At købe en bygning på lejet grund, dvs en bygning som står på en grund du ikke selv ejer, er ikke noget nyt – men det kræver, at du går lidt anderledes til værks end ved køb af almindelige ejendomme. Mange danskere vælger denne type bolig i form af et sommerhus, kolonihavehus eller fritidshus, men uden grundigt forarbejde kan det ende med uventede udfordringer.
Du køber kun bygningen – ikke grunden
Når du køber en bygning på lejet grund, får du ejendomsretten til selve huset, men ikke til jorden, det står på. Den lejer du i stedet fra grundejeren. Typisk vil det være en kommune, en haveforening eller en privat ejer, der står for udlejningen.
Skal boligen skifte ejer?
Det betyder, at bygningen og grunden er to forskellige ejendomme, og det har betydning for både dine rettigheder og dine muligheder. Lejemålet fungerer som fundament for hele din ret til at bruge grunden, og derfor er det vigtigt at kende indholdet ned i detaljen. Lejeaftalen er ikke blot et bilag – den er den vigtigste del af handlen.
Samtidig er det vigtigt at være opmærksom på, at der ofte er restriktioner for, hvordan bygningen må bruges. Mange steder er helårsbeboelse ikke tilladt, og det kan blive et problem, hvis du har tænkt dig at bruge stedet som fast bopæl. Det er en god idé at overveje, hvordan dit behov passer med begrænsningerne i lejeaftalen.
Et godt udgangspunkt er at se nærmere på, hvordan lejeaftalen er udformet, og hvad du får adgang til. Lejeaftalens længde, opsigelsesvilkår og retten til at sælge huset videre er noget af det, du bør gennemgå grundigt, før du træffer beslutning.
Lejeaftalen er grundlaget for hele ejerskabet
Den skriftlige lejeaftale er ikke bare et dokument, du skal have – den er hele grundlaget for dit ejerskab. Det er her, du finder svarene på de vigtigste spørgsmål: Hvor længe har du ret til at bruge grunden? Kan udlejer opsige dig? Hvad sker der, når lejeaftalen udløber?
Der findes ingen standardkontrakt i forbindelse med bygning på lejet grund, så indholdet varierer meget. Nogle kontrakter gælder i 30 år, andre i 150 år. Jo længere lejeperiode, desto mere attraktivt og sikkert vil ejerskabet ofte føles – både for dig og for en eventuel køber, hvis du sælger huset senere.
Det er også væsentligt, om lejekontrakten kan opsiges – og af hvem. En uopsigelig aftale giver ro og stabilitet. Hvis udlejer har mulighed for at opsige, skal du være ekstra opmærksom på, hvordan det kan ske, og med hvilket varsel.
Derudover kan lejeaftalen indeholde bestemmelser om, hvordan grunden skal afleveres ved lejemålets ophør. Nogle steder skal huset fjernes helt. Andre steder skal det overdrages gratis til udlejeren. Begge dele kan have stor økonomisk betydning for dig.
Vi anbefaler, at du altid vurderer lejekontraktens løbetid, opsigelighed og vilkår for lejemålets ophør nøje.
Pant og finansiering af huset
Selvom grunden er lejet, er det stadig muligt at låne penge med sikkerhed i huset. Men vilkårene er ikke helt som ved køb af en ejerbolig. Når du ønsker finansiering, ser långiveren på tre ting: huset, inventaret og brugsretten til grunden. Det sidste – brugsretten – afhænger helt af lejekontrakten.
Mange banker vil kræve, at lejeaftalen er uopsigelig, og at den løber i mindst to år længere end det lån, du optager. Det giver banken sikkerhed for, at der er noget at tage pant i gennem hele lånets løbetid. Realkreditlån er normalt kun en mulighed, hvis lejekontrakten opfylder disse betingelser.
En anden vigtig faktor er, om panthaveren (din bank) har ret til at overtage lejemålet, hvis du ikke betaler lånet. Uden denne indtrædelsesret kan banken ikke realisere pantet, og derfor kan det i praksis være umuligt at få lån.
Hvis du ikke kan få et realkreditlån, kan banken stadig tilbyde et almindeligt boliglån, men det vil ofte være med en højere rente og kortere løbetid.
Inden du går videre, bør du undersøge, om bygningen er tinglyst, og om banken kan få pant i både bygningen og retten til at bruge grunden. Det kan give dig en mere fleksibel og sikker finansieringsløsning.
Læs evt. også om hvorfor det er vigtigt at tinglyse din bolig, når du investerer i fast ejendom.
Hvad sker der, når lejeaftalen udløber?
En lejeaftale på en grund varer ikke evigt, og det er vigtigt at vide, hvad der sker, når perioden slutter. Der er som regel tre forskellige scenarier, og hvilket der gælder, afhænger af kontrakten.
- Du skal fjerne bygningen og aflevere grunden i oprindelig stand.
- Udlejer køber bygningen for en aftalt pris – typisk en lav teknisk værdi.
- Bygningen overgår uden betaling til udlejeren.
Disse vilkår kan få stor betydning for, hvad du reelt har investeret i. Hvis du selv skal stå for at fjerne huset, kan det koste dyrt. Hvis du afleverer det gratis, mister du hele værdien. Det er derfor afgørende at få klarhed over, hvilken model der gælder for din aftale.
Du bør også tænke over, hvordan huset kan sælges, hvis du ikke længere ønsker at bruge det. Nogle haveforeninger og udlejere har vetoret over nye købere, og enkelte steder skal en ny køber godkendes af en bestyrelse.
Forstå konsekvenserne af misligholdelse
Når du lejer en grund, gælder der klare spilleregler. Hvis du ikke overholder din del af aftalen, kan det få konsekvenser – og det gælder både i forhold til udlejer og eventuelle haveforeninger.
Hvis du fx ikke betaler din leje eller bryder reglerne for brug af grunden, kan udlejeren ophæve lejemålet. Det betyder, at du kan blive pålagt at fjerne hele bygningen og rydde grunden.
I nogle tilfælde er det ikke udlejeren, men haveforeningen, du har konflikt med. Det kan fx være ved ulovlig beboelse, manglende vedligeholdelse eller støj. Her kan foreningen kræve, at du sælger huset eller ligefrem får det fjernet.
Det er derfor en god idé at sætte sig ind i både foreningens ordensregler og lejekontraktens bestemmelser. De to kan ikke stå alene – du skal forholde dig til begge.
Et tip er at tage et kig på hvordan du sikrer dig mod uforudsete hæftelser, hvis du vil forstå, hvordan du bedst beskytter dig mod økonomisk risiko ved ejerskab i fællesskaber.
Ved at tænke strategisk og være grundig i din forberedelse kan du skabe tryghed i hele perioden, hvor du ejer huset. Det giver både ro i maven og bedre muligheder for at sælge videre.