En bygning på lejet grund er en bygning, som ejes af en anden end ejeren af jorden under den. Du ejer altså bygningen, men din ret til at have og bruge den på stedet bygger på en lejeaftale eller en anden brugsret. I officielle ejendomsregistre bruges også betegnelsen bygning på fremmed grund. Ejerskabet til bygningen og retten til grunden skal derfor kontrolleres hver for sig.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En bygning på lejet grund ejes af en anden end ejeren af jorden, så ejerskabet til bygningen og brugsretten til grunden skal kontrolleres hver for sig. Registreringen kan omfatte både BFE-nummer og et særskilt bygningsblad i Tingbogen.
- Den officielle registerbetegnelse er også bygning på fremmed grund.
- Bygningsbladet viser adkomst og tinglyste rettigheder over bygningen.
- Leje- eller brugsretsaftalen fastlægger retten til at bruge jorden.
- BBR, Tingbogen og ejerskabsdokumenterne skal beskrive samme bygning.
- Ved samme ejer af bygning og grund nedlægges bygningsbladet.
Hvad ejer du – og hvad lejer du?
Efter tinglysningslovens § 19 får en bygning, der tilhører en anden end grundejeren, sit eget bygningsblad og behandles tinglysningsmæssigt som en selvstændig fast ejendom. Bygningsbladet vedrører bygningen. Det giver dig ikke en ejerandel i grunden.
Betegnelsen bygning på fremmed grund beskriver derfor først og fremmest, at bygningen og jorden har forskellige ejere. Ordet fremmed siger ikke i sig selv, hvilken aftale der giver bygningsejeren ret til at bruge jorden. Ved oprettelsen af bygningsbladet skal retten til placeringen dokumenteres, eksempelvis ved en tinglyst lejekontrakt eller ved at grundejeren tiltræder anmeldelsen.
Hvordan får bygningen sit eget bygningsblad?
Et BFE-nummer og et bygningsblad har forskellige funktioner. BFE-nummeret identificerer den bestemte faste ejendom på tværs af registre. Bygningsbladet er den del af Tingbogen, hvor adkomst og tinglyste rettigheder over bygningen registreres.
- Når kommunen opretter en ny bygning som bygning på fremmed grund i BBR, udløser registreringen et BFE-nummer i matriklen.
- Hvis der skal tinglyses rettigheder over bygningen, skal en beskikket landinspektør stedfæste dens placering på grundens matrikelnummer.
- På grundlag af registreringen kan Tinglysningsretten oprette bygningsbladet og prøve, hvem der har adkomst til bygningen.
Geodatastyrelsens registreringsvejledning beskriver samspillet mellem BBR, matriklen og Tingbogen. Et BFE-nummer alene viser derfor ikke, hvem der har tinglyst adkomst, eller hvilke rettigheder der er registreret på bygningsbladet.
Hvilke dokumenter skal stemme før et køb?
Du skal kunne følge både bygningens identitet, ejerskabet og retten til jorden. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning kræver ved oprettelse af et bygningsblad blandt andet en bygningsbeskrivelse, BBR-meddelelse med BFE-nummer og dokumentation for, at bygningsejeren er berettiget til at have bygningen stående på grunden.
- En tingbogsattest for bygningen viser registreret adkomst, hæftelser og servitutter på bygningsbladet.
- Grundens ejendomsblad viser ejeren og de rettigheder, der gælder for selve jorden.
- Leje- eller brugsretsaftalen viser vilkårene for at have bygningen på grunden, herunder hvad der gælder ved overdragelse og ophør.
- BBR-meddelelsen og bygningsbeskrivelsen skal identificere den fysiske bygning, men BBR-oplysninger beviser ikke i sig selv, at byggeri og anvendelse er lovlige.
- Købsaftaler, entreprisekontrakter eller andre adkomstdokumenter kan være nødvendige for at følge ejerskabet tilbage til bygningens opførelse.
Ved etableringen skal Tinglysningsretten kunne konstatere, at bygningen ikke tidligere har tilhørt grundejeren. BFE-nummer, adresse og areal bør derfor sammenholdes med bygningsbladets beskrivelse og den aftale, der giver brugsretten til jorden.
Kan bygningen sælges og belånes særskilt?
Når bygningen har sit eget bygningsblad, kan ejerskifte og pant registreres på bygningen uden at ændre ejerskabet til grunden. Et skøde kan overføre adkomsten til bygningen, mens eventuelle hæftelser fremgår særskilt af bygningsbladet. Grundens ejendomsblad kan samtidig have sine egne hæftelser og servitutter.
Muligheden for at tinglyse pant er ikke i sig selv et lånetilsagn. En långiver kan også have brug for at vurdere leje- eller brugsrettens vilkår og bygningens dokumentation. Ved et salg skal overdragelsen af bygningen derfor passe sammen med det aftalegrundlag eller de særregler, der bestemmer, om den nye ejer kan fortsætte brugen af grunden.
Illustrativt eksempel: En forening ejer jorden, mens du køber huset på en bestemt havelod. Skødet og bygningsbladet vedrører huset. Din ret til fortsat at have huset på havelodden følger derimod af foreningens aftalegrundlag og de regler, som gælder for netop det forhold. Hvis du også købte jorden, ville den tinglysningsmæssige opdeling få et andet resultat.
Hvad sker der, hvis samme person ejer begge?
Hvis bygningen og grunden får samme ejer, ophører grundlaget for at behandle bygningen som en særskilt ejendom. Bygningsbladet skal da nedlægges, og tinglyste rettigheder overføres til grundens ejendomsblad.
Er der registreret pant eller andre rettigheder på både bygningen og grunden, kan der være behov for et rettighedsopgør, før registreringen kan afsluttes. Efter ændringen bør du kontrollere, at bygningsbladet er nedlagt, og at de fortsættende rettigheder fremgår korrekt på grundens blad.
Gælder samme regler for alle bygninger?
Den tinglysningsmæssige kategori kan omfatte blandt andet fritidshuse, kolonihavehuse, erhvervsbygninger og faste tekniske anlæg. Reglerne for selve leje- eller brugsforholdet er ikke nødvendigvis ens.
Lov om sommerhuse på fremmed grund gælder for visse ferie- og fritidsboliger, som helt eller delvist tilhører lejeren, når lovens betingelser er opfyldt. Den officielle vejledning angiver, at loven ikke omfatter kolonihavehuse på lejet grund. Du kan derfor ikke udlede reglerne om overdragelse, opsigelse eller fjernelse af bygningen alene af betegnelsen bygning på lejet grund. Bygningens anvendelse og det konkrete aftalegrundlag skal identificeres først.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om særskilt ejerskab, BFE-nummer og bygningsblade.
- Tinglysningsloven om bygninger, som tilhører en anden end grundejeren.
- Tinglysningsrettens vejledning om bygning på fremmed grund.
- Geodatastyrelsen om registrering i BBR, matriklen og Tingbogen.
- Lov om sommerhuse på fremmed grund og den tilhørende myndighedsvejledning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: