En boligoverdragelse ved skilsmisse gennemføres i flere spor: I skal aftale, hvem der overtager boligen, afklare lån og betaling, få ejerændringen tinglyst og kontrollere resultatet bagefter. En underskrevet aftale eller en ny registrering i Tingbogen løser ikke automatisk de andre spor. Rækkefølgen afhænger især af ejerforhold, formueordning, finansiering og eventuelle betingelser.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En boligoverdragelse ved skilsmisse er først færdig, når aftale, gæld, tinglyst ejerskab og betaling er afklaret hver for sig. Et underskrevet dokument eller en ny registrering i Tingbogen frigør ikke automatisk en tidligere ejer fra lån.
- Aftal ejerandel, værdi, overtagelsesdag, betaling og eventuelle betingelser skriftligt.
- Afklar gæld og dokumentation for frigørelse særskilt med den relevante långiver.
- Brug Bodeling eller Bodeling Betinget efter de vilkår, der stadig mangler at blive opfyldt.
- Den faste tinglysningsafgift for ejerskiftet gælder kun, når betingelserne om opløst formuefællesskab er opfyldt; andre omkostninger kan komme til.
- Kontroller til sidst Tingbogen, gældsforholdet, betalingen og de gemte bilag hver for sig.
Hvad skal være afklaret, før I skriver under?
Begynd med det registrerede og det aftalte udgangspunkt. Tingbogen viser, hvem der er ejer, hvilke ejerandele der er registreret, og hvilke hæftelser der ligger på ejendommen. Derudover skal I afklare, om boligen indgår i delingsformuen, om en ægtepagt eller en bestemmelse om særeje påvirker delingen, og om der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling eller dom.
Er I enige, kan I selv indgå en skriftlig aftale om delingen. Kan I ikke blive enige, kan skifteretten hjælpe, når en anmodning om separation eller skilsmisse er indgivet. Den ægtefælle, der står som ejer, kan heller ikke uden videre disponere alene over familiens helårsbolig, mens spørgsmålet om boligen endnu ikke er afgjort.
Aftalen bør vise, om den kun handler om boligen, eller om den afslutter hele formuedelingen. En særskilt overdragelsesaftale ved skilsmisse kan blandt andet fastlægge:
- hvem der overtager boligen og hvilken andel der overdrages
- hvilken værdi og hvilke gældsoplysninger opgørelsen bygger på
- hvilken dag rådighed, udgifter og risiko går over
- hvornår og hvordan et eventuelt beløb til den anden ægtefælle betales
- hvilke betingelser der skal være opfyldt, og hvad der sker, hvis en betingelse ikke opfyldes
Værdiansættelsesdato, betalingsdag og overtagelsesdato ved skilsmisse kan være forskellige. Skriv derfor hver dato og dens virkning ud i stedet for at bruge én dato som svar på alle spørgsmål.
Hvilken rækkefølge binder de fire spor sammen?
En sikker proces gør hvert uafsluttet punkt til en udtrykkelig betingelse. Dermed undgår I, at ejerskabet bliver ændret, mens finansieringen eller betalingen stadig bygger på en løs forudsætning.
- Hent en aktuel tingbogsattest, låneoplysninger, eventuel ægtepagt og bevilling eller dom. Afklar samtidig, hvilken del af formuedelingen boligen udgør.
- Fastlæg ejerandel, værdi, overtagelsesdag, betaling og fordeling af udgifter. Skriv også, om aftalen er betinget af en bestemt finansiering eller gældsfrigørelse.
- Få långiverforholdene afklaret. Den overtagende ægtefælle skal vide, om eksisterende gæld kan fortsætte, ændres eller skal erstattes, og den fraflyttende skal have dokumentation for sin eventuelle frigørelse.
- Anmeld ejerændringen med den dokumenttype, der svarer til aftalen og de betingelser, som stadig består. De krævede parter underskriver, og den nødvendige bevilling eller dom vedhæftes.
- Gennemfør betalingen og den aftalte økonomiske afvikling, og kontroller derefter Tingbogen, gældsforholdet og bilagene hver for sig.
Processen giver fire forskellige kvitteringer: en underskrevet aftale, dokumentation om gældsforholdet, et tinglyst ejerskifte og dokumentation for betalingen. Først når de relevante kvitteringer foreligger, kan I se, om overdragelsen er færdig på alle områder.
Hvornår er gælden faktisk overtaget?
Skødet ændrer ejerskabet, men det ændrer ikke i sig selv enhver personlig låneforpligtelse. Du kan derfor være udtrådt som ejer og stadig hæfte for et lån. Omvendt kan en person hæfte for gæld uden at have samme ejerandel som hæftelsen kunne få det til at se ud som. Det nærmere gældsansvar ved bodeling skal kontrolleres mod hvert låneforhold.
Tinglysningslovens § 39 har et særligt, betinget spor for pantegæld. Den nye ejer kan indtræde i gælden, og den tidligere ejer kan blive frigjort, når gældsovertagelsen er aftalt mellem ægtefællerne, pantebrevet ikke giver adgang til at kræve gælden indfriet ved ejerskifte, og den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget. Panthaveren kan fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil meddelelse og fornødent bevis er modtaget. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en særskilt aftale med den nye ejer.
Illustrativt eksempel: To ægtefæller ejer halvdelen hver, og den ene skal overtage hele boligen og pantegælden. Deres interne aftale gør ikke alene den fraflyttende gældfri. Opfylder pantebrevet og den ubetingede tinglysning alle lovens betingelser, kan frigørelsen følge særreglen. Kan gælden derimod kræves indfriet ved ejerskifte, eller mangler en anden betingelse, skal långiverforholdet løses særskilt. Eksemplet er fiktivt og viser, hvorfor dokumentation for gælden skal kontrolleres uafhængigt af skødet.
Skal I vælge bodeling eller betinget bodeling?
Tinglysningsretten bruger dokumenttypen Bodeling ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation eller skilsmisse. Hvis gennemførelsen stadig afhænger af en betingelse, eksempelvis at et aftalt beløb bliver betalt, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant. Det svarer til princippet bag et betinget skøde ved skilsmisse, men anmeldelsen skal passe præcist til jeres faktiske aftale.
Den aktuelle vejledning om bodeling hos Tinglysningsretten angiver blandt andet, at bevilling eller dom skal vedhæftes, og at både den overdragende og den overtagende part skal underskrive. Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af den overdragendes egen andel der overføres. Køberandelen angiver den del af hele ejendommen, som erhverves ved anmeldelsen; en andel, som køberen allerede ejer, skal ikke tælles med igen.
Den private aftale og tinglysningsdokumentet har forskellige funktioner. Tinglysningsrettens bilagsbank er offentligt tilgængelig, så et bilag må ikke indeholde de sidste fire cifre i et personnummer eller følsomme personoplysninger. Vedhæft de nødvendige bilag, men upload ikke hele den private aftale alene for fuldstændighedens skyld, hvis den ikke har en konkret funktion i anmeldelsen.
Hvad koster registreringen og de øvrige trin?
Når ejerskiftet sker som følge af opløsning af formuefællesskab, følger den særlige regel i Tinglysningsafgiftslovens § 10. Den aktuelle faste afgift for ejerændringen er 1.850 kr. Den nedsatte afgift forudsætter, at ejerskiftet faktisk sker som følge af det opløste formuefællesskab. Hvis der ikke består delingsformue, eksempelvis på grund af den relevante særejeordning, kan den almindelige afgiftsregel i stedet blive aktuel.
Tidspunktet har også betydning. Den juridiske vejledning om bodeling oplyser, at fuld afgift betales, hvis ejerskiftet tinglyses før bevillingen eller dommen. Der findes et efterfølgende godtgørelsesspor, når den nødvendige dokumentation foreligger. Den særlige regel og dens betingelser er forklaret nærmere i artiklen om tinglysningsafgift ved skilsmisseskøde.
Tinglysningsafgiften for ejerskiftet er ikke hele omkostningsbilledet. Långiver kan have omkostninger ved kreditvurdering, ændring af debitor eller nye lån. Et nyt eller forhøjet pant kan udløse en særskilt pantafgift. Dertil kan komme udgifter til vurdering og dokumentudarbejdelse. Beløbene afhænger af de konkrete valg og dokumenter, så de kan ikke udledes af ejerskifteafgiften alene.
Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?
Begynd efterkontrollen med et nyt opslag i Tingbogen. Den overtagende ægtefælle skal stå med den aftalte ejerandel, og en betinget adkomst skal være bragt videre til det aftalte endelige resultat. Se også efter tinglysningssvaret, eventuelle anmærkninger og dokumenter, der fortsat afventer behandling.
Kontroller derefter det, Tingbogen ikke kan bevise. Den fraflyttende ægtefælle skal have den aftalte dokumentation for frigørelse eller ændring af gælden. Den overtagende skal have det endelige finansieringsgrundlag. Betaling, mellemregninger og fordeling af udgifter frem til overtagelsesdagen skal stemme med aftalen.
Gem den endelige aftale, långiverens dokumenter, kvittering for betaling og det tinglyste dokument som fire særskilte dele af sagen. En korrekt tingbogsattest beviser den registrerede adkomst og de tinglyste hæftelser, men ikke alene at den private betaling er gennemført, eller at en tidligere debitor er frigjort.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende danske regler om formuedeling, tinglysning og tinglysningsafgift samt aktuelle myndighedsvejledninger.
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold, Tinglysningsloven og Tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget.
- Danmarks Domstole og Familieretshuset om delingsformue, ophørsdag og skifterettens proces.
- Den juridiske vejledning 2026-1 om afgift ved bodeling efter separation og skilsmisse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
