Køb af håndværkertilbud: De mest almindelige fejltagelser

Af Skøde Centret

Drømmen om at skabe sit helt eget hjem fra bunden lever i bedste velgående hos mange danskere. At købe et hus, der trænger til en kærlig hånd, kan være vejen til en bolig, du ellers ikke ville have råd til i det pågældende område. Men uden den rette forberedelse kan projektet hurtigt udvikle sig økonomisk uoverskueligt.

Hvad dækker begrebet håndværkertilbud egentlig over?

Tidligere blev ordet ofte brugt lidt nedsættende om en rønne, der var lige til at rive ned. I dag dækker betegnelsen over en bred vifte af ejendomme, der har det til fælles, at de kræver en indsats før indflytning.

Når en ejendomsmægler markedsfører en bolig som et håndværkertilbud, er det et signal om, at prisen er sat lavere, fordi standen er under middel. Det er en måde at forventningsafstemme med dig som køber på.

Spektret er bredt. I den ene ende finder du huse, der blot trænger til kosmetisk opdatering som maling, nye gulve og måske et nyt køkken. Her kan du ofte bo i huset, mens du renoverer.

I den anden ende er der huse med alvorlige skader på fundament, tag eller installationer. Her skal du være forberedt på, at huset måske er ubeboeligt i en periode, og at renoveringen kræver professionel hjælp.

Vi oplever ofte, at købere forelsker sig i beliggenheden og undervurderer, hvad det reelt koster at bringe huset op til moderne standard. Det er derfor afgørende at kigge bag facaden.

Hvordan finder du den rette ejendom til renovering?

Jagten på det gode projekt starter typisk på de store boligportaler. Du kan med fordel søge specifikt efter ejendomme med lav kvadratmeterpris i attraktive områder på Boligsiden, da dette ofte indikerer et renoveringsbehov.

Dødsboer er en særlig kategori, der ofte er interessante for gør-det-selv-typen. Her har huset måske ikke været vedligeholdt i en årrække, men prisen kan til gengæld være fordelagtig, da arvingerne ofte ønsker et hurtigt salg.

Et klassisk parcelhus fra 60’erne eller 70’erne kan være et godt udgangspunkt. Byggestilen er ofte enkel, hvilket gør det nemmere at ændre på rumfordelingen eller bygge til. Det er dog vigtigt at være opmærksom på periodens typiske byggeskader.

Når du kigger på køb af håndværkertilbud, bør du altid vurdere husets “skelet”. Er murene og fundamentet sundt, kan det meste andet fikses. Er grundsubstansen dårlig, bliver projektet hurtigt meget dyrt.

Hvad betyder standen for din finansiering?

Det er blevet sværere at låne penge til huse i meget dårlig stand. Realkreditinstitutterne skal have sikkerhed i ejendommen, og hvis huset vurderes ubeboeligt eller uden værdi, kan de afvise at belåne det fuldt ud.

I nogle tilfælde vil banken kræve, at du har en større udbetaling eller et større rådighedsbeløb, så de er sikre på, at du har økonomi til de nødvendige forbedringer. De ser ikke kun på købsprisen, men på totaløkonomien i projektet.

Hvis huset er i så ringe stand, at det ikke kan opvarmes, eller der mangler køkken og bad, kan det være svært at få en almindelig realkreditfinansiering. Her kan du blive henvist til et dyrere banklån, indtil renoveringen er færdig.

Det er derfor en god idé at have en tidlig dialog med din bank, inden du forelsker dig i et specifikt projekt. De kan give dig en ramme for, hvor meget du må købe og renovere for.

Kan det betale sig at renovere eller skal der rives ned?

Nogle gange er et håndværkertilbud reelt en byggegrund med et hus på. Hvis huset er meget medtaget, eller hvis planløsningen er helt håbløs i forhold til moderne krav, kan nedrivning være en overvejelse.

Energikravene til boliger er steget markant. Det kan være meget bekosteligt at efterisolere et gammelt hus til en standard, der giver en fornuftig varmeregning. I et nyt hus får du energimærke A fra start.

Omvendt har ældre huse ofte en sjæl og charme, som er svær at genskabe i nybyggeri. En renovering er ofte mere bæredygtig i forhold til ressourceforbrug, da du genbruger råhuset.

Du bør lave et regnestykke, hvor du holder prisen for renovering op imod prisen for nedrivning og nybyg. Husk at inkludere udgifter til nedrivning og bortskaffelse af affald, som kan være en tung post.

Hvordan dækker ejerskifteforsikringen?

Dette er et kritisk punkt ved renoveringsprojekter. En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler, men den dækker ikke forhold, der er beskrevet i tilstandsrapporten.

På et håndværkertilbud vil tilstandsrapporten ofte være fyldt med anmærkninger. Alt det, der står i rapporten, er du selv ansvarlig for at udbedre. Forsikringen hjælper dig ikke her.

Ved køb af dødsboer bliver der ofte lavet en ansvarsfraskrivelsesklausul. Det er dog stadig muligt at få udarbejdet tilstandsrapport og tegne ejerskifteforsikring, hvilket giver dig som køber den bedste sikkerhed.

Hvorfor er rådgiverforbeholdet ekstra vigtigt her?

Når du køber et hus, der kræver renovering, er der mange ubekendte faktorer. Derfor er det afgørende, at du ikke binder dig til handlen, før du har haft fagfolk til at se på sagen.

Du bør altid sikre dig, at der bliver indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Det giver din rådgiver mulighed for at gennemgå alle dokumenterne og trække handlen tilbage, hvis der dukker ubehagelige overraskelser op.

Ved håndværkertilbud anbefaler vi også, at du får en egen byggesagkyndig ud at se på huset, inden fortrydelsesretten udløber. Tilstandsrapporten er en visuel gennemgang og fanger ikke altid alt, især ikke prisen på udbedringerne.

Din egen byggesagkyndige kan give dig et overslag på, hvad de mest akutte skader vil koste at udbedre. Dette overslag er guld værd, når du skal lægge dit endelige budget eller forhandle prisen med sælger.

Hvilke omkostninger glemmer man ofte i budgettet?

Et renoveringsbudget skrider næsten altid. Når man først begynder at rive ned, dukker der ofte uforudsete ting op bag vægge og under gulve. Det kan være råd, svamp eller gamle, ulovlige elinstallationer.

Du bør altid afsætte en buffer på mindst 15-20 procent af renoveringssummen til uforudsete udgifter. Det giver ro i maven, når håndværkeren ringer med dårlige nyheder.

Husk også omkostningerne til selve handlen. Udover købesummen skal du betale tinglysningsafgift til staten. Afgiften for skødet er kr. 1.850 plus 0,6 % af købesummen. Dette beløb skal betales kontant og kan ikke altid finansieres.

Hvis du ikke kan bo i huset under renoveringen, skal du også budgettere med dobbelthusleje. Det kan hurtigt løbe op, hvis byggeprocessen trækker ud, hvilket den ofte gør.