Guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse

Af Skøde Centret

Udgangspunktet er enkelt: Kan én af jer bære boligen alene – økonomisk og juridisk – så kan vedkommende normalt overtage. Det kræver to ting i praksis. For det første en aftale mellem jer om, at den ene køber den anden ud (typisk via en bodelings- eller overdragelsesaftale). For det andet bankens godkendelse af, at den der bliver, kan stå alene på lånene. Bankens ja er ikke en formalitet. De ser nøgternt på indtægt, øvrig gæld, rådighedsbeløb og eventuel børnebidragspligt. Hvis økonomien bliver for stram på papiret, kan svaret blive nej – også selvom du altid har betalt til tiden.

Ejer kun den ene af jer boligen, er det som udgangspunkt stadig en del af det fælles bo, medmindre I har særeje. Den registrerede ejer har dog ofte et forspring i praksis, fordi vedkommende kender ejendommen, har relation til nabolaget – og fordi banken allerede har dialogen her. Men når begge ønsker boligen, kan vurdering, børns hverdag, pendling og økonomi tippe afgørelsen enten privat mellem jer eller – i sidste ende – ved en myndighedsafgørelse.

Det er klogt tidligt at få klarhed over både ejendommens markedsværdi og jeres finansieringsmuligheder. Et fælles datasæt dæmper konflikter. Du kan se en praktisk, punktvis gennemgang i vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse, hvor vi samler de typiske dokumenter og beslutninger, der skal på plads.

Hvordan gennemfører du overdragelsen trin for trin uden fejl?

Processen er ikke svær, når du kender rækkefølgen. Start med et nøgternt billede af ejendommens værdi og lånene. Så ved I, hvad der skal finansieres, og hvilken kompensation (for friværdi) der eventuelt skal udbetales. Dernæst får I aftalen på skrift, og først bagefter ændres skøde og lån. Den rækkefølge sparer tid – og ofte penge.

• Værdiansættelse: Indhent en realistisk mæglervurdering, som begge kan acceptere.
• Overdragelsesaftale: Aftal pris, overtagelsesdag, fordeling af udgifter og håndtering af løsøre.
• Bank og realkredit: Få ja til gældsovertagelse/debitorskifte og finansiering af kompensationen.
• Skilsmisseskøde: Udfærdig et skøde, der afspejler aftalen – og tinglys det korrekt.
• Afregning og overlevering: Nøgler, aflæsninger, forsikring og fælles udgifter skæres af på overtagelsesdagen.

Den juridiske rygrad er det korrekte skøde. Det er dokumentet, der flytter ejendomsretten og beskytter mod senere tvister. Her er det afgørende, at købesum, finansiering, eventuelle forbehold og overtagelsesdato er klart beskrevet, og at tinglysningen sker uden anmærkninger. Du kan læse, hvad der som minimum skal stå, i vores introduktion til skilsmisseskøde, hvor vi også forklarer samspillet mellem aftalen og tinglysningen.

Husk, at tingbogen er offentlig, og at tinglysning foregår digitalt. Du kan orientere dig om rammerne for digital tinglysning via tingbogen, men selve indholdet i dokumenterne skal være på plads først, ellers risikerer du afvisning eller unødige tinglysningsanmærkninger.

Hvad koster tinglysningen – og kan 0,6% undgås ved skilsmisse?

Tinglysningsafgiften ved overdragelse af en ejendom består af et fast gebyr og eventuelt en variabel del. Hovedreglen i almindelig handel er kr. 1.850 + 0,6% af købesummen. Ved en overdragelse i forbindelse med separation eller skilsmisse gælder der dog en vigtig undtagelse: Den variable afgift på 0,6% kan helt undgås, når der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling. I den situation betales kun det faste gebyr på kr. 1.850.

Timing betyder noget. Overdrager I, mens I fortsat er gift og uden separations- eller skilsmissebevilling, så gælder reglen for overdragelse mellem ægtefæller i ægteskabet: kr. 1.850 + 0,6% af den andel af den offentlige vurdering minus 20%, som overdrages. Er købesummen højere end dette beregningsgrundlag, bruges købesummen.

Hvis I i stedet sælger til en udenforstående (for eksempel fordi ingen kan overtage), gælder hovedreglen som ved almindelig handel: kr. 1.850 + 0,6% af købesummen. Du kan se en samlet, letlæselig gennemgang af reglerne i vores oversigt over tinglysningsafgift ved skilsmisse. Og er du i tvivl om, hvordan du får selve bevillingen på plads, finder du den officielle indgang til separation og skilsmisse hos Familieretshuset.

Hvordan håndteres lån, gæld og friværdi, når én bliver boende?

Bankens godkendelse er den praktiske nøgle. Den, der overtager, skal kunne få lånene over på eget navn (debitorskifte) og samtidig finansiere kompensationen til den anden part. Nogle gange kan kompensationen delvist indbygges i finansieringen, andre gange aftales et midlertidigt privat gældsbrev – men kun hvis økonomien kan bære det, og banken accepterer konstruktionen.

Vær opmærksom på hæftelser i tingbogen. Ejerpantebreve, boliglån og eventuelle kautioner skal håndteres bevidst, så den fraflyttende part ikke hænger på en resthæftelse. Aftal tydeligt, hvem der betaler hvilke omkostninger frem til overtagelsesdagen, og lad det fremgå af både aftalen og skødet. Ved behov for omlægning kan realkreditinstituttet kræve ny kreditvurdering, vurderingsrapport eller ændret lånetype – det kan forsinke processen og påvirke din månedlige ydelse.

Friværdien opgøres typisk som markedsværdi minus restgæld og omkostninger. Er værdien presset, kan løsningen være en kortere tidshorisont (sælge senere), eller at begge parter deles om et midlertidigt underskud, hvis boligen senere sælges. Du kan dykke ned i bankens typiske krav og dokumenter trin for trin i vores gennemgang af gældsovertagelse af boliglån ved skilsmisse, hvor vi forklarer, hvad banken konkret ser på – og hvordan du forbereder dig bedst.

Hvilke faldgruber ser vi ofte?

En hyppig misforståelse er, at “vi kan jo bare lave skødet nu og ordne resten senere”. Det går skævt, fordi banken ikke har godkendt gældsovertagelsen, og fordi tinglysningen så enten får anmærkninger eller må laves om. Skøde og lån skal spille sammen – i den rækkefølge, der holder i praksis.

Vi ser også mange, der glemmer at vedhæfte separations- eller skilsmissebevilling ved tinglysningen. Konsekvensen er unødig betaling af 0,6%-afgiften, selvom den faktisk kunne undgås. Det er ærgerlige penge i en i forvejen presset situation.

En tredje klassiker er utydelig værdiansættelse. Når prisen ikke er rimeligt dokumenteret, risikerer I efterfølgende uenighed om kompensationen – og i værste fald problemer med finansieringen. En saglig mæglervurdering, som begge kan tilslutte sig, forebygger det.

Endelig ser vi, at ejerpantebreve og gamle tinglyste hæftelser overses. Det kan efterlade den fraflyttende part med uønsket hæftelse, hvis ikke dokumenterne lukkes korrekt. Og husk: En privat håndslag-aftale uden tinglyst skøde er ikke nok. Ejendomsretten flytter først rigtigt, når skødet står rigtigt i tingbogen – og det beskytter jer begge.

Hvad gør vi, hvis vi ikke kan blive enige – eller boligen skal sælges?

Nogle gange er det mest fornuftige at sælge. Det kan være, fordi ingen af jer kan bære økonomien alene, fordi banken siger nej, eller fordi trivsel trumfer sten. Et salg kan give jer begge et klart økonomisk startpunkt og mindske konfliktniveauet. Aftal de praktiske rammer skriftligt, så ingen er i tvivl undervejs.

• Valg af mægler og salgsstrategi (pris, klargøring, tidsplan).
• Fordeling af udgifter frem til overtagelse og eventuelt underskud.
• Håndtering af restgæld, hvis prisen ikke dækker lånene.
• Fraflytningsdato, nøgler og aflæsninger på overtagelsesdagen.
• Hvem godkender bud – og hvordan træffes beslutningen ved uenighed.

Hvis uenigheden går på, hvem der må blive boende, kan midlertidige løsninger (for eksempel brugsret i en afgrænset periode) være en buffer, mens I arbejder mod en endelig løsning. I sidste ende kan en myndighed træffe afgørelse, men de fleste sager lander heldigvis via forhandling – ofte fordi en nøgtern vurdering og et klart økonomisk overblik gør valget tydeligt for begge.