Hvad menes der med kursværdi på et lån?

Af Skøde Centret

Når du skal låne penge til en bolig, er det ikke nok bare at kigge på renten. Kursværdien på de bagvedliggende obligationer er mindst lige så afgørende for, hvad det koster dig at låne, og hvor mange penge du reelt får i hånden.

Hvad er kursværdi egentlig for en størrelse?

Når du går i banken for at optage et realkreditlån, fungerer det i Danmark sådan, at dit lån bliver finansieret ved salg af obligationer på de finansielle markeder. Det er investorer, der køber disse obligationer, og prisen, de vil betale, kaldes kursen.

Kursværdien er udtryk for den markedsværdi, som din gæld eller dit lån har på et givent tidspunkt. Det er altså prisen for at handle lånet her og nu. Hvis kursen er 98, betyder det groft sagt, at investorerne betaler 98 kroner for hver 100 kroner, du låner.

Det er vigtigt at forstå, at kursen hele tiden ændrer sig. Den påvirkes af udbud og efterspørgsel, renteniveauet i samfundet og den generelle økonomiske udvikling. Derfor er kursværdien aldrig statisk, men flytter sig fra dag til dag.

Vi oplever ofte, at boligkøbere bliver overraskede over, at de skylder mere væk, end de har fået udbetalt. Det skyldes netop forskellen mellem lånets hovedstol og den faktiske kursværdi på et lån ved udbetalingen.

Hvordan påvirker kursen det beløb du får udbetalt?

Når du skal købe hus eller lejlighed, har du brug for et bestemt beløb til at betale sælger. Lad os sige, du skal bruge 1 million kroner. Hvis kursen på det lån, du har valgt, er under 100, skal du låne et højere beløb for at få 1 million kroner udbetalt.

Er kursen eksempelvis 95, får du kun udbetalt 95 øre for hver krone, du låner. For at få 1 million kroner i hånden, skal du derfor optage et lån med en hovedstol på cirka 1.052.000 kroner. Differencen på de 52.000 kroner er dit kurstab.

Dette kurstab er penge, du skylder, men som du aldrig har haft mellem hænderne. Det er en omkostning, der bliver lagt oven i din gæld, og som du betaler renter og afdrag af i hele lånets løbetid.

Det er derfor, vi altid råder til at holde godt øje med kursen, når du får et lånetilbud. En lav kurs kan gøre lånet dyrere, end det umiddelbart ser ud til, selvom renten virker lav.

Hvorfor er kurs 100 så vigtig en grænse?

I realkreditverdenen er kurs 100 en magisk grænse. Når kursen er 100, handles obligationerne til pari. Det betyder, at du får udbetalt præcis det beløb, du stifter gæld for (minus gebyrer til bank og staten).

Hvis kursen kommer over 100, lukker lånetilbuddet for nye lån. Du kan nemlig ikke optage et fastforrentet realkreditlån til en kurs over 100 i Danmark. Det er en regel, der beskytter systemet mod spekulation.

Det optimale for dig som låntager er at ramme en kurs så tæt på 100 som muligt, men uden at den går over. Ligger kursen på 98 eller 99, er dit kurstab minimalt, og du får mest muligt ud af din gældsoptagelse.

Hvilken betydning har kursværdien ved skilsmisse og bodeling?

Står I i en situation, hvor I skal skilles, bliver kursværdien pludselig meget konkret. Når boet skal gøres op, er det nemlig afgørende, hvilken værdi gælden indgår med i regnskabet.

Hvis den ene part skal overtage ejendommen, skal gælden typisk overtages. Her opstår der ofte diskussioner om, hvorvidt man skal regne med gældens nominelle værdi (det man skylder på papiret) eller kursværdien (det gælden koster at indfri her og nu).

Vi ser desværre ofte, at banker kræver, at den part, der bliver boende, skal godkendes til at overtage hele gælden. I den forbindelse kan en lav kursværdi faktisk være en fordel, hvis lånet skal indfries, da det så er billigere at komme ud af gælden.

Husk også, at hvis I ændrer på ejerforholdet i forbindelse med en skilsmisse, skal der tinglyses et nyt skøde. Ved separation eller skilsmisse slipper I heldigvis for den variable tinglysningsafgift på 0,6% til staten og skal kun betale grundbeløbet på 1.850 kr., hvis I har en bevilling.

Hvordan kan du udnytte kursværdien ved omlægning af lån?

Mange boligejere holder øje med kursværdien for at se, om der er mulighed for en gevinst ved at lægge lånet om. Det kaldes konvertering. Princippet handler om at udnytte svingninger i renten og dermed kursen.

Hvis renten stiger, falder kursen på dine obligationer typisk. Det betyder, at kursværdien af din gæld bliver mindre. Har du et lån på 2 millioner, og kursen falder til 80, kan du i teorien købe din gæld tilbage for 1,6 millioner.

Ved at indfri det gamle lån til den lave kurs og optage et nyt lån (til en højere rente men tættere på kurs 100), kan du skære en stor del af din restgæld væk. Det er en manøvre, der kræver is i maven og god rådgivning, da din månedlige ydelse ofte vil stige.

Hvad skal du være opmærksom på ved familieoverdragelse?

Ved familieoverdragelse, hvor forældre sælger en bolig til deres børn, spiller finansieringen og dermed kursværdien også en rolle. Ofte overtager børnene ikke de eksisterende lån, men der skal optages nye, eller der laves et gældsbrev.

Når købesummen skal fastsættes, tager vi ofte udgangspunkt i den offentlige vurdering minus 20%. Det er en tommelfingerregel, der normalt accepteres af skattemyndighederne, så længe der ikke er tale om særlige omstændigheder.

Hvis der i handlen indgår overtagelse af lån, skal man være meget opmærksom på kursværdien af disse lån, da det påvirker den reelle handelsværdi. Det er vigtigt at få regnet det korrekt igennem, så man ikke uforvarende udløser en gaveafgift.