrænsen fraviges. Her kigger man på, hvor indgribende fejlen er i din hverdag, snarere end kun at se på lommeregneren.

Det er vores erfaring, at mange købere glemmer at trække forbedringer fra, når de regner på, om de når over grænsen. Det er nemlig ikke bruttoudgiften til håndværkeren, der er afgørende, men derimod nettobeløbet efter fradrag for “nyt for gammelt”.

Hvorfor får du ikke dækket hele udgiften til reparation?

Når du skal opgøre dit krav, støder du hurtigt på princippet om “nyt for gammelt”. Det går i al sin enkelhed ud på, at du ikke skal stilles økonomisk bedre, end hvis du havde overtaget huset uden fejl, men med den alder og slitage, det nu engang havde.

Hvis du eksempelvis opdager en skjult rørskade i et 30 år gammelt badeværelse, og reparationen kræver, at du får lagt helt nye rør og fliser, så står du efterfølgende med et spritnyt badeværelse. Det har en højere værdi end det gamle, slidte badeværelse, du oprindeligt købte.

Denne værdiforøgelse skal trækkes fra dit krav. Hvis reparationen koster 100.000 kr., men vurderingsmændene skønner, at boligen er blevet forbedret for 40.000 kr. ved renoveringen, så er dit reelle tab kun 60.000 kr. Det er dette nettobeløb, der skal holdes op imod bagatelgrænsen på de cirka 3 %.

Dette regnestykke kan være en bitter pille at sluge for mange boligejere, da man stadig skal have penge op af lommen her og nu. Men juridisk set sikrer det, at sælger ikke ender med at betale for, at du får opgraderet din boligstandard ud over det aftalte.

Hvordan dokumenterer du dit krav over for sælger?

Hvis du står i en situation, hvor du mener at have krav på et afslag, er tid og dokumentation dine vigtigste allierede. Det nytter ikke at vente flere måneder med at reklamere, da du derved risikerer at miste din ret på grund af passivitet. Du skal handle, så snart du opdager problemet.

En god strategi er at følge disse trin for at sikre dit bevisgrundlag:

• Send en skriftlig reklamation til sælger (og evt. ejerskifteforsikring) øjeblikkeligt, hvor du beskriver fejlen.
• Få to uafhængige håndværkere til at give et detaljeret tilbud på udbedring, hvor materialer og arbejdsløn er specificeret.
• Sørg for at få fagfolkene til at vurdere, hvor stor en del af arbejdet der kan betragtes som en forbedring af boligen.

Står du med konkrete skader som eksempelvis vandindtrængen, kan det være nødvendigt at iværksætte afværgeforanstaltninger straks for at begrænse tabet. Her kan du med fordel orientere dig om håndtering af fugtproblemer i kælderen, så du ved, hvordan du bedst sikrer beviserne, mens du begrænser skaden.

Husk at gemme al korrespondance. Hvis sagen ender med at gå i hårdknude, er det afgørende at kunne fremvise en klar tidslinje over forløbet. I yderste konsekvens kan sagen ende ved Danmarks Domstole, og her vejer skriftlig dokumentation tungere end mundtlige aftaler.

Hvad hvis der er tegnet ejerskifteforsikring?

I langt de fleste hushandler i dag er der tegnet en ejerskifteforsikring. Det ændrer spillereglerne markant. Hvis der findes en ejerskifteforsikring, er sælger som udgangspunkt fritaget for sit 10-årige mangelansvar for skjulte fejl. Det betyder, at du skal rette dit krav mod forsikringsselskabet og ikke mod sælger.

Der er dog undtagelser, hvor du stadig kan gå efter sælger for et forholdsmæssigt afslag. Det gælder eksempelvis, hvis sælger har handlet i ond tro ved bevidst at fortie oplysninger, eller hvis forholdet slet ikke er dækket af forsikringen, men burde have været oplyst. Det kan også være tilfældet ved ulovlige bygningsindretninger, som forsikringen i visse tilfælde tager forbehold for.

Det er vigtigt at nærlæse forsikringspolicen grundigt. Mange tror fejlagtigt, at de kan vælge frit mellem at kræve penge af sælger eller bruge forsikringen. Men systemet er indrettet sådan, at forsikringen er det primære sikkerhedsnet, når den først er tegnet gyldigt.